土地增值稅辦法一出，２０多只地產股跌停。
專家擔心房地產商將稅收成本轉嫁給購房者。
１月１６日，國稅總局網站公布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從２月１日起正式向房地產開發企業徵收３０％－６０％不等的土地增值稅。
[解讀：土地增值稅清算為何不會加重購房者負擔]
１７日，受此突發政策信息的影響，包括萬科、金地和招商地產等多家地產龍頭在內的２０多只地產股跌停。一時間，土地增值稅的開徵對地產企業以及地產股走勢的影響倍受關注。
“總體來看，土地增值稅的徵收對利潤率較高的項目，如別墅、公寓等高檔房的影響比較大。”北京虎傑投資咨詢公司首席分析員張寅接受中國經濟時報記者採訪時表示，徵收土地增值稅對低價拿地的房企影響較大。通過招拍挂拿地的企業由于拿地價格較高，比通過協議拿地的企業受到的影響相對要小。此外，土地儲備量大的企業利潤受損較大。
土地增值稅改為階段性清算，要求企業每季度繳稅，對企業的現金流影響較大，將推動房地產企業由目前的粗放經營向精細化經營轉型。張寅認為，以往房地產企業都不講求經營管理，但此次徵稅將迫使企業注重財務安排以及開發節奏、開發規模、現金流等方面的控制，加強企業制度上的改革。企業之間的競爭將開始轉向內部管理的競爭。
“徵稅給房企增加了不少開發成本，對其利潤影響較大。”北京中煜華稅務師事務所主任稅務師黃遠接受本報記者採訪時表示，盡管如此，其將對房價產生何種影響目前尚不能蓋棺定論。他認為，如果房地產行業集中到一定程度，可能導致大的房地產商聯盟將此稅收成本轉嫁給購房者，從而導致房價上漲。不過，從目前看來，盡管房地產市場正在加速洗牌，集中度也在進一步加強，但這種集中度是否得以讓開發商具備轉嫁成本的強勢尚不得而知，還要看政府和企業雙方如何博弈。
張寅則認為，徵收土地增值稅對房價漲跌沒有什麼立竿見影的影響。如果在市場非常強勁的情況下，可能會產生加價。但是，並沒有必然的助長作用，甚至還有可能拉低房價。
他指出，徵稅對開發商的現金流要求提高，很有可能促使企業為了加快資金周轉而不再捂盤惜售，為了加快銷售變現而降價。如果嚴格徵收土地增值稅，對高檔住宅價格往下牽引的概率較高，而中低檔住房因為其本身銷售就比較快速，價格不會受到影響。
“地產股則會因土地增值稅的徵收而進一步分化。”張寅表示，事實上，目前地產股的漲幅已經很高，已經開始在分化。此次徵稅是對上市企業在開發品種、土地儲備、財務健康等多方面“素質”的一次考驗，地產股將因此而繼續分化。
在宏觀經濟向好、人民幣升值、供求關係等利好因素的支撐下，能夠經受住考驗的優質股如萬科，由于其市場佔有率的不斷提高以及穩健的財務等，在經歷此次下跌後將會回升，並有良好的後市發展。而像一些以開發高檔項目為主的地產股，則不容樂觀。此外，一些借殼上市的股票，由于受徵稅影響，企業的業績將難以支撐，泡沫將顯現，後市不被看好。
此外，張寅還提醒投資者，下一步內外資企業所得稅將實施合並。合並後，有些企業所繳納的所得稅可能從３３％降到２５％，而有些企業（開發區企業）的所得稅則從１５％提升到２５％。投資者在選擇地產股的時候要關注其變化。
“此次徵稅也將推動整個房地產行業加速分化。”黃遠告訴記者，事實上，在此次徵稅公布之前，經過近兩年的宏觀調控，由于受資金鏈的影響，房地產業的分化已經十分明顯。他接觸的不少小開發企業在此次徵稅通知發布之前，就因為資金短缺的問題而選擇退出房地產行業。
而此次徵稅無疑進一步加大了對開發商的資金要求，加快了房地產業的洗牌進程。
但張寅也向記者表示他的擔憂：土地增值稅是地方稅種，成本由當地稅務局核定，容易受地方政府的幹涉。如果地方政府不能一碗水端平，對某些企業進行特殊保護，導致徵稅的松緊不一，容易造成房地產企業競爭出現新的不公平。
此外，地方政府在土地拍賣時獲利，然後在企業高價拿地進行開發、實現增值後，又拿走一部分利潤，這些資金流向何處？在地方改革不完善的情況下，關于這些稅收的使用，值得關注——地方政府是否將用它來支持像經濟適用房等中低檔住房的建設？
對此，黃遠也表示，是否做到嚴格徵稅、公平徵稅，對于此次開徵土地增值稅能否達到其初衷，十分關鍵。
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房地產稅收調控趨緊
通知還對非直接銷售和自用房地產的收入確定、土地增值稅的扣除項目、土地增值稅清算應報送的資料、土地增值稅清算項目的審核鑒證、土地增值稅的核定徵收、清算後再轉讓房地產的處理等問題作出明確規定。該通知自今年２月１日起執行。
業內人士認為，國家稅務總局就房地產開發企業土地增值稅清算管理的有關問題作了進一步明確，將加大開發商的囤地和開發成本，意味著有關部門加大通過稅收環節對房地產市場調控的力度。
土地增值稅清算“底線”亮出
預售滿三年須結清
國家稅務總局日前亮出了土地增值稅清算的時間和空間“底線”。稅務總局通知指出，主管稅務機關對以下三種情況可要求納稅人進行土地增值稅清算：取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建築面積已經出租或自用的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。這一通知自2月1日起執行。
調控又一重大關口
土地稅收或終結囤地謀利時代
業內人士認為，《通知》的發布，表明房地產業迎來了宏觀調控以來的又一次重大調整關口。一旦清算土地增值稅開始執行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產企業可能遭遇較大的稅負壓力，且囤地或捂盤時間越長，稅負壓力越大，而這可能導致開發商“囤地謀利”的做法難以為繼。
土地增值稅新政抬高房企成本
“醞釀了多時的土地增值稅清算制時代看來是真的來了。”昨天（16日），招商地產上海分公司一位高層人士感慨，就在昨晚，國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（下稱《通知》），進一步明確房地產開發企業土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，以扭轉目前以“預徵”為主的土地增值稅繳納現狀。房地產業內表示，房地產企業大多項目的開發成本將增加。
經濟觀察:地塊越升值開發商囤地和開發成本越大
稅務總局下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，將土地增值稅由預徵改為清算。我國的土地增值稅徵收辦法將從此前的“預徵”步入房地產開發成功後的“清算”時代，地價一旦再度在開發期限內飆漲，開發商的囤地和開發成本將大增。
