資料圖片：北京房價慣性上揚 土地增值稅清算威力尚未顯現
京城樓市房價 慣性上揚土地增值稅清算“威力”尚未顯現
2月1日啟動的土地增值稅清算至今一個半月，目前房價上揚。這是否意味著人們所擔憂的土地增值稅向房價轉嫁的可能性正在變為現實呢？業內專家分析，近6成項目在1月及之前就上調了售價，開發商漲價主要是為了迎接銷售旺季，而土地增值稅清算“威力”暫未顯現。 [經濟觀察：“清算”土地增值稅 影響樓市幾何？]
房價預熱旺季
將在三四月份步入銷售旺季的京城樓市已開始“未雨綢繆”，不少開發商都不同程度地上調了房價。
北京市中大恒基不動產營銷公司最近對在售項目的調查顯示，約8成項目在春節前後上調了項目銷售均價，上調幅度為每平米300至500元，個別項目的漲幅超過千元。其中，中高檔物業價格攀升較快，別墅項目均價平均上漲了12.9%，公寓平均上漲10.1%，普通住宅平均上漲7.6%。
該公司總經理王述分析，今年政府將重點發展面向廣大群眾的普通商品住房，而高檔公寓和別墅的開發則受到一定程度的限制，預期供給的減少引起了高檔住宅市場的價格漲幅相對較高。
而從漲價項目的分布位置來看，二環內“寸土寸金”，項目“惜售”使得上漲空間最大。按各環線調整項目與該環線內整體在售項目的比例來說，二環內區域的佔比最大，達到12.9%。四至五環間尤其是東部地區，一直屬于房地產 市場“高熱帶”，該環線帶以均價10000到15000元/平米的項目為主，高檔住宅需求較大，帶來了價格上漲，因此上漲幅度也最高，平均漲幅為12.6%。
王述分析，樓市在今年的一二月處于低谷，但很快將在三四月份步入供應及銷售旺季，開發商在此階段將價格調整到位，以為旺季的到來提前做好充分準備。
增值稅清算“威力”未現
對于房價上漲是否源于開放商轉移土地增值稅清算帶來的成本壓力，業內專家普遍表示否認。他們稱，土地增值稅清算的“威力”目前尚未體現。
中原地產華北區總經理李文傑說，現在的清算力度並不大，可能是委托一些會計公司來核審企業成本。更重要的是，相關的清算細則還不明確，特別是在成本核算問題上，在如何對待國有房地產企業方面還模糊不清，這些都直接涉及到如何進行清算以及清算的公平性。他建議，國稅總局應當盡早明確相關的操作細則，特別是企業成本核算方面的細則，“目前是大家知道要清算這個事情，而不知道該怎麼去清算。”
國家稅務總局1月的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》指出，從2007年2月1日起開始，全國房地產企業將全面進行土地增值稅的清算工作；但具體的操作細則並沒有明確。購房者普遍擔心，開發商有可能將該政策帶來的成本壓力轉移到房價中。有機構測算，此舉可能使部分開發商需繳納的土地增值稅達到利潤的30%-42.5%。
那麼，近期房價上漲是否就是開發商轉移成本而致呢？北京市我愛我家房地產公司副總經理胡景暉對此表示否認，他認為，目前的房價調整主要是季節性因素，是春節前後市場的正常調整。而且，目前房價已經處于一個很高的水平了，開發商漲價是考慮市場的承受能力、公司自身的資金運轉能力。
王述同樣認為，樓盤漲價大多未受土地增值稅清算影響。他介紹，上述調查發現，近6成項目在1月及之前就上調了樓盤均價，大多在土地增值稅清算通知公布之前；還有5.6%的項目在春節前一段時間漲價。此外，還有不到0.1%的個別項目下調了價格。
漲勢趨緩
那麼，今年房價走勢圖又將怎樣演繹呢？
上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅說，目前新開工的項目基本上全都做了土地增值稅計提，而對那些以往未作計提的開發商而言，資金壓力將加大。那麼，土地增值稅清算在未來一段時間嚴格執行的話，房價會否上漲？鄒毅認為，有的開發企業會利用漲價來彌補利潤損失，但這樣操作會大大增加房地產項目的市場風險，因為，高房價將導致項目空置積壓的可能性增大，企業經營風險增大。
胡景暉認為，從兩會 傳出的調控思路來看，今年房價上漲已經乏力，上漲空間有限。他分析，今年房地產市場的有效供給有望增加。首先，政府將加大住房保障制度建設，著力解決低收入家庭住房問題。比如，按照北京市住房建設規劃，今後三年，全市將建設經濟適用房1000萬平方米，限價房1000萬平方米；今年開工建設廉租房30萬平方米。其次，新開盤的數量比去年同期也有較大的增長。
胡景暉還說，物業稅或將在年內試點的消息已給市場帶來部分反應。一些持有大戶型的投資者開始降價拋盤，這也增加了二手房市場的供給。“供給的增加不能說就會立即把房價降下來，但房價漲幅肯定是會得到控制的。”胡景暉強調。
全國政協委員、中國房地產業協會會長宋春華認為，為使房地產市場調控取得切實成效，必須抓住重點，遵循市場規劃和行業規律，堅持鮮明的政策取向，實施針對性很強的有效調控。他建議，在公共財力有限的情況下，應優先保證廉租住房；在建設特別是交易和保有環節，通過金融、稅費、產權等手段實施有效調控等等。（記者 費楊生）
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