清河——這樣一條流淌在京城北部的“城中河”，如今正進入其二期整治工程的冬季施工高峰期，只見河道裏挖掘機揮動鐵臂，河岸上載重汽車運土晝夜不停，上上下下熱火朝天。
據工程管理人員介紹，清河綜合整治（二期）工程西起下清河閘，東至清河與溫榆河匯合口，全長１３．４公裏。主要工程內容包括河道環境整治、蓄滯洪區建設、雨污水口治理、景觀綠化、巡河路、水質改善工程等，總投資６．４億元，預計２００７年年底完工。屆時，這條橫穿奧林匹克森林公園，流經明天第一城、北苑等大型居住區的近郊排水型河道將成為一條水清岸綠、功能多樣的新型河流。
整個工程將疏挖擴寬河道，建設生態斷面，實現綠化景觀，提高區域旅遊價值。此外，清河北岸還規劃有一條長約１０００米、寬約７０米的市政綠化隔離帶。這些都將極大地提高沿河社區生活、休閒品質和投資價值。
北京市水務局領導也曾多次對清河下遊進行現場調研，強調清河下遊的設計風格要與周圍的大環境相吻合，多做綠化工程，要與奧運中心大林區相協調，同時要徹底治污，追求好的河流形態，做到人工建築與自然基礎相輔相成。
“清河的全線還清對實現‘三環碧水繞京城’將起到不可低估的作用，‘水清、岸綠、流暢’將為沿岸居民創造良好的親水空間，在北京這樣一個缺水型城市這顯得尤為寶貴，回歸自然、休閒娛樂成為人們所向往的生活狀態。”北京大學城市與區域規劃係主任呂斌教授在接受記者採訪時表示。
他說，清河下遊整治工程的內容和目標是與周圍的大環境相協調的。以立水橋地區為例，東南為奧林匹克公園、西側為１３０００畝國家森林公園，北岸還有明天第一城開發商代徵的２０萬平方米城市綠地。這裏作為奧運北大門、後花園，多為高檔居住區，人們對環境要求較高，需要一個生態環境優越的休閒娛樂場所。
“把清河的整治與北岸的樓盤綠化、商業地產發展結合起來，形成公園裏的商業，是一種很好的創意。”呂斌認為。
中國步行街商業工作委員會秘書長董利則表示，所謂公園裏的商業就是休閒商業，這是清河北岸的社區居住人群的消費特點決定的，所以明天第一城打造的３萬平方米地下商業主打休閒、健身和娛樂，符合親水岸邊對“靜態商業”的需要。
專家認為，休閒商業的高附加值帶動了休閒商業地產的迅速發展，休閒商業地產已成為房地產市場中的亮點與熱點。然而，現在很多休閒商業地產項目缺乏對其獨有的資源——地理、景觀、配套、交通、人文等優勢的深入整理、挖掘和提煉到位，企業應該集中力量打造能最佳體驗休閒、文化、時尚、浪漫、國際生活方式的休閒房地產商業平臺。
呂斌教授指出，立水橋地區有條件成為都市副中心，因為成為都市副中心要有三條軌道交通線的支撐，城鐵１３號線、地鐵５號線和規劃中的１５號線將交匯于此；奧林匹克公園、國家森林公園、清河整治工程以及開發商代徵綠地使這一區域匯集了寶貴的綠色生態景觀資源。
他說，開發商在安立路邊、清河北岸建設綠色休閒廣場，因勢利導，將生態綠化引入層高７米、擁有１０００多個停車位的下沉式“明天”地下商業，在業態規劃上突出購物、休閒娛樂，側重體驗式消費，就是對奧運後花園景觀文化資源的利用和挖掘。
“房地產宏觀調控後，許多企業開始投資休閒房地產，大打體驗式消費招牌，競爭日趨激烈。去年全國大概有１００家新的購物中心開業，但是其中５０％的商業物業入駐率不到５０％，整體來說只有１０％的盈利。這就需要開發商做深刻思考和戰略調整。”五合國際北京公司總經理曹一勇在接受記者採訪時表示。
他說，由于休閒房地產前期設施配套投入較大，會影響地產運營的盈利能力，這可能是造成現在一些商鋪售價過高、超出一般經營者能力的原因。
“開發商應多考慮商鋪的經營利潤和升值空間，否則被透支的商業無法發展。”董利在舉例分析“明天”地下商業的售價時認為，其均價７５００元／平方米，也就是租金為０．９９元／平方米·日起，在不長的年限應該可以收回投資成本，性價比是合理的。
專家們強調，北京市區交通狀況的日趨惡化已經給中心城區商鋪的經營、休閒商業地產的發展帶來了致命的影響，同時也給城郊新商業中心的形成創造了機遇，軌道交通及其商業的突飛猛進更將休閒娛樂中心向軌道樞紐轉移，以三軌交匯的立水橋地區為代表的休閒商業地產靚在明天。（記者 謝光飛）
