經濟適用房布局。制圖 魯嘉
李鐵雄
北京住房建設規劃（2006－2010）已正式通過市政府批準，並于昨日(3日)下發。與公示稿不同的是，公示中原有的“經濟適用住房不得直接上市，由政府回購”的說法被刪除。同時，擬採用“內循環”制度的經濟適用房也僅僅針對今後新建和銷售的房屋。
市規委未透露如何“內循環”
規劃改動最大的應該是涉及經濟適用房建設的相關政策。之前的公示稿表示，“探索建立經濟適用住房實行‘內循環’的流轉模式，即經濟適用住房不得直接上市，由政府回購”，而在此次的表述中，調整為“對今後新建和銷售的經濟適用住房探索建立包括‘內循環’在內的相關制度。”
從措辭上來看，審批後的住房規劃涉及兩個變化：一是“政府回購”之說取消；二是對于實行內循環的經濟適用房，限定為“今後新建和銷售”的項目。
然而，對于經濟適用房如何實行“內循環”的流轉模式，昨日，規劃委相關官員未作回應。
經適房回購政策廣受爭議
事實上，在9月30日住房規劃公示稿登出後，關于經濟適用房由政府回購的說法一直備受爭議，由焦點房產網推出的一項調查顯示，7成網民反對回購政策。有人認為，消費者購買經濟適用房時，是以完整產權性質購買，如果改為政府回購，即變為不完整產權，顯然會產生後遺效應。同時，購買當時經濟適用房所處區域荒僻，價格自然跟現在無法同日而語。如果政府回購，採用的是當時購買的價格，明顯違背市場經濟的原則。
在公示期滿後，市規劃委給北京市政府上報的匯總市民意見中也表示，8成市民關注經濟適用房回購政策，反對者和支持者兼而有之。市規劃委有關負責人昨日表示，此次做的調整，應該是市政府在綜合市民建議之後作出的決定。
■規劃解讀
“兩限”定義中低價位中小戶型
規定：在規劃關于“調控和引導各類商品住房建設規模”的章節中，對于“兩限房”的提法，由以往的“限房價、限地價”，改為“限套型、限房價”。
規劃還表示，要制定年度限套型、限房價普通商品住房建設計劃，納入規劃年度實施計劃和土地供應年度計劃，積極探索通過限套型、限房價的方式加大中低價位、中小套型普通商品住房供應，從而調控商品住房供應結構和穩定住房價格。
解讀：李文傑認為，此次提出的“限套型、限房價”的說法，也表明今後的“兩限房”，應當都按照90平方米以下的原則進行建設，而針對這種住房，也應當同經濟適用房一樣，實行特殊的流通機制。
大戶型面臨高徵稅
規定：審定稿中提出，要研究鼓勵節能省地型普通住宅建設和消費、限制低密度大套型住房建設和消費的稅收政策，引導建立符合國情市情的住房建設和消費模式。今後，低密度大戶型的住宅，很可能面臨較高額度的稅收政策。
解讀：董藩認為，抑制開發商追求低密度大戶型的住房建設，可在一定程度上緩解北京人口、資源和土地的一係列壓力。
李文傑表示，開發商的終極目的是為了贏利，完全靠開發商來推動綠色住宅不現實。只有政府在稅收上給予優惠，才具有可行性。而針對北京目前的資源環境狀況，建立小戶型住宅是解決房屋供不應求、平抑房價的一個有效手段。為此，應當對大戶型住宅進行一定程度的高額稅收。但同時他表示，有政策，還應有細則支持。
開發貸款嚴密監控
規定：新規強調，要對貸款資金使用進行嚴密監控，加大對利用銀行貸款囤積土地、房源等違規行為的查處力度；加強對個人住房貸款的前期調查和貸後監督，有區別地適度調整住房消費信貸政策，加大對消費和銀行業機構的政策引導，防范房地產信貸風險。
解讀：針對加強銀行貸款的條款，李文傑表示，這是在舊政策上的一項重申。目前，各銀行之間的競爭比較激烈，而房地產貸款一向又被很多銀行列為“優質貸款”。因此，在貸款過程中，容易出現一些違規行為，或者不恰當的優惠措施。此次在住宅規劃中提出加強監管，說明相關部門已經對房地產在銀行領域的違規行為有所重視。
■專家觀點
“內循環”操作有難度
專家認為，政策實施還有待細則明確
昨日，北師大房地產研究中心主任董藩表示，此次相關部門刪除“政府回購”的說法，應該是在經濟適用房的運轉模式上，還需要一個比較成熟的考慮：相關部門對“內循環”尚沒有一個明確概念的界定，而價格如何確定、回購的錢由誰支付等一係列問題還需要解決。
董藩表示，根據法不追溯既往的原則，對經濟適用房實行“內循環”模式，應當是對今後新建的項目進行。同時，如果政府希望將市場上的經濟適用房進行內部循環，在這過程中，應當按照經濟適用房的原有價值和現有價值，對利益進行分割。比如一套經濟適用房，原有價格50萬元，市民自己掏了30萬元；而在政府收回時，假如該套房屋市場價格翻番為100萬元，那麼，就應該按照相關的升值的比例進行利益分配，應當給市民返回60萬元。
中原地產華北區域總經理李文傑則表示，經濟適用房實行“內循環”很必要，因為經濟適用房屬于保障用房，不符合條件的人不能再居住，這很正常。但之前必須弄清楚保障用房保障的群體是誰，經濟收入怎麼界定，怎麼讓經濟適用房不變味。
■市場反應
經適房交易受“回購說”抑制
政府此前公布的回購意向，催熱10月經濟適用房供應上漲。鏈家、中大恒基等多家公司的數據顯示，在經濟適用房規劃公示後的一個月，經濟適用房的供應量大幅度增加，比上月同期高出3成左右，但成交量上漲幅度不大，挂牌均價也降低了4％左右。
鏈家地產市場部人士表示，由于許多業主擔心回購政策實施將會嚴重影響其出售收益，從而使部分持有者出現“心理危機”，因此加速上市。而目前經濟適用房的前景並不是很明朗，很多相關政策並未出臺，因此很多人不敢買，從而抑制了其成交量。(蔣彥鑫)
北京經濟適用房回購政策引爭議
市民質疑管理
據了解，對經濟適用房回購政策有兩種截然不同的意見，一些人大力支持和讚同經濟適用房回購，認為這樣能保證讓真正需要這類住房的居民有房可住，並在一定程度上避免一些違規現象的發生。而一些已購經濟適用房的市民則強烈反對，認為此政策出臺將侵害他們的利益，因此建議採用“老房老辦法，新房新辦法”的措施。同時，他們還質疑了該規定在實施中的可操作性。
京公示住房建設5年規劃 經適房擬建政府回購制
10月1日至15日進行公示的《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》提出，將在“十一五”期間，擴大保障性住房建設規模和保障范圍，探索構建廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房三層住房保障體係。同時，經濟適用住房將轉變供應模式，由銷售為主過渡到租售並舉，並探索建立政府回購式的“內循環”流轉模式。
北京經適房實行"內循環" 舊城區不增居住用地
《北京住房建設規劃(2006年—2010年)》關于經濟適用房的流轉有一句話十分醒目：“探索建立經濟適用住房實行‘內循環’的流轉模式，即經濟適用住房不得直接上市，由政府回購。”
任志強新論：經濟適用房回購是政府該幹的事
北京市華遠集團總裁任志強10月17日在其個人博客上發表看法認為，回購經濟適用房是“政府該幹的事”。一些適用房早期購買者對此論反應激烈，認為當初購買時並未被告知政府將回購，“知情權”受到侵犯。而回復此論的網友則超過90%表示支持任志強的看法。
任志強、潘石屹：回購不該賣給一級開發商
京滬若幹開發商代表通過網絡連線再次熱議這幅引起爭議的白家莊地塊。SOHO中國董事長潘石屹和華遠集團董事長任志強雖然博客上打嘴戰，這次卻又坐到一條板凳上。
可交易數量不足總量5% 經適房回購無礙市場大局
北京、上海、廣州在“國六條”細則規定之“大限”9月30日紛紛出臺了未來五年城市住房建設規劃，以回應“國十五條”提出的地方細則要求。其中，北京在“十一五”住房建設規劃中明確，經濟適用房擬建立政府回購制，即經濟適用住房不得直接上市，而是實行由政府回購“內循環”的流轉模式。此消息一經披露，京城二手房公司接到的相關咨詢電話大為增加，人們對此項措施帶給二手房的影響頗為關心。
經濟適用房政府能不能回購？ 小曲好唱口難開
近日，北京市規劃委員會在其官方網站上登出“北京住房建設規劃”，內中提到，政府將探索直接由政府回購經濟適用房而非直接上市的制度。一時間，引起社會公眾的廣泛關注。從網上的討論看，讚成者有之，反對者也不乏其人。如果細細探究的話，這涉及到兩個問題：一是經濟適用房在流通上應不應採取政府回購的方式；二是政府回購可行不可行。
