最近，記者深入遵義、貴陽兩地調查，發現以售後包租為主要形式的期房預售現象泛濫之勢愈演愈烈，其中大量充斥著違規與欺騙，令人為之愕然。
房產證至今未見
“只需投入十余萬元，在擁有黃金商鋪的同時，還可以拿到每年至少12000元的租金，等于是坐著收錢！”家住遵義市的陳先生，2004年11月中旬在路經遵義火車站時，無意中被瑞安房地產開發公司出售“四發（二區）商城”最後兩間營業商鋪的廣告吸引。于是前往該公司咨詢，售樓人員告訴他：這兩間商鋪係公司內部員工所購，已納入成規模、成市場的“四發商城（二區）”的一部分，“將來升值空間巨大。”
陳先生還得知，該商鋪已經由原業主與某經營戶簽訂了長達三年，每平方米30元租金的租賃合同。“你現在投入十幾萬買這個營業房，就只管坐在家裏收錢了，算下來有7％多一點的回報率！”在對方的引誘下，陳先生于12月初出資17萬元購買了20平方米的商鋪，雙方簽訂了《商品房買賣合同》。
按照合同約定，在他繳清房款後，瑞安公司應在2005年3月30日前向其交付房屋的使用說明書、檢驗合格證及房屋移交證等證明材料。但至今瑞安公司一直未予交付，陳先生多次與其交涉，對方均以種種理由推諉，致使他在購房時一次性繳清房款後卻至今一直未能入場經營。
另外，按照開發商、原業主與某經營戶簽訂的租賃合同約定，從租賃合同簽訂之日始，瑞安公司至今應支付陳先生近三萬多元的租金。然而由于涉及三重關係，他一直未拿到租金，經與開發商多次交涉，今年5月才拿到幾千元，與三萬多元相距甚遠。
記者試圖從開發商那裏了解到一些事情的原委，但瑞安公司市場部的蔣經理先是粗暴拒絕記者採訪，而後正式表達公司的意見：不承認有包租行為，產權證辦證遲緩係因相關職能部門效能低，公司願給購房者適當補償。
在“四發（二區）商城”記者看到，商城大門緊閉，周邊也一片荒涼。附近居民告訴記者，商城兩個月前就莫名關門了，只開了五個月。
承諾無影無蹤
記者隨後在貴陽調查發現，商品房售後包租已呈泛濫之勢。在延安路某樓盤售樓處，售樓小姐告訴記者，該商住樓是開發商統一招租，業主要等到幾年之後才能自主出租。在遵義路、花果園的幾個樓盤售樓處咨詢，記者得到的答復同樣是由商家統一招租，業主在若幹年內收取百分之幾的固定租金收益，年限為三、五年不等。而這筆租金收益大多被用于抵付買鋪者首付款。
記者又通過宣傳廣告上的電話聯係“買鋪”，花溪區某大型商鋪項目的銷售人員告訴記者，其在售商鋪已租出。而另一商業廣場的售樓小姐向記者介紹：在售商鋪正在招商，現在購買就是“代租約出售”的商鋪，業主購買後只管坐收每個月的租金，攤位、鋪面由商業廣場統一管理。比如業主以15萬元購買了10平方米的攤位，按照8％的年回報計算，業主每年可以收到1．2萬元返現，12年後經營權歸業主所有，就可以自主經營該攤位。15萬元的投入，得到的是每年1．2萬元的回報和12年後對該鋪面的所有權。
看起來這似乎是開發商為投資者做了一件大好事，但事實上，售後包租不過是開發商售房的一種噱頭，借此玩弄了一下其精明的財務技藝。
記者手中一份名為“春天國際”的貴陽大型樓盤廣告單，盡數“春天國際”七宗“最”（特色），還給未來的業主描繪了一幅“財富增值表”，按該表8％的回報率計算，如果一個業主投資50萬元購買該樓盤的商鋪，15年後不僅能白賺一個龍頭旺鋪，還可以凈賺60萬元。
然而事實證明這不過是一個不可實現的幻想。2004年11月1日，素有“中國第一百貨”之稱的北京王府井百貨與“春天國際”的開發商正式簽約，租下該樓全部的4萬平米賣場，並預計次年五月正式駐軍貴陽。一年多過去了，記者來到位于貴陽大南門的“春天國際”，只見這座“設計37層，高150米，建成後將成為貴陽市新的標志性建築”的樓盤，如今只有區區尚未裝修的五層樓，頂部的鐵架在高空中寂靜地曬著太陽。而另一面的王府井賣場，只見樓不見貨，還搭著建築木架的大門門可羅雀，比起面前大街上擁擠的車流顯得格格不入。隨後記者走進“春天國際”的售樓處咨詢，售樓小姐就一句話：“不知道！”
投資者仍抱幻想
5月22日，建設部針對近年來全國各地一些開發商以售後包租形式拆零銷售未竣工的商品房屋，並在媒體上大肆宣傳引誘投資者的現象發出警示性通知：售後包租等銷售形式含有融資或變相融資的內容，以及房地產升值和投資回報的隱藏風險性承諾，涉嫌違反相關法律，告誡投資者要謹慎面對售後包租，防范投資風險。
然而記者在採訪中發現，許多有商鋪投資意向的市民，防范售後包租風險的意識並不強。在遵義路某售樓處，一位姓楊的市民對記者說，像他這樣買房後並不急于自己使用或經營的人，售後包租的做法至少可以保證商鋪在商家承租的時限內能得到固定的收益，自己不用花心思去尋租。
記者調查發現，目前投資者大多傾向于購買已租出的商鋪，即所謂的“代租約出售商鋪”。他們認為，即使開發商找來的承租者違約，投資者也可按合同收取違約金。但在其簽訂的租賃合同中不難發現，這筆違約金往往只佔到商鋪滿租期限租金總數的3％左右，這種低賠付顯然對承租者不能起到限制作用。
貴州大學有關專家對此表示擔憂：售後包租的風險在于開發商在銷售過程中抬高售價，用高額返回租金吸引投資者，“一旦開發商破產或出現資金問題，其必然考慮撤出，則返租承諾或回報率將不可能實現。”而無論是由開發商還是經營者支付包租租金，這種低額賠付也能讓他們輕易地退出，風險就轉嫁到了投資者身上。
專家指出，投資者的此類風險其實源于商業地產的現有監管政策，主要是通過行政法規的形式來禁止，處罰力度不大，間接導致了不少開發商的“膽大妄為”。“如果把監管重點放在監督開發商兌現‘包租’承諾上，將更有利于房地產市場發展。”（王松 見習 田錦凡）
