北京的商業地產一直是國內外資本關注的焦點，而2008年北京奧運會的臨近更是讓京城的商業地產投資前景看好，投資回報率有望持續增長。
記者近日從仲量聯行、DTZ戴德梁行等機構獲悉，今年一季度北京商業物業市場交易十分活躍，寫字樓、商鋪和酒店業表現尤為強烈。接受記者採訪的業內人士表示，從長遠來看，
隨著北京經濟持續快速健康發展和奧運會的刺激，這些商業物業投資前景依然看好，投資回報率有望持續增長。
寫字樓：需求旺盛 投資活躍
仲量聯行近日發布報告顯示：2007年第一季度北京甲級寫字樓的需求創歷史新高，凈吸納量達到333300平方米，該數字已經超過2006年全年凈吸納量的90%。
仲量聯行北京研究部主管凱安娜說，由于今年計劃投放市場的寫字樓面積超過150萬平方米，市場預期整體租金會有所下跌，但本季租金卻比上季度上漲了1.6%。與此同時，受強勁的市場需求帶動，今年以來市場租金增幅已達2.4%。其中，只有約25%的交易來自續租，而新租和搬遷各佔總交易量的32%和29%，余下部分則來自擴租需求。“展望未來，金融和專業服務業對寫字樓的需求將尤其突出。”凱安娜說。
凱安娜告訴記者，2007年第一季度，有六個項目相繼完工，總面積超過55萬平方米。其中，多數項目都是產權單一並只租不售的地產，這表明北京的寫字樓市場已進入一個全新的成熟期。其中，新竣工項目中的很多租戶也都是自有產權的業主。
DTZ戴德梁行寫字樓部董事陳文瀚說，第一季度銷售市場受春節假期的影響，活躍程度有明顯的下降。在大型國企和外資購買者仍處在考察和決策過程中的時候，國內的中小型企業的自用需求成為銷售市場上的主導購買力量。第一季度投資成交集中在金融街區域。中國人壽整購了金融街F1大廈，這是中國人壽繼金融街B7大廈後再度在金融街整棟購買辦公物業。還有一家銀行購買了金融街A8地塊的金鼎大廈，該項目預計將于2008年第一季度落成並投入使用。
陳文瀚預測說，未來半年內甲級寫字樓新增面積供應將達到116萬平方米，其中，CBD仍然是供應最為集中的地區，佔到43.7%。雖然甲級寫字樓市場上的競爭將會進一步加劇，但從目前觀察到的市場情況來看，由于對未來供應預期比較充分，發展商已經做好了準備並制訂了應對策略。他們並沒有盲目地降低報價，而是更傾向于將延長免租期和裝修期、完善項目的商務配套設施等方法作為商訂租約時的砝碼。因此，預計未來北京甲級寫字樓平均租金將會保持穩定。
與此同時，隨著WTO的深化和奧運會的臨近，中國的對外政治和經濟交流也發展到了一個新的高峰。北京作為世界級的國際金融中心和中國經濟的龍頭，一直是國內外資本關注的焦點。發展日益迅速的各產業仍將帶來穩定而強勁的需求，並推動北京甲級寫字樓市場繼續繁榮。下季度北京甲級寫字樓的平均售價將仍然保持上漲的趨勢。
酒店：前景看好
回報率高
面對2008年北京奧運會帶來的商機，京城的酒店地產也已提前進行預熱。根據DTZ戴德梁行近日發布的第一季度市場報告顯示，2008年奧運會前，北京將有多家新的五星級酒店陸續投入使用，分別為：希爾頓、麗茲·卡爾頓、索菲特、洲際、凱悅、柏悅、君悅、香格裏拉和威斯汀等。DTZ戴德梁行投資部董事曹念國預測，2008年奧運會前，北京酒店的數量將從2006年底的700家增至800家，三至五星級的酒店房間將從8.5萬間增至2008年後的10萬間；今年北京的酒店出租率將從目前的69%增至72%至75%。
仲量聯行酒店集團全球首席執行官賀德銘表示：“在全球范圍內，酒店市場都在以前所未有的速度增長。但在我從事這一行業的這些年來，從未見過如此快速的增長。”對于酒店市場的發展，賀德銘分析認為，國內外品牌酒店長驅直入，與國內經濟發展密切相關。他說，這幾年中國經濟每年以兩位數的速度增長，在全世界引起高度重視，在這樣的環境下，中國的酒店業發生很大變化，外國的酒店管理公司的發展滲透到二線城市，品牌從高端一線到二線，甚至經濟型酒店，全面展開攻勢。
與此同時，國內旅遊市場潛力巨大，這也將促進酒店市場的發展。“2006年，北京接待國內旅遊1.32億人次，海外入境旅遊者390萬人次。隨著居民富裕程度提高，國內交通體係的逐漸完善，國內旅遊者將成為經濟型酒店到豪華酒店等各類酒店的主要需求來源之一。特別是經濟型酒店正在迅速發展，以吸納更多對價格預算較為敏感的客戶群。”仲量聯行酒店集團中國區行政副總裁安瑞達說。他預測，奧運會之前尤其是2007年、2008年上半年，北京酒店業的整體經營狀況將繼續上升。巨大的市場效益背後，將推動整個北京酒店地產投資的迅速增加。
一方面是酒店地產投資在加快，另一方面，酒店業的回報率也在不斷提高。仲量聯行酒店集團統計顯示，截至2007年4月份，北京高檔酒店(四星級和五星級)入住率為71.4%，較去年同期增長0.9個百分點。日平均房價達到882元，平均每間客房收入達到630元，分別較去年同期增長7.7%、9.2%。賀德銘預測說，2007年全年北京高檔酒店入住率有望達到76%，平均每間客房收入預計達到707元，較2006年增長10.1%。與此同時，他相信奧運會之後，北京的旅遊和酒店業將繼續強勁增長。
高檔商鋪：表現強勁
機會不少
和寫字樓市場、酒店市場的活躍表現相同，北京高檔商鋪市場的表現同樣強勁。2007年第一季度的零售市場表現十分活躍，2006年全年的零售銷售總額為3275億元，同比增長12.8%，而今年1月和2月的累計零售銷售額就達603億元，同比增長了15.9%。
仲量聯行北京董事總經理翰德偉說，目前北京是眾多國際零售商的首選目標，新的商鋪供應為國際零售商和投資者創造了更多的機會。他介紹，零售商的需求非常廣泛，涵蓋多個領域，其中包括時尚、體育用品、倉儲式賣場、珠寶、飾物、餐飲、零售銀行和國際百貨商場。國際零售商仍認為很難找到單一產權並由專業隊伍管理的優質商鋪。相反，這類物業將繼續保持較高的出租率，而且還有大量新的租戶等待租用。
據介紹，盡管佔地五萬平方米的王府井時尚廣場于2007年第一季度竣工，但該地區一幢12萬平方米的商業中心將進行翻新工程，暫時從總存量中撤出，從而使北京商鋪面積總存量跌至180多萬平方米。預計2007年將有90萬平方米的商鋪供應市場，其中大部分將于今年第三季度入市。
對于商鋪市場的表現，DTZ戴德梁行高級助理董事張家鵬說，總體上看，各個行業對商鋪的需求都比較旺盛。在服裝、餐飲、珠寶、鐘表方面，許多以往沒有進入北京市場的品牌，紛紛選址開店。另外，一些國際一線品牌開店數量有所增加。很多國際知名的百貨公司，也都已經在北京找到合適的項目。
“優質商鋪的回報率一直保持較高的水平，市場上對商鋪的需求也比較旺盛。因此，預計商業項目的售價會隨之而有所上升。”張家鵬說。（記者:李佳鵬
實習生:常麗敏）
相關閱讀
07年商業地產呈現六大趨勢
由中國城市商業網點建設管理聯合會和中國商業地產聯盟最近發布的《２００７中國商業地產發展報告》（下稱報告）顯示，２００７年我國商業地產市場格局正在悄然發生變化。
一、持有型物業明顯增加。
二、大項目集中放量。
三、商業與地產邁向深度合作。
四、大中型城市開發布局多中心化。
五、二三線城市成投資新熱點。
六、外資進入方式趨于多樣化。
北京商業地產供應量逐漸增大
高檔住宅租金上揚
盡管市場人士普遍認為，需求強勁是中國樓市持續增長的“發動機”，但對于2007年的北京樓市來說，集中放量的風頭似乎慢慢蓋過需求之說。高力國際物業近日發布的北京地產市場報告顯示，2007年第一季度，北京寫字樓出現集中放量，平均售價呈下降趨勢，但境外投資基金接盤仍顯活躍；中高檔公寓市場空置率與租金呈上升趨勢；與奧運概念休戚相關的商業地產卻是波瀾不驚，但競爭勢頭已露鋒芒。
