房地產市場“吸外”新五年:浮現4大“潛臺詞”
根據國家統計局公布的數據，上半年我國房地產開發企業利用外資折合人民幣167億元，同比增長32.5%；而三季度的統計數據顯示，利用外資金額上升到了259億元，同比增長更是達到46.6%。
外資大舉進入房地產業問題，早在今年7月就引起了政府有關部門的高度重視。為加強宏觀調控，規范房地產市場外資準入和管理，國家建設部等六部委在7月份發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(建住房[2006]171號，下簡稱“171號文件”)，隨後又下發了相關配套措施。
盡管有了“171號文件”，但外資“攻城掠地”的步伐似乎並未有所減緩。10月27日，中國香港華人置業出價7.32億元人民幣，在成都拿下近140畝的土地；11月8日，德意志銀行的房地產和基礎設施管理業務分支機構RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司“中珠上城”項目50%的股權；11月16日，由摩根士丹利參股投資的首個商業開發項目——上海安信商業廣場正式入市，摩根士丹利與其合作夥伴安信置地(中國)有限公司共計投入了15億元。
外資成群結對的“殺”入我國房地產市場的根本原因是住宅開發的高回報率。海富陽物業咨詢有限公司研發部經理胡欣表示，由于外資進入中國市場享有優惠政策，使外資在中國市場存在一定優勢，目前在中國投資樓市收益又好，所以外商就進行了大規模的投資。
為什麼外資選在今年大舉進軍中國房地產業？一些外商認為，調控使中國房地產發展更加穩定，堅定了他們進入的信心。有媒體報道，瑞星思達投資集團董事長約翰·珀佰特就表示：“調控政策使中國地產市場風險降低，現在是投資的最佳時候。”
在他看來，中國針對過熱的房地產市場實施的一係列調控政策，包括“171號文件”的出臺，不僅沒有影響它們在中國的投資計劃，反而加強了他們的安全感。RREEF亞太區主管卡爾·魯道夫表示，中國政府的宏觀調控策略使他們相信，中國房地產的發展不再像過去那樣不穩定。
與此同時，國內房地產商手裏“缺錢”，需要融資。胡欣對記者說，政府近幾年對開發企業本身的調控，使得一些開發商在資金上出現了斷層，所以才會加緊引進外資。
外資大舉涌入我國房地產市場，影響是顯而易見的。國家信息中心經濟師周景彤接受採訪時說，外資進入中國房地產，如果是個人自住自用，對中國房地產市場不會造成不好的影響，至多就是使房地產市場需求有所增加進而拉升房價。但本輪外資進入中國地產市場除了小部分是自住需求外，其余的要麼賭人民幣升值，要麼直接在中國房地產市場進行投資和投機，不論哪種情形，都會產生負面影響。一是加大了人民幣升值壓力，二是為部分地方已存在的房地產市場泡沫推波助瀾，急劇放大了房地產市場風險。胡欣則表示，由于外資進入的大都是商業物業和高檔住宅，這類產品的過度開發，會導致整個市場結構性失衡。
關于如何讓國家有關政策發揮應有作用的問題。周景彤認為，本輪調控中已經出臺了許多調控房地產業的政策，但調控的效果依然不甚理想。這主要是政策執行情況有問題。下一步，不在于要再出臺更多的政策，而在于把已經出臺的政策措施執行好，讓政策發揮出最大的效應。中大恒基不動產營銷總經理助理鄭建陽則認為，“171號文件”主要是針對外資購房進行限制，對外資投資房地產企業和項目是“規范”，而招商引資又是各級地方政府的頭等大事之一，得到地方政府的支持，出現外資高增長的情況並不奇怪。 （方燁 李佳鵬 張雪）
外匯管理局官員："限外"新政抑制樓市外資投機
14日，國家外匯管理局局長胡曉煉在該局網站發布的一份公告中稱，新出臺的規范外資進入房地產有關外匯管理政策指向性、操作性強，使地方有關部門有章可循。浙江等地的情況表明，新政策對規范外資流入房地產特別是抑制投機性資本流入發揮了積極作用。
外資角逐西部房地產市場 投資熱潛伏泡沫危機
近日，香港華人置業出價7.32億元人民幣，在成都拿下近140畝的土地。該公司成為繼和黃、九龍倉及信和之後，第四家大規模投資成都的香港地產商。分析人士認為，西部城市地產淘金遠沒有表面看上去那麼簡單，競爭不激烈同時也意味著市場的不成熟以及更多的未知因素。西部城市房地產投資熱，已造成當地樓價逐級攀升。因此，西部城市的明天有可能就是東部城市的今天。從這個角度看，西部城市一旦出現地產泡沫，其影響將更為廣泛、更加難以控制。
樓市"限外令"被輕易繞過? 政府需惡補現代金融
盡管建設部、商務部、發改委等六部委出臺了旨在堵截外資豪賭中國地產的171號文件，但目前披露的外資投資人民幣地產方式給他們上了生動的一課，試圖以調控國內鋼鐵等產業的方式封堵境外資金投資，恐怕很難獲得令政策制訂者滿意的效果。讓打賭人民幣會升值的外資退出中國的房地產市場，中國的官員們必須盡快學會現代金融理念與投資工具，這樣才能旗鼓相當，不至于輸得太難看。
"限外"政策將一脈相承
上海易居房地產研究院高級評論員楊紅旭表示，《利用外資“十一五”規劃》中已經明確，將制定進一步規范境外機構到境內從事房地產開發和投資房地產的管理辦法，防止短期國際資本通過房地產對我國經濟、金融形成大的衝擊。“這表明我國對外資進入房地產業還將進行限制，但與此前政府制訂的‘有保有壓’的限外政策是一脈相承的。”
利用資本市場監管房地產
在上海道邦投資管理有限公司董事總經理林榮時看來，《利用外資“十一五”規劃》的公布，對房地產行業發展有著更深層次的意義。“今年我國對房地產行業的調控不同以往，從土地到開發再到銷售等各個環節都被套上了‘緊箍咒’，整個行業面臨轉型。國家不需要那麼多開發商，需要公開透明、公平競爭的市場環境。”林榮時表示。
