特別報道
在緊縮政策作用下，依靠過度佔有土地、金融資源的經營手法已難以為繼，行業的核心競爭力將逐漸轉向營運效率
△冠城的太陽星城項目本報記者/曹騰攝
對房地產開發商來說，2006年注定是不平凡的一年。收縮銀根、嚴控土地閘門、“90平米70%以上”……在一係列的調控政策面前，過慣了好日子的開發商們開始了各種“轉型”。
從大戶型到小戶型
G冠城的決策層前一陣子有點煩，他們一直在等待北京市關于90平米以下戶型佔比超過70%的政策細則出臺。由于“國六條”對小戶型建設比例進行了原則性的規定，公司未來一段時間的主力項目———總面積70萬平米的太陽星城B區、C區項目面臨重新規劃設計。
盡管公司副總韓國建坦承，70%以上的小戶型更加符合購房者的需求結構。但小戶型政策的出臺，客觀上也給公司帶來了不小影響。這主要體現在兩方面。據韓國建介紹，太陽星城項目的初始定位是中高端市場，公司前期的配套設施也是根據這一定位設計的，其主力戶型在120－140平米之間。但顯然，90平米的戶型更符合中等收入人群的需求，這就造成了和前期定位的不吻合。另一方面，政策對項目的進度也產生了一定負面影響。半年報顯示，太陽星城B區和C區預計首批竣工時間在2007年底，但韓國建表示，受小戶型政策的影響，大面積竣工時間大約在2008年，比原計劃時間推遲半年左右。
大戶型與小戶型的關係包含著社會對效率和公平的取舍。二者的矛盾也在一定程度上測量出了企業利益最大化與社會福利最大化的距離。對開發商來說，針對高收入人群的大戶型利潤更加豐厚，尤其是地理位置較為優越的地段，建設大戶型更像是資源的優化配置。但毫無疑問，大戶型的建設意味著同樣的土地面積能夠滿足的安家需求越少，大量瞄準小戶型的中低收入人群只能望房興嘆。中國房地產指數係統顯示，到2006年7月，從北京住宅上市戶型面積分布看，60(含)-90平方米比例僅為22%。
當住房供給出現結構性失衡，其結果必然就是政府出手。“90.70”政策看起來有些蠻橫，卻也是維持社會和諧的不得已的辦法。
政策的變動讓靠大房子賺大錢的開發商有些措手不及。據了解，按照北京市的細則規定，需要進行清理的項目超過600個。而一些開發商表示，重新設計規劃不僅要損失前期的設計費用和時間成本，而且住宅套型結構改變也打亂了原有的營銷方案。
更有業內人士分析指出，小戶型政策的影響遠不止這些。從長遠看，蓋小房子意味著開發商將面臨另一類的消費者，在設計、建築、營銷等理念上都必須更新。而開發商之間，也將在佔據70%以上市場分額的小戶型戰場展開更加白熱化的肉搏。廣種薄收的經營模式將被精耕細作所替代，市場也將更加考驗開發商的開發銷售能力。
