>>>>投資模式經歷兩次重大轉變
外資地產的五年輪回
境外投資者參與購買上海經營性土地的限制近日進一步松動：剛剛公布的2007年上海市一號國有土地使用權挂牌出讓公告不僅不再要求境外購買人必須在內地注冊公司
，而且競買保證金也可以直接用外幣支付。
至此，對于境外資本買地資質的限制在上海已經基本消除。買地環節不再“限外”，是否意味著對于外資投資房地產控制的放松？或者只是“國際化程度提高的表現”，方便操作，有利于監管？
外資買地不再要求“商業存在”
5月10日，分布在上海寶山、南匯、楊浦、閔行等10個區的45幅國有土地使用權挂牌出讓文件，開始向包括外資在內的有意競買者發放。這些地塊中有六幅涉及住宅、七幅涉及商業和辦公樓，其他為工業用地。
上海市房屋土地資源管理局不久前發布的今年首個國有土地使用權挂牌出讓公告，與去年的幾個出讓公告相比，對境外購買人的資質要求明顯放寬：出讓保證金可以用外幣支付。與此同時，也沒有要求境外購買人必須擁有內地注冊公司。
公告顯示，“境外的自然人、法人、其他組織”均有資格參與競買。這與2006年上海市國有土地使用權挂牌出讓一號公告對“競買資格”的要求大相徑庭：遵循“商業原則”，參加競買的境外投資者必須“領有一年期外商投資企業批準證書和營業執照”。
此外，此次土地出讓的保證金，除了可以用人民幣支付之外，還可以用美元、港元、日元以及歐元四種非人民幣幣種支付，賬戶名為上海市房屋土地資源管理局。這意味著境外公司可以直接通過境外匯款的方式給付。
外資買地限制逐步解除
2006年7月24日，中國建設部、外匯管理局等六部委出臺《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，對外商投資境內房地產市場的準入、外商投資企業房地產開發經營管理和境外機構及個人購房管理予以規定，旨在遏制境外熱錢炒作境內房地產。
這一約束性文件規定，境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批準並辦理有關登記後，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。而設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續，頒發一年期《外商投資企業批準證書》和《營業執照》。這被業內認為是意味著我國房地產領域從對外資幾乎“不設防”到實行“核準制”的開始。
正是在這一樓市調控的政策背景下，上海市房地局隨即在2006年土地出讓一號公告中明確要求“遵循商業存在原則”，這意味著外資要想買地，必須事前注冊公司，並且至少有相當于投資額一半的注冊資金到位。外資直接投資買地的大門幾乎隨之關閉，上述一號公告的地塊全部由內地房地產企業競得。
隨後，在上海市2006年第二號經營性土地出讓公告中，外資競買者的“商業存在”要求突然消失，但競買者繳納的保證金還須以人民幣支付。多數在中國境內沒有足夠人民幣流動資金的境外房地產公司很難做到人民幣支付，只能“曲線”運作，通過在內地的子公司、或與本土公司合作拿地，保證金基本上由內地公司支付。
日前公布的2007年上海市一號國有土地使用權挂牌出讓公告則將這一要求也一並取消，境外資金競買土地的保證金，可以用美元等四種非人民幣幣種支付。至此，對于境外資本買地的限制已經基本消除。
有利監管還是放松控制？
業內人士認為，上海“松綁”外資買地限制的原因之一是外資直接投資開發房地產業呈現出大幅下降的趨勢。
據上海市外國投資工作委員會統計，今年1至4月，上海房地產業吸收6.9億美元的合同外資，比去年同期下降了42.23%，房地產業合同外資僅佔全市同期吸收合同外資總額的15.9%。在前四個月批準的32個房地產業外資項目中，房地產開發經營項目佔12個，其合同外資金額同比更是下降了45.25%。
國際地產代理機構仲量聯行此前的統計稱，2006年中國房地產市場投資60%來自境外，外資直接投資中國房地產達91.9億美元，比2005年增長近七成。其中北京和上海吸引了九成以上的房地產外資。
不過，眼下直接投資房地產開發領域的外資減少，並不意味著外資對境內房地產投資的減少，因為收購境內房地產公司的股權已成為外資進入境內房地產新的主流渠道。
正因為如此，今年3月6日，商務部發布2007年全國吸收外商投資工作的指導性意見明確要求，與同“嚴格限制外商投資高耗能、高污染、低水平產業”一起，“嚴格限制外商投資房地產”。
在此背景下，上海在買地環節不再“限外”，是否意味著對于外資投資房地產控制的放松？中國指數研究院華東院副院長陳晟對此給予否定的回答。他認為，土地出讓環節對外資不要求“商業存在”，並可以用外幣支付保證金，在購買流程上確為外資提供了便利，也有利于土地出讓的監管和實際操作。不過，即使境外公司能夠成功競得土地，其資金支付以及項目公司注冊還是需要經過國家外匯管理局等機構的審批。從這個意義上說，土地購買環節的放松，並不必然代表著房地產行業對于外資控制的放松。
有境外投資基金負責人表示，今年外資在公司注冊審批以及資金進入方面正面臨著更多的阻力，操作流程正明顯放慢。
上海大學房地產學院院長唐豪認為，外幣可直接支付保證金是城市國際化程度提高的表現。由于在現金流、物業管理、凈資產、運作經驗等方面的優勢遠遠大于內資房地產企業，目前上海城市中心地標性核心商業綜合體和高端客戶匯集的房地產大多已由外資投資建設，“放開外資買地資格限制對外資投資上海房地產影響不大。”（徐壽松
陳醇）
外資仍熱衷投資中國樓市
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