收房業主遭遇合同實操難題。記者 趙麗萍 攝
臨近春節，等待了不少時間的人們，終于迎來了收房的日子。據不完全統計，京城近期入住的新盤數量大約為80個。
遷入新居本是高興事，可是，所謂的好事多磨，偏偏收房時就遭遇了煩心事。天之驕子的業主們就遭遇了這樣的事，與開發商對簿公堂。本來是很簡單的交房逾期案，卻因為購房合同中的問題而導致案情一波三折。最近曝光的逸翠園業主拒絕收房事件中，據了解，業主在購房時要簽10份合同，其中9份是開發商的附屬合同，在附屬合同中，開發商幾乎規避了所有可能出現的問題。如果不是其房屋質量實在問題太大，業主幾乎不會得到賠償。購房合同中浮現了諸多實操問題，這些問題的產生，提醒購房者，簽署購房合同一定要慎之又慎。
合同條款要看仔細
自2005年3月15日，北京市建設委員會和北京市工商行政管理局出臺《北京市商品房預售合同》標準文本，規范北京的房地產市場，杜絕以前在《北京市商品房買賣合同》中約定不明而使某些人從中取利的行為。購房者購買期房，所要簽訂的合同是新版的《北京市商品房預售合同》，該文本嚴格限定市政基礎設施和其他設施的建成時間,明確其違約責任，從而保護廣大業主的合法權益，讓房地產市場上已經存在的諸多關于配套延期交付使用的糾紛，在審理過程中有法可依。
在天之驕子案件的兩次庭審中，開發商嘉利恒德方面堅持認為，業主按照延期交房、延期交付市政基礎設施（包括電、燃氣、熱水）、延期交付其他設施（包括公共綠地，公共道路，公共停車場，會所，溫泉、遊泳池等體育設施）分項收取支付違約金是不合理的。開發商的代理律師認為，這是“將違約天數放大”，“業主買一套住房卻提出數套的索賠”。
業主代理律師韓松認為，《商品房預售合同》中之所以對交房時間、市政基礎設施、其他涉及的交付時間分開單列，就意味著這些權利是應該單獨主張的，“如果可以合並主張，為何還要單獨做出約定”。有業主補充，包括園林、綠地、會所等配套都是計入購房的公攤面積內的，購房人已經為這部分權利買單，自然應該在權利受損時按合同約定主張賠償。
有法律界人士認為，從2005年3月《商品房預售合同》文本的出臺至今，當下已經迎來使用該合同文本的房地產項目交付使用的高峰期，這個案子的判決結果將很大程度上影響這類案件今後的審理。如果法院認同開發商合並計算違約金的方式，將使標準文本的實操性面臨更多疑問。
賠償金基數需弄清
交房延期，需要賠償違約金，這是毋庸置疑的，但是關于賠償金如何賠付則存在不少問題。天之驕子的業主就面臨了這樣的問題，違約金金額的賠償基數該如何計算。在這方面也存在陷阱。
開發商方面提出，違約金額的數額應該按照未完成部分的金額來確定，超過部分應視為無效。按照這個思路，開發商嘉利恒德方面只認可將小區的園林、綠地以及會所、遊泳池視為未完成部分，其提供的金額數據是：會所、遊泳池的造價為400萬元，園林、綠地的造價為700萬元，工程造價共計1100萬元。事實上，按照業主和開發商當初簽訂的商品房預售合同，其中約定：如果出現逾期交房，開發商應該按照總房款的萬分之二支付違約金。
以一套100平方米（房價9000元/平方米，總房款為90萬元）的住宅為例，按照開發商的思路，開發商每天只需向該戶型業主賠償1100萬元÷770戶×萬分之二＝3元；按照合同約定，開發商每天需要向該戶型業主支付90萬元×萬分之二＝180元。前後計算方法得出的賠償金額相去甚遠。
韓松指出，被告方所依據的是1981年出臺的《經濟合同法》當中的條款，但事實上1999年《合同法》頒布後，《經濟合同法》已經自然失效，被告方是將失效的法律條款作為自己的立論依據。
購房貸款發放要盯緊
貸款逾期發放的問題一般很少出現，因此，在簽訂購房合同時，消費者不太在意。認為只要手續齊全，貸款一定會如期發放，不會存在逾期違約的情況。但是，所謂的，小心駛得萬年船，以防萬一。這不，這事也讓天之驕子的業主遇上了。本來是一樁交房逾期案，開發商又牽出案中案，反訴部分業主貸款發放延期，給開發商造成了損失，要求業主賠償。
開發商的訴訟請求依據是買賣雙方簽訂的商品房預售合同，合同附件五“付款方式及期限的約定”中的第2、3條規定。第2條規定：簽署《北京市商品房預售合同》後60日內，買受人（購房人）應辦理完畢銀行貸款手續，將貸款款項劃撥至出賣人（開發商）賬戶；第3條規定：買受人須在《北京市商品房預售合同》簽訂之日起7日內向貸款銀行提出正式申請，並按該銀行規定提交申請貸款所需的各項資料並繳清有關費用。
據了解，在此案中被告的20名業主中，有19名涉及到開發商的“因購房人原因導致購房貸款延期發放”問題，其中最長的延期不超過4個月，最短的延期20多天。
韓松認為，合同中還有另一約定。同樣是在合同附件五“付款方式及期限的約定”中的第3條規定：如因買受人提交的貸款申請資料不真實、不完整，或因其不配合貸款銀行的審查工作等原因，導致買受人的貸款未能在《北京市商品房預售合同》簽訂後60日內獲得銀行的批準，則買受人須在上述期限屆滿後7日內，以其他付款方式向出賣人支付剩余房款，若非買受人原因造成貸款無法如期獲得銀行批準，則買受人可不承擔違約責任。
辦理購房貸款牽涉到4個環節，分別是購房人、開發商、開發商指定辦理貸款的律師事務所以及發放貸款的銀行。辦理的流程是:買賣雙方簽訂商品房預售合同；購房人到開發商指定的律師事務所交納相關費用、提交個人信用證明，同時，開發商把已簽完的商品房預售合同拿到主管建委去備案；負責辦理貸款的律師事務所拿到買賣雙方的上述資料，且資料齊全、審查合格後,統一報送到貸款銀行；之後是銀行辦理相應的貸款手續。換句話說，其中有一方不善盡義務，都可能導致貸款逾期發放。
韓松認為，這其中業主應盡的義務是：將貸款所需的個人信用資料提交給律師事務所，並如數交納相應費用（律師費、保險費和抵押登記費）。業主一旦做到這些事情，而且資料完整、真實的話,就不應當為逾期發放房貸承擔責任。
通過這一事情可以看出，購房合同中，存在諸多陷阱，律師提醒購房人，不能因為問題不易發生就疏忽。每一個環節都要小心謹慎，明確責任，留下書面的東西，以備日後不時之需。 （記者：趙麗萍）
