資料圖片：城裏的想出去，城外的想進來，樓市投資也是個“圍城”
一位樓盤私募資金操盤手的自述
新華社信息北京2月27日電(記者
何豐倫)“國外遊資加上民間私募資金就是今年開發商持續推高房價的‘底牌’，現在一線城市日均銷售量均比去年同期縮減，其主要目標就是蓄積‘內力’，等待春節之後集體發力，推高房價。”近日，一位多年從事金融融資行業經營的“操盤手”，在談到今年房地產市場走勢時，向記者坦率地承認國內開發商面臨的困境，並明確表示，春節後的市場走向很可能成為2007年房地產市場的風向標。以下是他的自述：
外資改為曲線炒房
2006年房地產市場是變化最大的一年，中央連續出臺外資“限炒令”、未封頂的樓盤不能預售辦按揭貸款、經濟適用房限制90平方米等一係列政策和措施。這些政策和措施沉重打擊了前期國外遊資的涌入。就我看來，2005年到2006年上半年涌入中國市場的近千億國外遊資，如今絕大部分已經偃旗息鼓，其中相當一部分退守香港市場。
事實上，國際投資基金進入中國市場由來已久。隨著國內調控政策相繼出臺，大批資金開始走“曲線”——從簡單的直接購買樓盤炒作，改為投資房地產企業，通過扶持開發商推高房價來實現炒高中國樓市的願望。
今年1月17日，摩根士丹利成功收購永新城，1月底，日本新熙地株式會社收購了外高橋一物流地產項目，而美國私募投資基金華平投資則宣布入股中凱房地產開發管理有限公司。
國內一些研究機構認為，2006年外資私募股權基金參股的股權投資案例至少有14起，總額高達14.54億美元，而以寫字樓和高檔住宅為主的資產收購則有8起，涉及金額8.70億美元。在我看來，這僅僅是國外遊資進入中國市場的冰山一角，通過參股、購買企業債券等方式進入中國市場的國外遊資炒作的資金在20倍至30倍之間，也就是說，目前至少還有300億左右的資金持續投資在中國樓市中。
手裏還有“國內牌”
這些明明白白擺上臺面的收購狂潮，是開發商持續推高房價的“海外牌”。而開發商持續推高房價的“國內牌”則是大批投資者競相涌入股市、基金等市場，還有很大一部分直接通過網絡投資海外的私募基金。不過，國內民間融資的基金大多數還是通過網絡融入海外投資中。
作為金融操盤手，我最擅長的做法就是通過香港股市調動資金，我與大部分進入中國市場的投資機構有聯係，幾乎每天都可以了解最新的市場動向。我手上的3億多元投入房地產市場的資金，隨時能夠通過國外的風險抵押獲得30億元的信貸規模。
我們的到來對調控“銀根”壓力下的開發商無疑是雪中送炭。他們普遍面臨沉重的信貸壓力，銀行逐漸嚴控貸款方式，“土地增值稅”也減弱了地方政府抬高地價的積極性。壓力下的開發商自然要尋找新的融資渠道，渡過難關。
只要有地，我們就大膽合作
只要有地，我們就大膽合作。一些權威機構給我們提供的信息表明，不少房地產企業土地入賬價格並不高，這些公司土地儲備大多集中在京、滬和深圳等一線城市，即使按照保守估計，儲備土地的市場交易價格早就超過了2000元/平方米，擁有巨額土地儲備使我們看中的房地產企業至少擁有100%以上的升值空間。
就我對國外和國內私募基金的了解，目前至少有200家以上的國內外私募基金在國內尋找可供炒作的房地產項目。大部分基金的心理目標是“20%以上的投資回報”，投資時間控制在8個月到一年半之間。這意味著必須在這一周期內實現樓盤價格26%以上的增速。
要收回投資，我們自然要想辦法抬升房價。房地產商往往樂于接受我們的指導，今年一二月間壓縮上市樓盤供應量，等土地增值稅政策出臺後“攤厚”成本，把成本轉嫁到二線城市和普通消費者身上，這些都是我們出的主意。
春節後的樓盤價格是我們最擔心的問題。投資回報率高我們的風險也很大。如果中央和地方政府持續不斷地採取控制短期外資流入國內市場、嚴密監控土地增值稅成本等措施，我們的收益可能會大大下跌，風險只能自己承擔了。
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