係列新政正被逐漸化解地方政府誤讀地產定位

土地調控

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今年5月，《國務院關于促進房地產業健康發展的六點意見》(即“國六條”)的發布，使關注日益高漲的房價的專家學者，尤其是老百姓們以為：我國房地產市場由此進入良性、和諧發展的軌道。因為與以往單純關注房價不同，這次“國六條”是從土地管理、住房保障和住房結構等幾個深層次環節調控樓市，解決根本居住矛盾，同時，將監察部和統計局納入調控部門陣營，明顯加強監管力度。

在此後的3個月裏，我們陸續看到了《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(國務院九部委發)、《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》(建設部等六部委發)、《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(建設部等六部委發)、《關于個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國家稅務總局發)、《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》(銀監會發)、《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》(外匯管理局發)、《關于加強土地調控有關問題的通知》(國務院發)……如此頻繁、密集、涉及眾多部門的宏觀調控在房地產歷史上從未有過，然而效果現在看來卻難如人意。

起碼在至今的幾個月裏，這一期盼落了空。

因為根據官方公布的數據：今年前7個月，全國70個大中城市房價以平均6%以上的幅度持續上漲。北京三環以內已經沒有每平方米1萬元以下的新房，四環周邊的新房大都漲至每平方米8000元左右。

有專家擔心，國家的一係列政策有正在被一一化解的風險……

“每個城市都有不同的市場背景和行業歷史，政策不能一刀切。”這是被各地方保護者津津談論的重要理由之一。于是二手房個稅、住房結構細則、限外購房等政策在地方悉數化解于無形。

國稅總局下發的《關于實施房地產稅收一體化管理若幹問題的通知》，要求自8月1日開始，國內居民在進行個人二手房轉讓時，所得收益須按照“財產轉讓所得”項目繳納個稅，該稅率為固定的20%。但是隨後又出臺了對于原價不好界定的，可按現出售價的1%繳稅，因此到目前只有一成左右的售出方選擇了按差價20%交繳，其余均為全額的1%或2%核定繳稅，一下子減輕了很多稅賦壓力。同時，做低房價的陰陽合同，抵扣稅費的假證明，假贈與、假遺贈橫行，這次強徵的前景也實在堪憂。

至于再次加息27個百分點，由于各大商業銀行被允許打8.5折，實際最低加息僅僅6個百分點，迫于盈利需求的商業銀行基本都採取了選擇下限“攬客”的做法，影響已經微乎其微。

拿限外購房來說，據了解，自中央下發文件後，華東某一線城市一度有相關執行細則的初稿入市。“但是現在已經有消息傳出，市政府的意思是暫停公布。”一位外資企業的內部人士稱。理由是目前該城市房價已經回調，且限制外資購房對市場影響不小。

另外，根據九部委規定，各地方相關政府部門需要在9月前公布保障類住房供地計劃。目前，時至9月中，能夠在官方網站上查到該計劃的地區少之甚少。甚至有城市相關政府人士公開表示，根據輪候制，這一計劃可能延至2007年公布。

作為“國六條”的最先一份貫徹文件，7月初，建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》已經悄然下發各地方政府。然而，直到這幾天，北京等地的細則才在兩個多月後姍姍來遲，在其他大部分城市，依舊面臨如何執行的抉擇。

很多一線城市的房地產市場開始流傳政策松動的消息，主要說法是，“新住宅建設項目中90平方米以下小戶型佔比須達到70%以上”的新政僅適用2006年6月1日後出讓的住宅用地項目，之前的招拍挂項目排除在規定要求之外，按原土地出讓合同的約定執行。

北京市規劃委的最新文件側面證實了這一點。北京區域內不論地段、城區和樓盤大小，雖然均按單個項目執行，但是在6月1日之前取得規劃證、用地證、開工證的項目，項目規劃不受限制。

以新地塊出讓充抵70%要求的則是上海。在近期上海公開挂牌出讓的20幅土地中，幾乎全部地塊要求結構比例滿足“90平方米以下70%以上”的要求，甚至有部分地塊要求小戶型佔比達到80%以上，但是地塊位置多處于外環以外。“內環50%，中環70%，外環74%”的上海結構細則正被眾多市場人士證實。

至于深圳，曾經在《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》出臺前表示要嚴格執行，現在的市場消息是，更改為2006年6月1日前已經獲各項審批但未實際動工的，按原控制規劃標準執行。

有分析認為，政策的正效應之所以被快速消解、甚至走向負面，問題出在地方政府對房地產業所做的經濟定位上，最大的誤區之一就是“暗中排斥房價下降”。有關專家表示，“一些地方認為穩定房價就是‘房價不能跌’、‘房價漲幅趨緩’，這個誤區應當有所突破。”否則，國家此番對房地產的一係列調控政策將真的會效果難顯…… （張偉娜）