“限價房是政府為解決城市中低收入人群住房問題的一項積極措施，是實施宏觀調控的係列舉措中的重要一項，政策的出發點是好的。”中國管理科學研究院研究員李開發近日接受《中國經濟時報》採訪時表示，限價房是指限地價、限戶型、限房價的商品房，卻與商品房、經濟適用房、廉租房等眾多概念混雜，定位含糊。而且，限價房目前操作困難多多，不只是概念，還有價位、保證措施等均模糊不清。
“搞不清定位的東西怎麼操作？”李開發指出，過去幾年，我們搞了一個“經濟適用房”，稱其為“經濟適用的微利商品房”，對購買資格的界定也不準確，結果“經濟適用房”成為富人牟利的道具。如果一種政策存在模糊不清的解讀空間，那麼政策就會在實踐中被對策破解得七零八落，找不著北。
近年來，房地產市場出現了一種逆向的趨勢，政府越是想為中低收入者降房價，結果卻背道而馳，反而為房市上揚推波助瀾。比如，政府為打擊開發商囤房而出臺一條政策，即如果開發商違規將在一定時期內不準售房，結果反倒是幫助開發商囤房了。
同樣，限價房沒有從根本上解決政策界限模糊的問題，甚至比以往的經濟適用房更模糊，所以很難看好其現實推進。
李開發認為，限價房模式中有五個關鍵點模糊不清，是推行過程難以一以貫之的盲點。
價格難限
“限價房的價格究竟應該‘限’在哪裏？”李開發認為，事實上，這是開發商與政府之間的一場關于利潤的博弈。政府要求限價房低于商品房市場價的10％－20％，但問題在于，這個“限價”的依據在哪裏？開發商的利潤率究竟有多高？盡管大家心照不宣地認為，住房開發暴利，不過，政府始終無法公布一個有公信力的數據。
但是，在2005年福布斯中國內地富豪榜上，前200人中有64人來自房地產行業；在前20名中，有11位涉足房地產行業。近兩年，不僅是國資委旗下的中央國企有一批進軍地產業，就連家電巨頭國美電器也進軍地產業，開發了北五環外的“明天第一城”。該項目從2005年4月開盤4800元／平方米，到現在已經飆升到均價6800元，15個月，售價累計上漲了41％；假定原來的利潤率是15％，每平方米利潤僅為720元，當價格上漲到6800元時，利潤則上升了3．8倍，利潤率則上升到40％。什麼投資會有如此回報？
而且，如今的財務賬，成本的彈性太大，在財務上增加成本更是舉手之勞。因此，在開發商與政府關于利潤的博弈當中，實在看不出政府有“獲勝”的理由。
事實上，限價房的推進也並不順利。廣州市日前首推的限房價地塊，其規定的房價不僅比附近的商品房價還高1000元／平方米，並且該“限價房”的容積率遠遠高于商品房。而上海今年以來“1000萬平方米中低價商品房”的推出進度更是被政府部門放緩，因為巨大的供應量對同地段的商品房造成了過大擠壓效應。
“限價就是為了使價格保持較低水平，出現這種‘假限價’的情況就是地方政府不願意為住房保障政策買單，這從側面也反映出構建住房保障體係的必要性和緊迫性。”廈門大學不動產金融研究中心博士郭曉武接受本報記者採訪時表示，限價房的價格制定是技術性很強的工作，包括要考慮地價、建造成本、周邊市場價格、當地中低收入階層收入水平等條件，價格的制定也不一定要統一，可以針對不同人群進行價格區間的細分。
