排泄掉垃圾 房地產才能健康發展
拙文《有些開發商可以考慮退出了》(《中國房地產報》，9月4日)刊出後，陸續收到許多讀者的反饋，有讀者認為一旦30%的開發商真的考慮退出，有可能危及行業安全，並有可能產生爛尾樓和房價壟斷等不良後果。讀者的評論促使本人再度思考這個話題。無論如何，從長遠來看，房地產行業正是需要這樣一場新陳代謝才能促使行業真正健康發展。
房地產能形成今天的經濟規模，有其復雜的社會背景，同時也是因為趕上了上世紀末期的好機會。在亞洲金融危機之後，“積極的財政政策”並沒能帶領中國經濟走出緊縮，房地產只是被當作最後的救命稻草來試驗的。但是，隨著房屋所有權的改革，房地產迅速成為拉動經濟的最大動力，以至于成為後來的支柱產業，這既有房地產本身的行業特點，也有特殊的時代背景。房地產在推動中國經濟發展中的作用是不能抹煞的，但這並不妨礙我們對這個行業的反思。
“30%的開發商退出”或者稱“淘汰”，這一假設並不意味著“房地產企業壽命的終結”，更不會損害這一行業，其作用甚至剛好相反。我們要看到，“淘汰”的動因是“35%的項目資金”和加息等宏觀調控政策的影響，而這些調控措施對開發商的影響主要是在資金方面。房地產行業的資金平均充足率只有30%，“35%”的要求必然導致大部分企業手忙腳亂，而加息又使開發企業的融資成本增加，那些資金不足的企業必然面臨困境。因此，那些被“淘汰”的企業必然是資金不足、管理跟不上的開發企業。當然，也會有個別“背景深”的企業僥幸過關，但這畢竟只是極少數。從宏觀調控部門來看，個別企業的生生死死不過是最正常的市場現象，但金融係統的資金安全才是事關國家和所有民眾福祉的頭等大事。沒有自有資金，或者拿很少的自有資金“空手套白狼”，對國家的金融安全是巨大威脅，對民眾的財產是極端不負責任，對行業的形象和長遠發展也極為不利。因此，淘汰這些“不夠資格”的企業，既是金融安全的保證，也是行業凈化的需要。
淘汰那些不合格的開發商，將會使行業資源向優質企業集中，一部分有實力的企業將會借機做大，形成一批大型或超大型房地產開發企業。同時，大部分“幸存”下來的企業也將在企業管理、資金控制、成本控制方面提高一個檔次。可以說，適當的優勝劣汰正是市場機制發揮作用的最好方式，正是提高行業整體水平的最佳契機。從數量來看，我國的房地產開發企業超過了5萬家，即使淘汰一半也不嫌多。
基于以上分析，我們看到市場的淘汰過程並不是針對中小房地產商，而是資金不足、管理不善的企業，當然這其中中小房地產企業可能更多，這種大小不是指常規意義上的企業規模，而是企業的實力使然。中小企業仍然會有自己的生存空間，比如在二三線城市，規模不大的開發項目，只能由中小企業承擔，但是把這些項目交給相對優質的中小開發企業顯然更讓人放心。有讀者朋友說：“小開發商更善于做房價殺手，沒那麼容易死。死的指不定是誰。或許更有可能是那些腦子轉不開彎、死扛房價的開發商。”這話很有道理，不過只要他有錢，扛得住，誰也拿他沒奈何，關鍵還是要看他的資金狀況。
誠如一位讀者所說，政府對房地產企業的“組合拳”是為了夯實行業發展的基礎，不是讓誰盡快出局。但是沒有優勝劣汰就不會有企業的發展、行業的進步，任何一項政策都有可能導致一部分企業陷入困境，何況是現在“非常時期”的宏觀調控。如果我們的金融係統及監管部門能夠不折不扣地執行“35%”的鐵律，淘汰的有可能不僅是30%的開發商，而是更多。
對于“30%的開發商出局會導致更多的爛尾樓出現”這樣的擔心，似乎沒有必要。我們對于爛尾樓的印象，主要來自于改革開放初期的海南。泡沫破滅之後，開發商落荒而逃，大量爛尾樓問題至今沒有完結。不過，此一時彼一時也。海南的爛尾樓出現，是房地產泡沫高度膨脹、真實需求嚴重不足情況下出現的，而現在的一線城市幾乎都是供給不足，基本不存在賣不出的情況，房屋供給不足的同時還伴隨著土地供給不足、大型開發商土地存量不夠的情況，所以哪個開發商只要“你不行了，馬上就會有人頂上”。可以說，現在不知道有多少大腕級人物在虎視眈眈籌劃新一輪並購了。
至于房價，即使真的淘汰30%的開發商也不會直接對總體房價產生影響(不排除個別項目為快速回籠資金採取小幅降價)。開發商減少，但項目、土地不會消失，而是迅速被“掠食者”接手。因此，從總體上看，並不意味著商品房供給的減少或增加。供求關係沒變，房價怎麼能降下來？那些憂慮寡頭壟斷會導致房價上漲的擔心也沒有必要。5萬多家和3萬多家在實質上並沒有區別，如果說壟斷，任何一個項目在區位上都是壟斷，這是房地產的特性使然。只要有競爭，價格還是由供求關係決定。就像電信行業，不過四五家企業，又有準入限制，是絕對的寡頭壟斷，但是這並不妨礙我們從他們的競爭中逐漸獲得更為低廉的通信費用。事實上，從經驗來看，幾乎沒有一個寡頭們成功地長久合夥壟斷市場的例子，對市場壟斷的擔憂也大可不必。也就是說，30%的開發商出局，並沒有改變房地產市場的競爭環境，僅此而已。
