□無論正規渠道的外資，還是境內外熱錢，主要在高端產品市場活動，這部分市場已是嚴重過剩，或者說是嚴重脫離我們作為發展中國家的國情，應當在一段時期內限制發展。
□下一輪土地利用總體規劃編制，還有城市規劃，可考慮給城市的發展劃圈、設限。
□房地產投機猖獗，與保有環節不徵稅有關。徵物業稅，需統一登記、統一評估稅基。
□房地產業的問題，只是整個經濟機體患病的一個表症，而非病源。解決問題，固然需要應急性的對症下藥，但更需要長遠性的辯證施治。
外資和熱錢大舉進入中國房地產市場
目前，我國房地產開發資金的７０％∼８０％直接或間接來源于銀行，而國外開發資金中銀行資金一般只佔２０％。近些年中央的係列調控措施，收緊了房地產業的資金鏈，迫使開發商把目光轉向資本市場和海外市場。直接上市、借殼上市、信托投資公司、各類基金（公募、私募）、發債、外資合資、外資入股、海外投資銀行等等，五花八門，日益多元化了。
一時間，上市成為潮流。例如，２００４年至２００５年直接上市的房地產企業有：合生地產、富力地產、萬科、華發、世茂房產、華潤置地、北辰實業等。直接上市要求企業實力強，上市後成為公眾公司，要信息公開、財務透明，許多企業做不到，因而選擇借殼上市。例如至２００６年上半年，有浙江新湖、北京萬通、廣東粵泰、上海浦慶、中信地產、國美集團、天津萬順等已經或謀求借殼上市，還有多家上市公司願意借殼給房企。
一些不能上市或不願上市的房企，乃至一些已經上市的，還努力尋求其他融資渠道。例如，房地產投資信托基金長足發展，２００４年籌集資金１１０億元，比２００３年增長近一倍，２００５年上半年融資６４億元，２００５年底更有人預言，今後幾年將有１６００億美元的房地產投資信托基金上市；私募基金也暗流涌動，首創、萬通、華遠等都在積極運作；萬科于２００５年中與新加坡政府產業投資公司簽約組建了合資公司；中海地產于２００５年向境外發行了３億美元債券（７年期），等等。
更為引人關注的是，正當中央加強對房地產業調控的時候，外資改變了長期以來的觀望等待、猶豫不決的態度，開始大舉進軍中國內地的房地產市場。近年來進入的外資機構有：摩根斯坦利、高盛、麥格理（澳）、瑞銀、花旗、ＩＮＧ（荷）、美林、瑞星思達（美）、ＲＲＥＥＦ（德）、華平投資（美）、ＤＩＦＡ（德）、軟銀亞洲（日）、凱雷投資、凱德置地（新）等，均為國際頂級公司。
他們進入的方式，一是直接收購地產物業。如大摩２００５年４月出資４億收購富力集團在北京的一座寫字樓，６月出資８．５億收購上海廣場４萬平米商業用房，９月又出資９０００萬美元收購上海世貿大廈，３２億收購上海明天廣場；麥格理２００５年７月出資３８億收購杭州等９城市的購物中心，８億元收購上海新茂大廈，９月又以４億收購上海城市酒店公寓；高盛８．９億元購入上海百騰大廈；ＤＩＦＡ２００５年８月７．２億收購上海華獅中心。二是入股或合資。如華平投資與陽光１００、富力地產、浙江綠城、北京融科開展合作，累計出資１０億美元；美林與北京銀泰、南京鋒尚分別結成戰略合作夥伴關係；瑞星思達與中信合資投資山東地產項目。商務部數據，２００５年房地產業外資合作項目２１１９項，合同金額１９４億美元，當年實際利用５４．１８億美元。三是注資。如ＲＲＥＥＦ向珠海“中珠上城”住宅項目注入２．２５億美元；軟銀亞洲和凱雷投資聯合向順馳注資４５００萬美元；麥格理、花旗等也都在尋找好項目投資。四是獨資。如凱德置地在北京設立開發企業，２００５年上半年投資達７８億人民幣。五是進入中國的外資銀行開展房貸業務。如東亞銀行北京分行２００５年業務量中，房貸已佔３０％；永亨、恒生、中信嘉華在廣州、上海也開展了房貸業務。花旗銀行也于２００６年開始介入房貸。
進入２００７年，外資大舉進入中國房地產的趨勢仍在繼續，並未停止。
除了投資機構，海外遊資即熱錢也紛紛涌入。熱錢主要是賭人民幣升值，從各種渠道入境後，相當數量進入房地產市場，謀求雙重套利。熱錢到底有多少，難以徹底搞清，是筆糊涂賬。但大數還可以估算。據有關研究，熱錢大量涌入始自２００３年，當年的數字，有說３８０億美元，有說７５０億美元；２００４年有說６００億美元，有說７００億美元，有說８００億美元，發改委估算是１０００億美元，最高的估算是１１３２億美元；２００５年，看到的數據是４００億美元；２００６年上半年的數據，所見為２３２億美元。幾年下來累計，低的估算約１３００億美元，高估算為２０００至３０００億美元。至去年下半年以前，股市冷清，熱錢主要進入房地產。據建設部有關研究，２００４年海外熱錢投入中國房市至少７００億美元。熱錢屬短期投機性質，很少進入實業，主要是買房賣房，大進大出。據有人研究，上海市２００４年商品住宅銷售額２０００億元，其中海外熱錢購買佔３３％（央行金融司的調查為２３．２％），２００５年一季度進一步達４０％甚至更高。２００６年下半年後，股市升溫，許多熱錢又從房市轉入股市。
據國家外匯管理局２００５年底發布，外資在中國房地產市場中的比重佔１５％。我理解，這裏既包括正規的招商引資，也包括熱錢。
外資為何大舉進入中國房市
中央對房地產的調控緊鑼密鼓，外資卻大舉進入，為什麼？查閱有關資料，主要有兩方面原因。第一，對于國外許多大企業、大財團來說，他們過去對中國房地產市場的不規范和政策的不完善，存畏懼之心，吃不準這裏的水到底有多深，不敢貿然進入。中央加強宏觀調控，對他們是個好消息。他們感到政策逐步完善，市場逐步透明、規范，自信憑借雄厚的實力，可以大顯身手，與中國的企業競爭了。大企業一般都有長線的打算，他們看好中國的未來發展孕育著無限商機。瑞星思達的董事長約翰·珀佰特說：“調控政策使中國房地產市場風險降低，現在是投資的最佳時候”。他還說：“投資者的安全感是很重要的，首先保證不要虧錢，其次才考慮賺多賺少。合理的政策是為了市場更加規范，這正是戰略投資者最看重的”。ＲＲＥＥＦ的亞太區主管卡爾·魯道夫說：“宏觀調控是個好信號，中國的房地產發展不再像過去那樣，基于不穩定、不可控的因素，而更多是基于中國的經濟快速發展，以及人均收入增長基礎上的需求上升。”他們的話，頗具代表性。
第二，資本的本性是逐利，盡管大企業重視長線，但眼下中國房地產的高利潤，也對他們頗具吸引力。事實上，近年進入中國地產業的外資大都大發利市。例如ＲＲＥＥＦ投資珠海項目，對基金客戶承諾的回報為１８％，華平對其在中國地產市場的投資回報預期為２５％以上，這在國外是難以想象的。瑞星思達進入中國以後胃口也吊高了，表示８％以下的回報不予考慮。至于熱錢就更不用說了，本性就是投機，面對這個暴利的行業，自然要紛紛上演“驚險的一跳”，急忙分享盛宴。
中國的房子利潤有多大？報載福州的個案調查是６０％以上，廣西的個案調查為１００％或更高。福州的調查是靜態計算，廣西的調查考慮了資金周轉因素，可能更符合實際。近日網上有好事者，自稱是根據官方數據作了一個測算：２００６年全國房地產開發投資１．７５萬億元，消費者全年購房總支付７．２４６萬億元，據此算出全國房地產商的毛利潤（未剔除稅收和財務成本）為５．４９６萬億元，毛利潤為開發投資的３．１４倍。當年１０月底，全國還有１２．２４億平米房子空置未賣，按每平米２０００元成本計，佔壓資金２．４４８萬億。空置房和佔壓的資金是多年累積下來的，而一年賣房的毛利就可將多年的佔壓資金收回，還有３萬億的毛利，支付稅收和財務成本之後，仍是綽綽有余。這個測算雖然粗糙，但大體上可以說明問題。暴利使開發商們有底氣，即使房子賣不出去，也不怕，可以撐很長一段時間。這樣的盈利水平，怎麼可能不引起外資和境外熱錢的垂涎？
外資和熱錢流入中國房地產業利弊分析
外資和境外熱錢大舉進軍中國房地產業，利弊如何？國外大企業管理規范，一般也願意遵守投資國的政策、法律；與國內企業合並或注資，也比較慎重地選擇信譽好，規模大的企業；合作或注資後，也會要求中方合作夥伴改善治理結構，規范自身行為；中國企業上市或引進外資，改善資金構成，不再單純依賴銀行。這些，都有利于房地產業的健康發展。
但是大企業的進入，主要集中于高端市場，如高檔住宅、甲級寫字樓和其他豪華商業地產。一方面進一步推動了地產價格上漲，另一方面買了或建了以後，大部分還要出手，不僅不能改變反而會加劇中國房地產市場供應的不合理結構。還會產生擠出效應，上海、北京和其他中心城市的國內房企，不少被迫向內地二、三線城市發展，把內地的房價也抬了起來了。總之，外資的進入，可謂利弊參半。
至于遊資，更是有百害而無一利了。熱錢短期套利的特性，決定了其大多涌入中高檔住宅市場。這一輪調控之前，上海、北京等的中高檔房地產市場，主要是國內熱錢如溫州炒房團、山西煤老板炒房團之類興風作浪，炒買炒賣之間，不斷推高房價。調控之後，部分國內熱錢轉戰內地或其他產業，但境外熱錢卻跟進來了，大大增加了中高端市場的購買力，以更大的手筆呼風喚雨、推波助瀾，房價自然越來越高。有買房的就有為其建房的，任志強說他不為窮人建房，只為富人建房，其實是來自于他真實的市場感受。中高檔住宅暴利多多，誰還為老百姓建低檔房呢？普通住宅供不應求，價格也就眼看著一天天高起來，高到老百姓無法承受，自然就是民怨沸騰。據零點公司２００６年調查，太原商品房的購買者中８０％是非本市居民，北京、大連是６０％，鄭州是５５％，該調查據此判斷，我國的房地產業基本上是被投機資金操縱了。
短期套利的資金，往往是打一槍換一個地方，來得快去得也快。今天房市好，蜂擁而入；明天股市熱，又作鳥獸散。聚散之間，留下無窮的後患。假使有一天，房地產業內的境內熱錢加境外熱錢全部撤出，留下那麼多高檔住宅，誰來居住誰來消費呢？恐怕就會出現當年海南、北海的局面。境內的熱錢，還算“肉爛在鍋裏”，境外的熱錢則更難以控制，中國不是它們的家，遲早是要走的。它們主要目的是賭人民幣升值，暫時寄宿在房市、股市，順便撈一把，將來一旦在匯市得手，連本帶利都要撤出。而且熱錢極其敏感，稍有風吹草動，就會立即反應，來去無蹤。例如，有觀察者發現２００６年上半年約有２４０億美元熱錢突然撤離中國。其時國內股市升溫，房市依然火爆，熱錢為什麼會撤離中國，令經濟學家不明就裏，疑惑重重。有的解釋，人民幣匯改進程未達國際炒家的預期；有的說，加強稅收監管等調控措施，使房市利潤縮水；有的說，外管局加強了對進入房地產市場的外匯的管理；也有的認為世界其他地方有更好的套利機會。總之，許多因素都可影響熱錢的進退。現在搞不清楚的是，在中國房地產市場中，內外熱錢的總量到底有多少？因而難以判斷境外熱錢在其中的比重，也就很難就其對房地產價格走勢的影響，作出定量分析。
對外資的進入需作必要的限制
目前，外資特別是境外熱錢進入中國房地產市場問題，已引起重視。各有關方面已經或準備出臺相應的措施，各路專家學者也提出一些建議。這些措施或建議，有外匯管理方面的，有投資管理方面的，有房地產管理方面的，有稅收管理方面的；有針對外資的，有針對熱錢的；有針對開發環節的，有針對銷售環節的。效果如何，都有待實踐檢驗。從應對思路來看，還是存在不同：有的主張對外資內資一視同仁，主要採取經濟手段，規范市場秩序；有的主張經濟手段之外，也要有適當的行政手段，對外資的進入作必要的限制。我個人是傾向于後一種主張的，認為在現有的措施和建議之外，還可考慮：
第一，無論正規渠道的外資，還是境內外熱錢，主要在高端產品市場活動，這部分市場已是嚴重過剩，或者說是嚴重脫離我們作為發展中國家的國情，應當在一段時期內限制發展。土地利用規劃和計劃，應收緊對高檔地產物業的土地供應，甚至可在一段時間內停止供地；投資管理應停止這類項目的立項審批，或上收審批權限；建設部門不發建築許可；建成了，工商部門不予登記，等等。這件事真做起來，難點在地方政府。土地批次徵收以後，地方政府可以說是想怎麼用就能怎麼用。冠冕堂皇的理由總是能找到的：改善投資環境啦，發展第三產業啦，提升人民生活品質啦，與國際接軌啦，最後總能與科學發展觀挂上。由于事關投資、國土、規劃、建設、工商等多部門，單靠一家是管不住的。需要中央發指示，國務院下命令。
第二，下一輪土地利用總體規劃編制，還有城市規劃，可考慮給城市的發展劃圈、設限。現在的情況，如中科院最近一份研究報告所反映的，政府辦公區、大學城、娛樂城等等，建到離城區幾十公裏以外的地方，大興土木，大搞房地產，逐步形成新的豪華城區，使城市外延擴展，失去控制。劃圈、設限，國外如美國等有成熟的經驗，國內也有成功的做法，可以參照。
第三，房地產投機猖獗，與保有環節不徵稅有關。徵物業稅，需統一登記、統一評估稅基。但現在的體制是分割登記，評估也不統一。物權法已經出臺，方向已經明確，可以考慮進一步推動改革。建議將國土部門的土地登記和建設部門的房產登記都拉出來，包括林業部門的登記等，成立獨立的登記機關，並進一步整合中介評估行業。如果部門分割一時解決不了，可考慮退而求其次，先出臺土地財產保有稅。出臺的同時，需要對土地取得環節的稅費加以清理、歸並、精簡。
除此之外，還有更深層次的問題需要研究：境外熱錢涌入，與人民幣升值預期有關；人民幣升值預期，與貿易順差大有關；貿易順差大，與國內消費不足有關，也與引進外資有關（出口額的６０％為三資企業出口）；國內消費不足，又與分配政策和社會政策（醫療、教育、社保、就業）有關，等等。在熱錢涌入，貿易順差大，消費需求不足和引進外資的共同作用下，外匯儲備過大、貨幣流動性過高，這是導致房地產熱（包括股市熱和其他許多問題）的宏觀經濟背景。房地產業的問題，只是整個經濟機體患病的一個表症，而非病源。解決問題，固然需要應急性的對症下藥，但更需要長遠性的辨證施治。現在，分配政策和社會政策正在調整，抓住了關鍵並開始見效。下一步不可回避的另一個關鍵是，應按照中央關于科學發展、和諧發展的要求，對引進外資政策進行梳理、反思。改革開放近３０年，外資的利弊已經看得很清楚了，應當趨利避害，明確哪些可以大力引進，哪些應當限制引進，哪些堅決不能引進。（作者：黃小虎 單位：中國土地學會）
