中國最貴豪宅湯臣一品的秘密：房價是地價26倍

湯臣一品正被揭開神秘面紗徐匯攝

湯臣一品，到底成本幾何？到底應不應該賣11萬元/平方米？這是個謎。【中國最貴豪宅又陷"炒作門" 三套房總價約2億元】

今年8月初，正式對外叫賣的中國第一天價樓盤湯臣一品在連續200多天的“零成交”尷尬之後，終于簽下了1.3億元一套住宅的第一單；事隔三個月，第二套又以6900萬元賣出。然而，關于湯臣一品的炒作和暴利置疑並未平息，並在其全球招標擱置後愈演愈烈。

樓板價4225元/平方米，房價漲26倍

雖然湯臣集團（0258.HK）對外宣稱，湯臣一品的地塊早于1994年便已取得。但是上海證券報記者發現，實際上在2005年之前，湯臣一品一直為湯臣集團與永欣投資有限公司分別以80%、20%的股權共同持有。2005年1月，湯臣集團才宣布以1800萬美元代價將余下的20%股權納入囊中，使得湯臣一品完全納入懷中。

此後，“天價與暴利”的議論始終圍繞著湯臣一品。

湯臣一品的土地獲取時間之早，是業內外一致公認的事實。據記者掌握的資料，規劃地圖上被稱之為“陸家嘴金融貿易區X4-2地塊”的湯臣一品，由湯臣集團自上海富都世界有限公司手中獲取，當時的該幅土地出讓金為5820萬美元，加上2005年1800萬美元的20％股權收購價，總計約6億元人民幣的土地代價。按照湯臣一品142000平方米總建築面積計算，湯臣一品的樓板價應該是4225元/平方米，是現在出售均價11萬元/平方米的3.8％。也就是說，湯臣一品的房價是此前的樓板地價的26倍———暴利爭議由此而來。

這樣的地價並不便宜

那麼，湯臣一品這樣的地價是不是拿得太便宜呢？事實並非如此。

記者所掌握的另一塊濱江豪宅地塊，幾乎與湯臣一品屬于同一級別、同一時期，位置稍差。這幅地塊建築面積約97264平方米，開發商總計為該幅地塊付出了約4億元的土地出讓金，計算下來，這幅地塊的樓板價在4113元/平方米左右。“陸家嘴區域相當部分地塊是在1996年至1998年出讓的，當時的平均樓板價大多在每平方米300至500美元左右。”浦東改革與發展研究院房地產經濟研究中心主任李戰軍透露。

一位咨詢業資深人士告訴記者，在浦東新區剛剛開發之際，為了吸引資金進入，1990年初陸家嘴區域的土地都不算貴。如果湯臣一品地塊于1994年取得，按照當時的行情，可能還屬于高價購入。時隔多時，如今陸家嘴區域的地價已不可同日而語。不久前，李嘉誠麾下的長和係剛剛聯手以8.32億元代價，從富都世界手中收購了X3-2地塊，該地的地理位置並不如湯臣一品，樓板價也到了10400元/平方米，而長和係計劃投資總額更是達到17.4億元左右。

成本據稱約3萬元/平方米

“樓板價只是一個凈價，還沒有把配套費、建安工程造價、財務費用等其他各項成本計算進去，這是相當高的投入。”一位業內人士說道。據湯臣一品相關人士介紹，加上高昂的裝修成本，湯臣一品的總成本應該在每平方米3萬元左右———這或許是一個更可信的數字。

“湯臣一品的裝修定位完全為國際通行標準的豪宅，皆是‘世界級標準’。”湯臣一品相關人士向記者介紹說。在湯臣一品的樓書介紹中，詳細列舉了各種裝修用材：日本大金VERII戶式中央空調、美國碧慕中央吸塵係統、美國DORCON掌機儀、德國SIEDEL可視對講係統。據稱，僅廚房用具兼裝修便有幾百萬元人民幣之巨。

“即便是3萬元變成11萬元，這樣的房價也是成本價的3.7倍，利潤率還是高。”一位分析師表示。

在湯臣一品B棟大樓進行全球招標時期，分析師指出，以2005年湯臣集團1800萬美元收購余下20%股權的代價計算，當時這一項目公司相關股權的合理估值已經達到約2.65億港元，以此估計，即2005年湯臣一品項目的估值也僅約13億港元。湯臣集團高層對此公開解釋，整體湯臣一品包括地價及建築成本實際上為30多億元。但他同時也承認，除了D棟保留出租以外，如果A、B、C這3棟大樓銷售完畢，湯臣集團約可套現高達80億元。

湯臣大把希望寄托在湯臣一品

“從全國范圍來看，屬于城市核心區域的地價都會產生升值現象。”一位土地研究人士告訴記者，“尤其是上海小陸家嘴地區屬于特殊性區域的自然升值現象。這種由供需關係所決定的市場現象，並不能單純歸類于暴利行為，只能說湯臣集團眼光好，運氣好，遇到了好地塊和好發展。這不是個案，也有一些開發商的土地價格只佔房價百分之幾的。但是，公司對于湯臣一品的冀望還是過高。”

湯臣集團總經理徐彬坦率表示，在公司于1992年進入上海時，大量拿地的策略消耗了不少資金。“雖然土地拿得比較早，但維係土地的成本同樣付出不少，只有在樓市較好時期才取得了一些成績。”徐彬說道。通過豪宅利潤挽回投資，恐怕才是湯臣一品天價背後的真正目的。（記者林瑯）