地產資本集體揮師二線城市
當北京、上海等一線大城市的開發商們正在為一塊土地“搶”破頭時，不少精明的開發商早已將觸角伸向了二、三線城市。
２００６年一年中，萬科在天津挂起了東麗湖和水晶城項目的銷售大旗；中海地產在蘇州工業園區取得了２０萬平方米的居住用地；而在全國排兵布陣最早的陽光１００除在廣西柳州成功競得７．５萬平方米的地塊後又在山東東營取得新項目，這使得陽光１００在全國的據點達到了１３個城市。
“萬科挺進天津、沈陽、佛山等地；首創置業進入太原、無錫等地；富力地產的觸角也伸向了天津、西安等地；陽光１００甚至成了很多房企挺進二、三線城市的榜樣……”一位正打算進軍外地市場的京城開發商向中國經濟時報記者表示，如果說２００６年很多房企還在觀望中，那麼，２００７年將是房地產企業集中向二、三線城市挺進的“火紅”之年。
二、三線城市成香餑餑
“二、三線城市目前是地產界關注的焦點市場。”最早在全國二、三線城市進行擴張的陽光１００公司常務副總經理范小衝在接受中國經濟時報記者專訪時表示，目前的一線城市競爭已經相當激烈，而二、三線城市市場正處于成長階段，土地資源豐富、市場競爭相對平和，是房地產企業的最佳戰略選擇。
陽光１００是最先嗅到二、三線城市偌大商機的房地產企業，但絕非是最後一個。前不久，富力地產在西安召開新聞發布會，醞釀已久的西安富力城正式亮相；在此之前，雅居樂集團與海南省陵水黎族自治縣簽訂１３０億元的旅遊地產開發項目，項目規劃面積２．３萬畝；中海地產在蘇州工業園區也取得２０萬平方米居住用地；華潤置地以挂牌方式獲得蘇州市一塊住宅用地，地價高達７．８５億元。而在此之前，華潤置地已經取得湖南長沙星沙國家級經濟技術開發區的商住地塊，土地規模為４８萬平方米……凱德置地、世茂、新世界等品牌房企也均在二線城市頻頻出手。
“一些並不引人注目的二線城市名字開始出現在知名房地產公司開拓名單中：西安、長沙、廈門、太原……”范小衝說，陽光１００在不久前已經進入了三線城市如廣西柳州、山東東營。“不用等太久，這個名單就可以拉得更長。”
今年以來針對房地產業的宏觀調控一浪高過一浪。而在二、三線城市，盡管身在其中的開發商們大都謹慎行事，但拿地、開工、銷售工作卻有條不紊。與內資地產商在二、三線城市四處出擊相同的是，外資地產巨頭也聞風而動：在上海獲利頗豐的香港地產巨鱷恒隆地產表示，２００７年前將在上海以外的１０個城市，每年購入３到４塊大型土地，共建約１０個購物商場；新加坡嘉德置地在華的全資子公司凱德置地，計劃在２０１４年前在成都開發５到７個項目。
凱德置地高層表示，之所以青睞二線城市，原因有四個方面：經濟充滿活力，居民購買力迅速提高；城市發展快，市場空間及前景廣闊；都在加大基礎設施建設，招商引資環境良好；本地房地產業起步晚，競爭相對較弱。據英聯國際不動產研究分析，目前幾大主要二線城市開發項目的平均利潤能夠達到３０％，而上海房地產投資收益率已經只有７％－８％左右。
比起北京、上海等房地產市場越來越白熱化的競爭和越來越稀少的資源，以及越來越嚴峻的調控環境，二、三線城市房地產市場發展的“空白”和滯後帶給了開發商很多信心。
房價呈上漲趨勢、小戶型成主流
雖然豐富的土地資源和寬松的政策環境帶給轉戰二、三線城市的開發商很多信心，但這種信心顯然將在未來隨著大家的爭相進入而改變。“當大家都關注二、三線城市時，這個市場的競爭也就隨之而來了。”范小衝告訴記者，２００１年陽光１００去濟南、天津等地尋求發展時，當地政府表現得非常歡迎，積極從土地、招商政策等方面給予企業最大的支持。但現在，政府的態度不再像過去那麼積極，企業之間的競爭也更加激烈。
“去二、三線城市‘開疆拓土’的開發商越多，其地價上漲的速度也就越快，成本增加，房價必然呈上漲趨勢。”此前已經在唐山、天津等地代理銷售多個項目的北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少峰在接受記者採訪時表示，外地開發商在當地拿地的成本肯定會高于當地開發商。據媒體報道，２００５年天津外地開發商所獲土地面積佔總成交面積的１５％，但交易金額卻佔總交易金額的４０％。“外地開發商的開發成本高，所以必須做高端物業，否則根本不具備競爭力。”楊少峰告訴記者，品質提升後，房價必須要有合理的上漲空間。
與此同時，小戶型在２００７年將是二、三線城市的主流需求。“我們最近在南寧和柳州開盤的兩個新項目中，小戶型賣得特別火。”范小衝表示，小戶型永遠是市場中賣得最好的。與范小衝持有同樣理論的業內人士不在少數，楊少峰認為，任何城市，購房人群基本是“金字塔”型，也就是對低總價、小戶型需求量最大的普通消費者佔多數。“我在唐山代理的一個項目，早上八點半開盤，但到了１０點半時三百多套小戶型基本全部賣完了。”楊少峰說，新的宏觀調控政策要求９０平方米以下戶型佔７０％，這預示著以後小戶型將成為市場主流。“有人擔心這樣小戶型會過剩，其實根本不可能，因為供應在短期內還無法滿足市場的需求。”
不可避免的市場洗牌
事實上，當從一線城市轉戰進入二、三線城市的品牌開發商在尋求商機的同時，也給當地的房地產市場帶來不小的震動，洗牌是不可避免的。“外地開發商在適應當地市場的同時，以雄厚的資金、先進的理念以及成熟的管理模式全面衝擊著當地開發商。”一位不願意透露姓名的北京開發商告訴記者，二、三線城市有部分開發商並不是真正的開發商，而是投機商。“我曾在一個三線城市遇到一個開發商，其拿到了一個１６０畝的大項目，但手上的自有資金卻只有３０００萬元。”該人士表示，像這種開發商資金鏈隨時都會斷裂。
“隨著政策越來越嚴，再加上很多品牌開發商進入，實力小、規模小的當地開發商遲早要被淘汰出市場。”楊少峰告訴記者，現在有一些二、三線的當地開發商已經明顯感覺到了品牌開發商帶給他們的壓力。
但與當地小規模開發商被淘汰出市場一樣，拓展二、三線城市同樣也會給品牌開發商帶來一些管理上的難題和風險。２００６年９月６日，路勁基建（１０９８．ＨＫ）于聯交所發布公告，路勁基建與順馳集團業已簽署框架協議。孫宏斌以１２．８億元的資金，出讓了順馳中國５５％的股權，基本失去了順馳的控制權。“如果沒有宏觀調控，你想想順馳現在什麼樣？”這是此前孫宏斌的肺腑之言，但現實卻是沒有“如果”，或許其他地產商要感謝順馳為他們提供了最為現實的“案例”以供警示。
“我們每年都會有下一個年度具體的在全國擴張拿地的計劃。”范小衝對記者說。范小衝所言的這個計劃，其主要依據是本年度在全國各地項目的銷售回款總量，及其現有資金可以運作的銀行信貸總量，而絕對不會超出自身能力擴張，以此在財務上保持穩健。“有些企業沒有走向二、三線城市的原因不是沒有資金，也不是沒有看到商機，而是面臨著管理能力以及成本控制的風險。”范小衝說，跨地域開發必須解決好成本控制、品質保障、資金良性運作等多個難題。
記者從陽光１００了解到，在該集團已經進入的３０多個城市，其土地購置的成本付出，基本上都由陽光１００在上一個財政年度內計劃用于擴張的資金中支出，基本不會借用信貸手段支付土地購置成本。而且，在通過招牌挂獲取土地之後，也將在規定時間內支付清土地出讓金。“這樣，在後期的預售等政府審定方面，就不會出現問題，從而形成一個完整的資金鏈條，這樣，每一個項目就都是健康的。”
范小衝向記者解釋。
“進軍二、三線城市的商機人人都能看得到，但並不是人人都能賺得到錢。房地產企業只有將自身成熟的戰略模式、管理和品牌，與資本市場進行有機結合，才能完成從機會到價值的轉換，從而實現企業量級的躍升。”２００７年，二、三線城市的房地產市場一定會是一個熱鬧的市場。（記者
王小霞）
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