銀行搶灘個人房貸市場
國家宏觀調控下，房價的增速已經開始剎車，但銀行業對于房貸的放貸熱情卻絲毫沒有減弱。最近一個月以來，一場銀行間的個貸競爭悄然興起，銀行個貸產品創新進入密集期。繼深發展、招行後相繼推出循環貸款、存低貸業務以後，浦發銀行也推出了個貸萬能還款的創新業務，在傳統的等額本息、等額本金、分期付息以及一次還本付息還款方式外，還增加了本金等額遞增、本金等額遞減等方式，民生銀行也在近期推出了直客式二手房按揭。
面對這些讓人眼花繚亂的貸款名稱，最近打算貸款買房的很多消費者有些摸不著頭腦。究竟應該選擇固定利率還是優惠利率，還是應該嘗試一下雖然不享受優惠利率但是可以隨時提前還款的“存低貸”呢？針對買房人的困惑，記者日前採訪了業內專家。
個貸市場誰主沉浮？
幾乎在浦發行推出萬能還款方式的同時，農行和建行等銀行也在個貸領域使出新招，方式各有不同。興業銀行也適時出臺了最新的房貸政策，突破了“購房者年齡＋貸款年限”不超過65歲的業內慣例，將其延長到了70歲。中國農業銀行也在成都、北京等房貸市場發展較為成熟的4個區域，推行了“置換式住房貸款”業務。同時，招商銀行推出了“隨借隨還”業務。
“從目前來看，各種房貸品種所取得的市場認可度與其宣傳的力度並不成正比。”某銀行內部人士透露，近期房貸品種頻出的根源，表面上是為爭奪“金九銀十”黃金季的市場份額，房貸暗戰的背後真實邏輯是各家商業銀行對于優質貸款的爭奪。
據該人士透露，房貸業務在各家商業銀行個人貸款消費類項目中平均佔據了70％的份額。近來由于宏觀調控造成商品房交易量下滑，市場弱勢明顯，各商業銀行也只能頻頻出招攬客。
事實上，從年初開始房貸市場就一直競爭不斷。到目前為止，每家商業銀行都不止一次推出新的房貸品種，單就深發展而言，一年就接連推出了3個房貸品種。
專家指出，每個房貸產品都要有2到3年的市場培育期。從目前的市場反應來看，商業銀行依靠華而不實的房貸品種對市場的吸引力並沒有起到實質作用，商業銀行單純依靠房貸品種來吸引客戶的階段到了開始轉向的時候了。
還款：我行我素最重要
近期銀行房貸業務出現的幾種還款方式最大的特點在于新增了本金等額遞增和本金等額遞減還款方式，能使客戶組合還款時，結合當前的經濟實力、還款能力，將整個還款期分為最多8個還款段，自主確定每段時間內的貸款金額、貸款期限和還款方式。其中，以浦發銀行近日推出的萬能還款方式最為新穎。
舉例說，一位購房者購置80萬元的房產，考慮到現在的經濟實力、現金流和未來的薪資水平，他最多可承受月供4000元。李先生申請的是50萬元20年房貸，他可採取如下還款方案：第一階段，也就是還款前3年，固定本金1000元／月；第二階段，中間8年，固定本金4000元／月；第三階段，最後9年，固定本金740.74元／月，本金還款隨貸款期限的增加而逐漸減少。
“傳統的還款方式中只涵蓋了等額本息、等額本金、分期付息以及一次還本付息方式，基本沒有考慮客戶的現金流的情況和需要，客戶可取得的自主空間較為狹小。”浦發行負責業務的經理說，無論是雙周貸抑或是循環供，傳統的還款方式大多是基于對還款周期的改變，並沒有觸動到本金的收益，浦發行此舉對還款方式的調整，已觸動本金的支付，從而利息的收取也發生了變動。這是消費群體最為關注的地方，也是浦發在還貸方式上改革最大的地方。
浦發行負責該業務的經理同時介紹，在這種還款方式中，浦發的理財顧問在其中的角色十分微妙。他要根據客戶人生不同階段的收入及支出，充分兼顧利息支出。據悉，此還款方式的應用空間包括了個人購房貸款、個人商業用房抵押貸款、個人消費貸款等多個領域。
直客：省下萬元服務費
近日，中國民生銀行在北京正式推行“直客式二手房按揭”，市民今後在辦理二手房按揭時，不但手續簡便許多，服務支出也大為減少。以客戶購買一套70萬元左右的二手房為例，按揭八成，在銀行直接辦理按揭的情況下，可節省高達2萬元的各類服務費用。
據介紹，民生銀行推行的“直客式二手房按揭”是指，二手房買受人不論是自行成交還是通過經紀公司撮合完成交易，均可以到民生銀行申請貸款，由銀行直接受理，不指定經紀公司，中間環節少，完全免除律師費用。
與傳統的按揭方式相比，直客式服務模式具有很多優勢：首先，直客式貸款費用低廉，免除了律師審核環節，無律師費，因此大幅降低了購房人的按揭成本。對于符合公積金中心貼息標準的客戶，還可以享受公積金貸款利率水平的優惠，使您的貸款利息降到最低。其次，資金更安全。銀行為買賣雙方提供“資金監管服務”，由銀行全面監控按揭款項，保障交易資金的安全、交易的合法性，維護買賣雙方的利益。另外，直客式按揭免除了律師審核環節，時效性大大提高，最快過戶當天即可放款。
據一家大型房產機構統計數據顯示，9月份北京二手房成交量較8月份增長31％，與去年同期相比增長41％。同時數據也顯示，繼8月份北京二手房交易出現回暖後，9月份二手房成交均價繼續小幅走高。二手公房成交均價已達6357元／平方米，較8月份增長了70元／平方米；二手商品房成交均價為6746元／平方米，較8月份增長了136元／平方米。由此可見，目前二手房市場仍以不斷增長的剛性需求為主，但是由于絕大多數購房者購買二手房多是為滿足自住需求，所以不斷上升的房價直接導致了按揭成本的加大。中國民生銀行新推出的“直客式二手房按揭”，無疑為北京二手房市場注入了強心劑。
專家視點
房貸政策變動尚不會影響市場走勢
近日，北京銀監局對未封頂樓房發布緊急“封堵令”，民生銀行、浦發銀行等多家商業銀行也已經收到相關文件並在近期從一些未封頂的樓盤項目撤出。此外，一項統計數字顯示，今年1-9月，北京市完成房地產開發投資1053.4億元，比上年同期增長16%。雖然9月份房價的增幅比1-8月低0.8個百分點，但依然保持著較快的增長速度。那麼在政策和市場的雙層夾縫中，房價究竟何去何從？
業內專家日前指出，未來樓市的發展將取決于市場上供需力量的變化以及消費者的心理預期。數據顯示，截止到2006年10月15日，市場中累積的住宅供應量突破1000萬平方米，而9月份的成交量才150萬平方米，供過于求的現象很嚴重，同時多數的消費者仍處于觀望狀態，在這種情況下，市場很難快速升溫，成交冷淡的狀況仍將持續較長一段時間。
雖然如此，但專家仍然認為，從長期看，房地產市場仍將會保持一種較為穩定、快速的發展。專家認為，由于我國城市化和工業化的歷程仍未完成，城市人口仍有很大的增長空間，新增城市人口的居住需求是房地產市場長久發展的有力支撐。另外，西方發達國家的成功經驗表明，房地產對于提升居民的生活品質、拉動國民經濟增長有持久、重要的作用，這對于致力于經濟發展的我國政府來說，會起到借鑒的作用。中國金融體制的改革正處于緊要關頭，房地產市場已和金融市場形成緊密聯係，從金融安全考慮，政府不會將房地產逼入絕路，造成銀行壞賬的升高。
因此，專家認為，近期房貸市場的頻繁動作不會對房地產的走勢產生重大影響，短期內房地產市場很難走出頹勢，成交低迷的狀態仍會持續一段時間，但從長期看，房地產市場仍具備快速、穩定發展的潛力。
（和平/文 王曉瑩/圖）
