滬驚曝爛尾樓漩渦似多棱鏡折射房地產真與偽

新律大廈13年的沉浮史就是中國樓市13年的反思史李和裕攝
【編者按】

近日，上海浦東一座本不起眼的樓盤低調開盤，卻不經意揭開了一幕長達13年的“爛尾樓”爭奪史。算上剛剛在幾個月前“出事”的倒數第二任東家，這座“爛尾樓”已經令六家企業為其角力，不少企業更是損失慘重。

當一切都被樓市的所謂繁榮掩蓋，當暴利瘋狂席卷的時候，沒有人願意戳破這傷疤；而當一切重新回復平靜時，總有人會付出代價。這“爛尾樓”恰似多棱鏡，折射出這些年來，我國發展速度極快的房地產業產業化進程中，真實與虛偽、輝煌與瘋狂、理性與暴利，“暗箱”與爭鬥糾結的歷史。

陷入這巨大漩渦的，又何止這些開發商？

“幸福的家庭是相似的，不幸的家庭卻各有各的不幸。”在不少爛尾樓項目隨樓市發展而重被注資、喜獲新生時，也有一些項目命運多舛。上海浦東的新律大廈，便用自己的13年畫出了這樣的曲線。

調控出手

兩任香港東家出局

新律大廈于1993年正式啟動，這個時間如今在房地產業內人士看來，的確有點尷尬。因為從我國房地產市場產業化歷程的波動上看：1979年至1985年是復蘇期，1986年至1990年為發展期，1991年至1998年則為增長和宏觀調控期，新律大廈可以說是正是出生在那一輪房地產熱潮的下行拐點。

新律大廈位于上海浦東金橋地區的金藏路近浙橋路口，最早一任東家為香港新律有限公司。在1992年8月，金橋出口加工區招商引資熱潮迭起之時，新律公司也積極投身其中，與上海金橋聯合投資開發公司簽訂了金橋出口加工區18-03號地塊的轉讓合同，該地塊上後來發展的便是新律大廈項目。

記者手頭一份發黃的資料顯示，該地塊面積為6782平方米，轉讓價格為600美元/平方米，總價為406.92萬美元。原規劃中的新律大廈為一幢高級商辦樓，建築面積逾4萬平方米。為開發該項目，新律公司還設立了全資子公司香港新律(上海)有限公司，注冊資本1050萬美元。

“許多外資開發商都是在那一時期通過買地開發進入上海房地產市場的，港資地產最早也最多，臺資企業也不少，還有以新加坡、印尼為代表的東南亞企業，‘三大軍團’嘛。”上海浦東房地產經濟研究中心主任李戰軍此前向記者表示，“但是這些外資也不是一進來馬上贏錢的，特別是那些在1994年左右進軍內地的，正趕上宏觀調控，有的當時就被迫撤離，留下來的也多數是要虧損到2000年以後了。”

新律公司便是倒霉的前者。

到了1994年10月，對于已建至地面8層的新律大廈，新律公司想通過對外預售回收部分資金，卻因國家開始宏觀調控，房地產作為調控重點，樓市迅速變得低迷而落空。“當時的商品房預售標準沒有今天嚴格，只需完成基礎部分即可申請入市。和今天一樣的是，定金、預售款是開發商資金鏈上的重要一環。顯然，這一環沒扣好加劇了新律大廈的資金問題，也使新律公司陷入窘境。”知情人士稱。

1995年4月，新律大廈開發到房屋結構第12層，終因新律公司缺乏後續資金而停建。據查，在停建約1年零10個月後，經協商，新律公司將整個項目以公司股權轉讓方式賣給了香港金利豐工程有限公司。

然而好景不長。項目第一次被收購後，又因拖欠幾千萬元的工程款，新的項目公司被施工單位江蘇省泰興市第一建築安裝工程公司告上法庭，隨後又加上項目還拖欠交通銀行上海浦東分行巨額貸款等一係列經濟糾紛，新律大廈最終被法院判決清償，由上海市高級人民法院統一主持執行拍賣。

在經歷了耗時長久的4次流拍後，新律大廈在2001年11月被上海金三元投資有限公司以3180萬元人民幣的底價接盤。曾經的兩位香港東家則黯然退出，再沒聽到他們涉足上海房地產市場的消息。

樓市淘金

金三元與望源之爭

1999年至今是我國房地產發展的新一輪高速增長期，金三元公司在樓市開始升溫的2001年對新律大廈採取“掃尾”行動，這種把握機會的能力被市場肯定。然而，便宜誰都想。當市場再次將目光投向這個項目時，卻是因為它掀起的一場曠日持久的爭奪戰。

拍下新律大廈的金三元公司與交通銀行上海浦東分行、江蘇省泰興市第一建築安裝工程公司簽訂了協議，金三元公司以3180萬元受讓該項目，其中2000萬元是償還給交行的貸款，1180萬元是償還泰興公司的工程款。對于該筆工程款，金三元公司表示以150萬元現金加1030萬元記賬式國債的方式支付。值得注意的是，其後金三元公司與下一任接盤者上海望源企業發展有限公司之間的經濟糾紛，與這筆記賬式國債有著莫大的幹係。

“金三元公司其實沒開發過什麼項目，就在浦東五蓮路有一處物業，接盤新律大廈後也根本無意投入續建，而是四處尋找新買家，想通過轉手賺一筆。通過朋友介紹，我們就這樣接觸上了。”2006年10月，望源公司董事長季寶紅對記者回憶起幾年前的事情。

知情人士介紹，當時的金三元公司也是經人介紹去購買新律大廈，但是訂了合同後卻拿不出錢來支付，介紹人只得又另找買家。如此看來，金三元公司純粹是一個在市場間遊走的機會主義者，屬于當時很盛行的“低價買進、高價賣出”的投機客，事後的發展似乎也印證了這一點。

當然，望源公司相中這個“爛尾樓”也是開發商的逐利本性使然。以房地產營銷代理起步的望源公司是在房地產業經歷多年低迷、國家推行住房改革以拉動內需的1998年踏入開發市場的，在業內看來，算是趕上了一次“摸底反彈”的好時機。在把目光投向新律大廈前，望源公司已靠幾個住宅小區的開發在上海樓市內小有名氣，新律大廈則成為其新的目標。

2003年2月19日，望源公司與金三元公司在接洽後達成了最終協議，金三元公司將新律大廈以3350萬元的總價轉讓給望源公司，同時望源公司承諾另支付金三元公司高達2040萬元的轉讓中介費及代付費用———金三元公司眼看就要大賺一筆了。但是，後來在這筆中介款項的支付問題上，望源公司與金三元公司產生了分歧，由此引發了一場曠日持久的官司，也使新律大廈的命運更加曲折。

季寶紅介紹說，望源公司在2003年2至3月間付清了3350萬元的轉讓款，並于當年3月11日拿到了新律大廈的產權證。但隨即其發現金三元公司在新律大廈尚有1030萬元的待付國債未了，就是應由金三元公司支付給泰興公司的那部分工程款，而泰興公司也因這筆國債沒有兌現而滯留在新律大廈工地不肯退場。“憑直覺我判斷這筆國債債務將對自己不利，所以採取了暫緩支付2040萬元中介款項的做法。”

到了當年的3月20日，望源公司要求泰興公司退場，參加新律大廈續建工程招投標，泰興卻表示拒絕，並稱續建工程仍應由其完成。同時，望源公司和金三元公司就履行協議承諾進行了商談，但當金三元公司向望源公司提出收取剩余的那筆中介款項時，望源公司卻以金三元公司無法出具相關證明而拒絕支付。就此問題，雙方多次溝通未果，直至對簿公堂。

同年5月26日，金三元公司以望源公司未支付2040萬元中介款項構成違約為由向法院提起訴訟，要求解除協議，恢復原狀(即返還項目)，並賠償10%的違約金。望源公司則以金三元公司與泰興公司有債務未清，未履行協議約定交付可供續建的工程，已違約在先為由提起反訴。