最近一段時間，讓上海房地產市場震動最大的不是房地產政策的變動，也不是金融形勢的變化，而是反腐敗案件的曝光。隨著上海社保案件的水落石出，地產價格走勢也出現了明顯的變化。種種跡象表明，反腐敗使上海地產商早已繃緊的資金鏈出現了裂痕。
上海個人房貸頹勢不減
從金融統計數據的分析中很容易看出端倪。央行于2006年2月13日公布的金融數據是：截至2005年末，上海市中資金融機構房地產貸款余額4088.8億元，比年初增加587.3億元，其中，個人住房貸款增加199.4億元，同比少增529億元。其中最受關注的是，上海去年個人住房貸款連續6個月負增長：7月∼12月累計減少117億元。房地產開發貸款余額比年初增加387.8億元，同比多增86.5億元。
這種情況已經延續到了2006年，盡管中間略有起伏，但是近期央行上海總部發布的2006年8月上海市貨幣信貸運行情況顯示,中資金融機構人民幣個人住房貸款增量繼續保持遞減態勢,比上月少增6億元。而在此前的7月,上海中資銀行新增人民幣個人住房貸款8.7億元,比6月少增29.3億元。
這是一組極有價值的信息，它表明上海市開發商的資金鏈在2005年已經繃得非常緊。房地產與金融是緊密聯係在一起的，從房地產開發企業正常的資金循環看，自有資金只佔20%左右，其余的資金靠銀行貸款和房屋預售款，預售是與個人住房貸款緊密聯係在一起的。如果個人住房貸款的增長速度跟不上開發商貸款的增長速度，那麼，房地產開發商的資金循環就會出現問題，資金無法回籠。
拿2005年的數據舉例，上海去年個人住房貸款連續6個月負增長：7月∼12月累計減少117億元，說明7月份之後，從銀行貸款買房的人數越來越少，導致全年個人住房貸款只增加199.4億元，同比少增529億元。這529億元的資金本應該循環到開發商賬戶上的，卻沒有按照預期的軌道去實現該循環，開發商如果還要按照2005年之前的再生產循環做下去的話，到2005年末它們就已經出現529億元的資金缺口了（假設房地產開發的總資金利潤率是20%的話，資金的缺口大約在400億元左右）。
上述缺口需要靠三條途徑去彌補：一是增加銀行的貸款，包括到外資銀行去貸款；二是到資本市場去融資，發行股票或債券；三是地下融資或典當質押融資。從目前來看，主要是通過第一和第三種方式來解決房地產開發融資缺口。從銀行的統計數據看，2005年年末上海的房地產開發貸款余額比年初增加387.8億元，同比多增86.5億元。也就是說，通過銀行貸款彌補了86億元的資金缺口，另外還有300億元左右的資金缺口要靠地下融資解決，其中典當融資的規模有60億元左右，剩下還有至少200億元的資金缺口要靠地下市場去融資。據調查，上海地下金融市場的融資利率已經高達15%以上，這與房地產商的融資缺口是有直接關係的。
從上述分析可以清楚看出，“國八條”出臺之後，上海房地產市場的資金逐漸趨緊，到2005年底，開發商的資金鏈已經非常緊張，需要通過各種非正常的渠道補充資金。而恰恰在這個時候，上海發生了社保案件，涉案的資金正是和房地產有關，可謂是“屋漏偏遭連陰雨”。案發之後，除了涉案的資金必須從房地產市場退出外，很多類似的、還沒有曝露的資金也會悄悄從房地產市場撤除。可以肯定的是，各種違規資金的總規模遠比已經查出的社保資金的規模要大得多，這些資金的集中撤出，其結果是顯而易見的：開發商的資金鏈繃得更緊，融資環境進一步惡化，必須降價銷售回籠資金。 為什麼反腐敗會導致房價下跌，原因就在于此。
退房效應推波助瀾
除此之外，上海市出現的退房事件也會直接影響到地產商的資金鏈。２００５年１２月底，位列上海地產十強的大華（集團）有限公司遇到了大麻煩：它所開發的樓盤“水岸藍橋”的８９名業主，將一份聯名解約“通牒”遞交給開發商、貸款銀行和貸款擔保公司，強烈要求退房，並聲明將集體停止償還房貸。上海先後有十幾個樓盤先後發生集體退房事件。目前，法院對這起案件已經作出判決，原告勝訴，這意味著開發商要退還巨額購房款。法院對這起退房事件的判決結果不僅立即影響到開發商的資金循環，還影響到銀行對地產項目貸款的風險評估結果。在上海房地產價格逐漸上漲的過程中，幾乎所有的銀行都忽視了房地產價格下跌的風險，結果是銀行對房地產行業出現了“過度”貸款！退房事件無疑將使銀行重新認識房地產貸款的風險，收緊對開發商的貸款。
總之，未來的一段時間裏，上海乃至其他城市的開發商的資金鏈會因為反腐敗的深入而吃緊，房價上漲的壓力會得到一定的緩解。（中國社會科學院金融研究所 尹中立）
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