2006年7月，一紙個人住房轉讓徵稅通知出臺，對個人購買不足5年的住房對外銷售全額徵收營業稅，並開徵個人所得稅。二手房市場頗為震動。
有了政策，似乎必有對策。隨著稅賦的加重，一些交易者削尖腦袋，試圖通過先租後賣、虛假贈與等新方式逃避稅收。于是，最近國稅總局又下發了一則新通知，要對“住房贈與”的行為加強稅收徵管。
這項新規定是不是能讓“假贈與”逃稅徹底落空，會對房產交易產生什麼新的影響？
特邀點評：上海聯業律師事務所律師王展董君明
政策解讀
文件名稱：《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發[2006]144號）
關鍵條款1：受贈人取得贈與人無償贈與的不動產後，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。
律師解讀：這條規定能對二手房交易中的“假贈與”行為起到震懾作用。對于賣房者來說，“假贈與”可以免交營業稅；對于買房者來說，賣房者逃脫賦稅後自然會把房價降一點下來。可有了這條規定後，買房者恐怕不敢再接收“贈與”的房子。因為無論多少年之後，只要把房子轉讓，就得額外承擔一筆數額不小的個人所得稅。
該條款也有瑕疵。“有關合理費用”的含義過于籠統，哪些費用是合理的，哪些不合理？沒有明確的標準，具體操作中恐面臨較大的困難。
關鍵條款2：對個人贈與不動產過程中，向受贈人收取了貨物、貨幣或其他經濟利益，但提供虛假資料，申請辦理無償贈與的相關手續，沒有按規定繳納營業稅的納稅人，由稅務機關按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》的有關規定追繳稅款、滯納金並進行相關處罰。
律師解讀：這條規定明確了房產交易“假贈與”是違法行為，一經發現，要承擔嚴重後果。盡管“假贈與”的雙方存在默契，但只要發生糾紛，馬腳馬上就會露出來。
關鍵條款3：個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況，在辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人應區分不同情況向稅務機關提交相關證明材料。
律師解讀：贈與、繼承、遺贈是三個內涵和外延並不相同的法律概念，不能以贈與將繼承、遺贈等行為涵蓋起來。否則，不僅會造成概念上的混亂，而且會引起法律適用上的混亂。這也許是整篇通知中最讓人困惑的部分，如果對贈與、繼承、遺贈等行為統統徵收個人所得稅，便意味著國家已經開始變相開徵不動產遺產稅，這可是一個重大舉措。
時下流行的避稅方法
“陰陽合同”
今年8月，呂先生把兩年前以72萬元購得的一套房屋以100萬元賣給王先生。如果按照實際交易價格辦理登記，呂先生需要繳納5.5萬元營業稅、1萬元個人所得稅（按售房收入×1%計算）；王先生也需繳納1.5萬元的契稅。雙方為了避稅，將合同價改為72萬元，呂先生只需繳納3.96萬元的營業稅，由于沒有售房收入的差額所得，不需繳納個稅。同時，王先生的契稅只需繳納10800元。私下裏，呂先生又與王先生簽訂了一份實價交易合同。
點評：一般情況下，房價的確定以送到交易中心的房屋買賣合同（陽合同）為準，如果私下簽訂的另一份合同（陰合同）約定不明確或者不詳細，賣房者就有可能被買方鑽了空子，只按照“陽合同”的價格支付購房款。
假送真賣
今年7月份，張先生通過“房屋贈與”的方式賣掉了房產。2003年，他以50萬元購買了一套房產，現在以70萬元出售，通過這種“房屋贈與”方式，可以為其減少3.85（70×5.5%）萬元的營業稅支出和0.7（70×1%）萬元的個人所得稅支出。
點評：房屋贈與在交易過程中，一般只收取手續費用，而由此涉及的營業稅等稅費都是免繳的。但是剛出臺的國稅局規定，明確了房屋再轉讓時須繳納20%個人所得稅，如果買者日後想把這套“無償獲贈”的房產轉讓，不得不繳納55115元的個稅。
以租代售
“以租代售”是指雙方在確定成交的意願下先簽訂房屋租賃合同，租賃期限到辦理產權過戶不用繳納營業稅的時間（即取得產權5年）為止，雙方在租賃合同裏約定，買賣雙方在正式簽訂買賣合同並實現產權過戶後，買方可以將先期支付的租金用以衝抵購房款。
點評：房產價格的波動往往是買賣雙方在簽約時難以預料的。將來萬一房屋價格上漲了，那賣方完全有可能寧願賠償違約金也不願意按以前約定價格賣房子，這顯然是買方所不能接受的。
能不能合理避稅？
1、排除虛假稅費。買房子哪些稅費該自己交，哪些不該自己交，哪些稅費根本不存在，是別人想佔你的便宜，買房人得弄清楚。千萬別付了不該付的，比如擔保費、好處費等等；
2、夯實基本房價。有時候房價裏包含很多其他內容，為節約稅費千萬不要虛開房價。比如買全裝修房，裝修款和房價要分開；買二手房如果有裝修、設施設備或維修資金等，房價和其他費用也不要混在一起；
3、減少交易環節。在復雜的房屋買賣中，請專家安排好合理的交易流程，不僅可以順利地促成交易，還可以節約稅費支出；
4、約定轉移條款。房屋買賣中有時候賣方會要“凈手價”，買房人一定要在協議中明確約定哪些稅費是自己承擔的，其他則應由賣方承擔；
5、改變交易方式。房屋買賣稅費較高，如果由公司出面購置房產，然後以公司股權轉讓的方式實現房產交易，那麼股權變更的費用就遠遠低于房產交易稅費。（詳見上海聯業律師事務所《買房114》一書）
( ◎文 /記者鄭翌)
