北京叫停未封頂房按揭商品房預售再次成焦點

資料圖片：如果監管層嚴厲執行央行“121文件”，無疑將成為對銀行房貸業務一次沉重的打擊。紹先攝

近日，北京市銀監局有關負責人在一次“房地產貸款風險情況通報會上”叫停了北京市未封頂樓盤的個人住房商業貸款業務。事實上，早在2003年，央行就發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（下稱121文），明確規定，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業銀行只能對購買主體結構已封頂的住房，發放個人住房貸款。然而，3年後的今天，北京市的金融機構才開始實施這一規定。

隨後，北京市銀監局的這一舉措又引發了人們對商品房預售制度的極大關注。隨著121文件被再次重申，是否真的到了“取消預售房制度的時候了”？

《中國經濟周刊》記者就此話題採訪了相關部門的官員和社科院知名學者，有趣的是，他們中大部分人的反映竟出人意料地一致：可以接受採訪，但不願透露姓名，因為“此話題敏感，涉及各方利益。”

盡管很多購房人讚成取消商品房預售，但建設部某人士的觀點是，從現實角度看，首要考慮的不是商品房預售取消與否，而是如何加強和進一步完善對商品房預售制度的監管。

商品房預售爭議大

“不明白重申121文為什麼又和取消預售房制度扯到了一起？住宅結構封頂到成現房還有好長一段時間呢。嚴格執行121文不過是金融體係的再一次政策收緊，其目的和結果與近年來一係列金融調控措施的效果是相近的。”這是記者在網上看到的一個網友的留言。

此前在10月30日上午，北京市銀監局召集北京16家商業銀行個人金融部負責人，斷然叫停未封頂樓盤個人按揭貸款的舉動。

此舉一石激起千重浪，又重新引發了人們對121文和取消預售房制度的關注。

最近，央視的一項調查顯示，讚成北京市未封頂樓盤禁辦按揭的佔到了82%；讚成禁止未封頂樓盤銷售，甚至取消期房銷售的佔到81%；願意買已封頂的樓盤的佔到了91%。

針對這種情況，有業內人士預測，如果未封頂樓盤的按揭貸款業務被全面擱置，很可能將中國的期房預售制度送上末路。中國樓市將告別靠欺瞞國家和老百姓起家的“虛假繁榮”時代，以開發商為代表的賣方主導地位將從根本上被削弱。

聯想去年8月15日央行發布《2004中國房地產金融報告》，建議取消商品房預售制度，引發的激烈爭論依然記憶猶新：“商品房預售制度是房地產業的萬惡之源。” 、商品房預售制度就算不廢也要改……

“我個人認為，現在是反思預售制度的時候了。”央行研究局研究員鄒平座說，如果說一年前取消預售制是有困難的，那麼時至今日，房地產市場的諸多問題已經影響到國家的金融安全和經濟秩序，影響到國計民生，現在取消預售制可能正是時候。

“121文”不等同于取消商品房預售

“這不能表示一個新的政策要出臺。” 一位不願透露姓名的建設部人士在接受《中國經濟周刊》採訪時明確地表示。

他告訴記者，“121 文的重新執行與取消商品房預售不是一回事。不能用叫停個貸來聯想取消預售房。”在他看來，因為121號文的重新被執行，就聯想是不是商品房預售將面臨取消或將發生政策的變化，這只是一個猜測，兩者之間並沒有直接的關係。商品房預售制度是一直存在的老政策，從種種跡象來看，國家在這一方面沒有採取新的措施。

“當前取消商品房預售制度的條件還不成熟，或者說時機還不成熟，我們還沒有為企業創造良好的融資條件。房地產企業誠信制度沒有建立起來，風險抵押金還沒有保障，所有這些都決定了商品房預售制度將長期存在下去。” 他強調。

記者隨後又向有關部門的相關人士求證，該人士對《中國經濟周刊》稱，“商品房預售制度不會取消，目前應該考慮如何加強監管，進一步完善預售制度。”

該人士還向記者透露，今年7月，建設部曾就加大加強經濟適用住房保障作用、加大廉租住房建設、搞活住房二級市場、發展住房租賃市場、完善房地產市場監測、禁止期房轉讓炒作等十幾個方面的內容，準備了相關的材料上報國務院辦公廳。

該人士告訴記者，其中在題為“禁止期房轉讓炒作”的上報材料中明確指出，一些地方一度出現了大量以套利為目的，以期房、次新房買賣為主要方式，進行短期炒作的現象。

主要表現為：一些企業在項目未取得預售許可證的情況下，就通過內部認購、提前預訂等方式私下出售，一些個人和機構借機炒樓花、炒房號；一些開發企業、銷售機構利用臨時借用的身份證、內部工作人員身份證甚至編造姓名、證件等方式，搞虛假認購，囤積房源，人為制造住房緊張局面，引誘群眾爭購，借機哄抬房價等。以上種種問題，都是商品房預售過程中監管不利出現的問題。

記者隨後又致電央行金融市場司，相關人士告訴記者，目前央行並沒有打算出臺有關商品房預售相應的政策。

專家建議：要理性對待商品房預售

社科院一位不願透露姓名的學者提供的一份資料顯示，通常認為的房屋預售與房地產投資惡性膨脹、房地產投機的關係並不存在。

他解釋說，在房地產開發投資出現井噴現象的1991-1993年“房地產熱”時期，預售款佔開發資金的比例反而由44.4%降到34%，而在1997年房地產開發投資出現負增長時，預售款佔開發資金的比例反而由前一年的26.0%升到29.7%。

對于業內盛傳的“商品房預售制度是房地產業的萬惡之源”，一位不願透露姓名的專家在接受《中國經濟周刊》採訪時表示，這一說法的錯誤之處在于，沒有充分考慮如果取消預售房，又有多少企業將活不下去？

“一旦取消預售制度，開發商自有資金比例至少要在60％以上，現在有此實力的開發商非常少。以北京為例，能夠做到這一點的不會超過10家。隨著中小房產企業的大量退場，最後極有可能會形成幾家大型開發商壟斷一個城市房地產市場的局面。”他說。

該人士分析認為，房地產需要的資金量比較大，僅靠企業自身的資金是很難完成的，取消預售後基本就靠自己，開發商就會無法經營，進行資金運轉。目前大家反對商品房預售，主要是因為看不到房子，許多樓盤建成後一些公共設施等不是原來的樣子，這需要加強這一方面的規范。

“從規范市場的角度來看，‘現房銷售’肯定是一件好事，作為消費者，我也希望取消商品房預售制度，但從行業本身來說，這種迎合消費者的觀點是不可取的。在融資條件不具備的情況下取消商品房預售制度，只能是把企業搞垮。” 他說。

中國社會科學院財貿研究所城市與房地產經濟研究室副主任倪鵬飛博士認為，商品房預售制度有其存在的理由。首先，房地產市場信息不對稱比較嚴重，預售制度可以很好地解決這一問題，不必擔心建的房子沒有人買；另外，房地產開發是一個資金量要求比較大的經濟活動，必須運用金融杠桿，調動消費者的資金。

在倪鵬飛看來，預售制度確實存在種種的危害，主要在于開發商運用的多是銀行錢，消費者的錢，風險意識比較少，如果進行炒做，就會給金融監管帶來很大的難度；如果再沒有誠信，就會給消費者帶來劣質的產品。“所以，預售制度本身沒有問題，但需要有一個配套的條例，以及存在的條件。”倪鵬飛說。

中國社會科學院財貿研究所另一位不願透露姓名的研究人員對《中國經濟周刊》說，“有關預售帶來許多糾紛、風險的通常說法可能包括直覺式的誤解，需要仔細辨析，不應將預售帶來的問題與房地產的其他問題混為一談。