黃東升１９９６年就開始投資房地產，在溫州人中間也算得上是比較早的。

    在北京，他主要是投資寫字樓，然後出租。２００１年，他和十幾個老鄉在中關村聯手買了一層寫字樓，專門出租給剛畢業的大學生。為此，他還花了１０萬塊錢專門委托了一家網站做市場調查。調查結果是北大和清華的學生畢業出來是５千塊錢的工資，但是要１千塊錢租房子，１千塊錢租寫字樓。

    黃東升把這些寫字樓隔成８平方米左右的小間，配備好生活和工作設施，專門出租給剛畢業的大學生，結果，在許多寫字樓都租不出去的情況下，他的寫字樓被排隊搶租。黃東升對記者說：“回報率那時候是１５％，現在將近１８％左右。”

    黃東升給自己總結了一套買房的經驗，投資一處房產必須具備３個條件：租金一定要抵得上銀行的利息；第二是出手要快；第三個才是增值。 “３個必須符合兩個，要麼你出手慢一點，租金抵了銀行利息，增值快；要麼就是出手方便、增值快，更重要的是利息一定要抵得起房租，要不然就會虧死！”

    黃東升告訴記者，投資房產，升值空間最少要達到百分之六才可以完成原始積累的百分之十二，如果達不到就會虧本。為此，黃東升給自己計算出一套投資房產的盈利公式。

    他說：“投資回報要達到銀行的存款利息和貸款利息兩者加起來的平均數，比如存款２厘７，貸款５—６厘，加起來除二，一年要達到６％，而且房子一定要增值在６以上，一年有１０％的投資回報，這就是屬于一般的投資、穩健的，買過來比如說是５０萬元，明年租金２萬５，明年價值５５、５６萬元左右，要不然你這個投資是虧本的。”

    黃先生說，他與其他投資者的不同之處，就是把投資房地產專門當作生意來經營，先進行前期考察，把市場環境摸清楚了，再做出決斷。

    他還向工薪階層的房產投資者提出了自己的忠告：

    第一、首次置業千萬不要超過承受能力。

    由于很多工薪階層，大多首付還要靠父母讚助，再加上很多不確定的因素，購房前首付款的籌備與購房後貸款的負擔，對家庭現金流量與生活水準的影響長達一二十年，因此不適宜選擇房價過高的房子。更不能陷入低首付款的陷阱，買自己負擔不起的房子。

    一般來說要考慮目前家庭的凈資產、收入增長率、收入用于還貸的比率、房貸利率等因素來概算房屋總價負擔能力。總的來說，一般人以房貸負擔計算房價的上限，約為年收入的５倍－８倍；月供款佔收入的３０％左右比較合理，這樣在家庭財務安排上才具有一定的自由度。

    第二、在沒有更好的投資渠道時，首先選擇還房貸。

    如果投資不太專業，在沒有更好的投資渠道時，首先是還住房貸款。中國現在的銀行利率不斷攀升，房貸利率也越來越高，很多投資項目的回報率都不及銀行住房貸款利率高，所以建議首選歸還房貸。

    第三、 制定可行的換房計劃。

    很多人往往不是一次置業，第一次買房都是過渡性的，在制定換房計劃時首先需要計算換房能力，要計算新房價值、首付、售舊房收入所得及剩余的房屋貸款等因素，還要考慮裝修費用、中介費用以及換房期間的住房問題。同時，應該考慮購房的機會成本，可以將購房錢款用于投資回報率更高的產品。

    購房不是理財的唯一目標，若把家庭所有的資金全部用來支付購房或是滿足換房需求，會耽擱子女教育金或退休金的籌措時機，可能會降低生活水平，建議可在資金準備充分前暫時租房。

    第四、對于投資房產來說，不要根據自己的喜好買房，而是根據投資前景來買。

    許多人在投資時總是購買居家型的房產或者過于豪華的房產，這樣的房子已經沒有多大的價格上升空間，利潤不大。

    有些房產易于出租，但是不會有太大的升值潛力，而另外一些房產恰好相反。因此，決定投資以前，必須確定投資策略，以防被套牢。

    要通過中介公司等了解周邊的市場以及成交量實際情況，要多跑動，觀察真實狀況。（記者 謝光飛）