西歐、北美及亞洲的一些發達經濟體經過多年探索，已經建立起了相對成熟的公共住房制度。
中低收入家庭的住房問題是一個世界性的問題，西歐、北美及亞洲的一些發達經濟體經過多年探索，已經建立起了相對成熟的公共住房制度，其在公共住房建設、分配以及管理方
面的一些經驗值得借鑒。
經驗一：基本思路是大力發展公共住房。
國外住房供應體係大致分為兩個部分:市場商品化交易部分和政府保障部分。由于住房具有社會保障性質，幾乎所有的國家政府都會為保障公民基本的居住權，而為中低收入階層解決住房問題提供幫助。
所謂公共住房，指的是為了解決中低收入階層居民的居住問題，由政府直接投資建造或以一定方式對建房機構提供補助、由建房機構建設，並以較低價格、租金向中低收入家庭進行出售、出租的住房。
它具有這樣幾個基本特徵:其一，政府的幹預性，公共住房是政府進行再分配的重要方式之一；其二，需求對象的有限性，主要是中低收入者；其三，經營目的的非營利性；其四，分配標準的復雜性；其五，價格的低廉性，公共住房的出售或出租的價格低于一般的市場價，差價主要來源于政府在土地供應、房租和稅收等方面的政策性補貼。例如，新加坡實行“居者有其屋”政策時，土地價格是倒過來算的，即先把老百姓能承受的價格算出來，比如普通家庭4∼6年的收入是多少，如果平均是25萬，那麼房價就定在25萬。從25萬裏扣除建築成本、房地產商一定比例的利潤(非暴利)後，剩下的就是土地價格，然後按照這個價格賣給房地產商。房地產商不拿暴利，政府賣土地也不要暴利，這樣百姓就能買得起房了。
經驗二：公共住房沒有最好的模式，只有適合的模式。
公共住房問題雖然是城市化進程中面臨的一個共性問題，但各國解決這一共性問題的方法卻不盡相同，他們在政策制定、發展模式、保障對象、表現形式等方面都存在差異。
以公共住房的覆蓋面來看，美國採取的是以“市場為主、適度保障”為原則，公共住房只覆蓋佔總人口比例15%以下的中低收入家庭；新加坡的組屋政策覆蓋了85%的居民；而瑞典的公益住房則面向所有公民，並不僅限于低收入家庭。從政府介入公共住房的方式來看，各國的方式也有區別，有的直接興建公共住房，有的通過優惠政策鼓勵開發商建設公共住房，有的鼓勵居民合作建設住房，有的則通過補貼等多種方式實現居民的住房保障。
經驗三：有一套行之有效的公共住房專業管理體係。
在公共住房制度比較成熟的國家，都有一套行之有效的專業管理體係，這個管理體係由不同的機構組成，這些機構從功能上可以劃分為決策層和執行層。決策層指為公共住房專門成立的決策協調機構，負責制定政策和長期發展計劃，整體負責與計劃、財政、金融、土地、法律、建設等部門的協調運作。執行層來具體落實公共住房建設和運行。例如，韓國設立了國家住房政策審議委員會，作為公共住房的決策協調機構。執行層為建設交通部，下設韓國住房住宅公社和大韓土地開發公社，專門負責建造面向中低收入階層的出租公房。
經驗四：通過完善的制度確保公共住房分配的公平。
公共住房屬于政府福利，能否公平合理地分配，直接關係到公共住房政策實施的效果，國外在公共住房分配方面有兩點很重要的經驗:第一，要明確“公共住房是為最需要的人提供住房保障”這一原則；第二，只有建立科學、完善的準入和退出機制，才能保證公共住房分配的公平性。
以新加坡的組屋政策為例，這一政策成功解決了中低收入家庭的住房問題。目前，有85%左右的新加坡公民住進了政府建造的組屋，其中，93%的居民擁有房屋產權，7%的低收入家庭是向政府廉價租賃。除了政府大力發展的因素，其完善的分配制度起到了至關重要的作用。
經驗五:發展公共租賃住房，確保“人人有房住”。
為保障無力購房者的住房需求，國外在制定公共住房政策時普遍重視公共租賃住房的發展，為最低收入者提供“托底性”保障。各國租賃住房的比例都相當可觀。(見表2)以英國為例，在比例約30%的租賃住房中，20%左右是政府提供的公共租賃住房，10%為私人租賃住房。英國政府把持續供應可負擔住宅(即廉租房)列為重要的施政目標，在倫敦2004年的新規劃中，要求中心區新增房屋的1/4為可負擔用房。
法國政府曾出臺規定，要求全國所有市鎮必須保證20%以上的住房是廉租房，否則將受處罰，政府每年撥出專項資金以長期推行廉租房和租房補貼計劃。在美國，政府為解決低收入者住房問題，制定了完善的住房補貼制度。各地方政府設立專門機構，定期對當地房屋租金進行綜合調查，向低收入人群發布住房信息。一般來講，政府對申請房租補貼的低收入家庭限定的房屋租金標準為700美元以下。根據法律規定，租房家庭只需支付其收入的1/3左右作為房租，剩余部分由政府付給房東。政府同時規定低收入者在享受政府補貼的同時，也須履行一定的義務，只要年齡在18到62歲之間，如果沒有工作或者不是全日制在大學深造，必須每個月參加社區服務至少8小時。
經驗六：通過立法和金融保障，推動公共住房發展。
國外的公共住房政策基本都是以法律形式出現的，公共住房體係的建立也得益于法律的強力保障。在美國、日本、新加坡等國家，公共住房立法都是國家大法，英國十分重視住房法規，先後頒布過幾十部，包括《住房法》《住房與建築法》《住房與規劃法》等。
住房金融有住宅業發展的“蒸汽機”、“加速器”之稱，住房金融的發展，有助于解決公共住房建設的資金瓶頸問題，對住房消費也將產生強大的助推作用。公共住房發展較好的國家，一般都有專業的住房金融機構。在日本，官辦的住房金融公庫直接面向中低收入者發放低息或無息貸款。美國在上世紀80年代建立了聯邦住宅管理局，對住房抵押貸款實行擔保。
經驗七：注重公共住房和諧發展防止貧民窟的出現。
公共住房的選址和布局既關係到城市總體規劃的和諧，也與社會的穩定和諧緊密相關。如果公共住房集中在城市特定區域，形成了貧民窟，低教育水平、低就業率、高犯罪率就會成為影響城市和諧的隱患。美國一些城市很早就備受貧民窟問題的困擾，1973年起美國政府開始把分散低收入者住房、改善社區質量納入公共住房政策，這才有效地避免了貧民窟的出現。
法國也由于“富人區”與“廉租區”涇渭分明，各大城市紛紛出現貧富對立的局面，導致社會矛盾激化，近兩年來連續發生騷亂事件。富人不敢到“廉租區”來，也不對窮人進行幫助；而住在廉租房裏的窮人則仇視富人，久而久之，社會矛盾激化，暴力、吸毒、走私等社會問題層出不窮。法國政府為此出臺了以“貧富混居”為主要解決方案的“城市更新計劃”，不再人為地分割富人區和窮人區，把廉租房建在普通住宅區，使低收入者與高收入者“同在一個屋檐下”。根據該計劃，今後法國的房地產商開發大型樓盤，必須向政府承諾其所建住宅含有一定比例的廉租房。(文/首都社會經濟發展研究所課題組執筆人 王鴻春 張曉冰)
==== 相關專題 ====
美國：通過利率和稅收調控住房市場
美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據市場規律運行。房屋的建設、銷售和價格均由市場供求這只“無形之手”操縱，政府並不直接幹預。不過，政府也有自己調控房地產市場的手段，主要是利率和稅收。
美國政府還規定，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規定納稅。
政府的調控手段和規定之所以能夠發揮作用，得益于美國比較健全的稅收制度和房地產評估體係、多元化的房地產金融服務體係、嚴格的商業法治氛圍以及完善的個人信用評估制度。對于開發商和個人而言，任何違規行為都可能損害自身信譽，甚至招致法律懲罰，後果十分嚴重。 [閱讀全文]
俄羅斯：增加住房供應控制房價過快上漲
俄羅斯聯邦反壟斷局局長阿爾捷米耶夫認為，俄羅斯在住房用地劃撥領域違規現象較為嚴重，官商勾結進行非法交易的情況時有發生。為此，政府應對住房建設用地劃撥進行控制，並通過競拍形式分配住房用地使用權。
與此同時，俄羅斯政府計劃在新住宅區的水、電和供熱等基礎設施建設方面向房地產公司提供資金支持，以推動房價下降和增加房屋供應量。[閱讀全文]
德國：住房政策向低收入的家庭傾斜
盡管《住宅建築法ＩＩ》確立了房地產市場的大體框架，能夠滿足社會廣大階層的居住需求，但畢竟還是有家庭由于收入低或者其他原因，買不起合適的房子。為此，德國政府住房政策的一大重點是向低收入家庭傾斜，大力推行“社會住房”和“住房金”等資助政策。
此外，德國政府還實施“住房金”制度，通過向低收入家庭提供補貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。１９６５年，聯邦德國開始實施“住房金”政策，從１９９１年起這一政策開始在德國東部地區實行。在德國，只要滿足法定條件，公民都有權享受“住房金”。 [ 閱讀全文]
法國：多管齊下遏制房價
法國政府對房產所有者徵收重稅，以免投機者擾亂房地產市場。購房者除向政府繳納高額的地皮稅外，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外，法國政府還徵收很高的遺產稅，這讓作為遺產重要組成部分的房產價值縮水。
幾年前法國房價持續快速上漲，與法國央行不斷下調個人住房貸款利率有密切聯係。 [閱讀全文]
韓國：疏堵結合抑制房價
為了抑制房地產炒作行為，韓國政府從去年起加大了對不動產、特別是高價值不動產的稅收力度，使擁有多處房地產的家庭不得不每年支付高額的不動產稅。 [閱讀全文]
日本：建低價房售租予中低收入者
為進一步改善國民的居住條件，促進城市建設，１９６０年日本制定了《居民區改造法》。根據該法律，各地方政府在進行城區改造時，可得到中央財政的補貼。 〔閱讀全文〕
