還在建設中的小產權別墅
建設部尷尬“提示” 北京國土資源局倉促“禁令”
小產權房為何賣了十年後才有“風險”
隨著建設部的購房風險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺，小產權房開始頻頻出現在公眾的視野之中。 [新聞鏈接：村民自產自銷 千余棟小產權別墅藏身燕山(圖)]
在失控的房價下，小產權房顯得尤為醒目，其價格低于城區的一半甚至更多，吸引了眾多購房者。然而其另一面卻是非法開發建設，對購房者而言，隱藏著不小的風險。
值得注意的是，小產權房的出現並非一年兩年，為何直到今天才有相關部門發出這樣的風險提示和禁令？
小產權房是高房價的並發症？
2005年，小黃的父母在北京郊區購買了一套有兩個教室大的房子，為的就是能在周末的時候呼吸呼吸新鮮空氣。“我們是從開發商那裏買的，花了4萬。”小黃承認，當時也知道拿不到這個房子的產權，但4萬元也算不上大損失。
讓小黃驚訝的並不是小產權房的低價，而是眾多的購買者。“我以為我們家是少數買小產權房的家庭，誰知道有很多北京市城區的人早就捷足先登了。”據小黃介紹，這些城區的購房者一種是直接向開發商買，另一種則是先跟當地政府簽一個租賃的合同，然後再跟賣房者簽一個買賣合同，“對外都說是租，實際上就是買，只不過很便宜。倒不覺得有多大的風險，除非有一天政府強行拆遷。”
像小黃這樣購買小產權房的，在全國各地都大有人在。
北京市我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉告訴記者，目前北京已售和在建的小產權房很快就會超過1000萬平方米，而北京市經濟適用房和限價房未來三年的目標才是兩個1000萬平方米。
北京市的小產權房大概從上世紀90年代中期開始陸續出現。當時主要是一些明星、藝術家等為了休閒或養老到郊區買地蓋別墅，或者直接購買農家院。“當時購買的人比較少，而且不是作為第一居所使用，所以並沒有引起相關部門注意。”
然而，從2003年開始，小產權房的性質開始發生了變化，“很多人開始購買小產權房，作為第一居所使用。”胡景暉說，2003年之後，小產權房的開發建設也開始變為當地村委會、鄉政府的大規模開發行為，它們顯然是利益的最大獲得者。
“巨大的利益誘惑下，村、鄉鎮以行政的名義開發小產權房，或者支持開發。”北京市盛廷律師事務所律師畢文強說。
按照我國現行法律規定，農村土地一般歸村集體所有，如果要在農村集體所有的土地上進行商品房開發建設並出售，必須先經國家徵收，轉為國有土地，再出讓給開發商，開發商向國家交納土地出讓金等稅費，最後建房後出售給購房人。小產權房卻是在沒有將農村集體所有的土地轉為國有的情況下進行的商品房開發建設。
畢文強認為，鄉鎮把農民的土地拿去開發，暫時給農民一些甜頭，但時間長了，農民拿到的那點錢花完了，土地也沒有了，該怎麼辦？風險只會越來越大。
在胡景暉看來，小產權房的出現就是高房價的並發症。這幾年國家出臺了很多對房地產宏觀調控的措施，非但沒有穩定房價，反而刺激了房價不斷攀升，小產權房的出現恰恰滿足了大量中低收入者的需要。“從這個意義上說，如果不解決房價瘋漲的根本問題，即使堵住了小產權房這個口子，將來肯定還會有別的東西出現。”
相關政府部門為什麼不能理直氣壯
如果從上世紀90年代中期算起，北京市小產權房的歷史已經有十余年，但這十幾年中，明明是非法開發建設，卻為什麼沒有相關部門進行制止？
“應該說，國土資源部門要對小產權房的管理負主要責任。”專家認為，小產權房出現這十幾年，相關管理部門一直監管不力。
7月2日，華遠集團老總任志強在其博客發文稱，建設部用新聞發布方式提出的“風險提示”充分表現出法律的混亂與蒼白，顯示出建設部無權管理的無奈。
按照《房地產管理法》，建設部有權對商品房市場做出各種銷售管理規定，也有權進行查處，但是對非城鎮國有土地上的房屋管理，建設部卻顯得有些力不從心，因為法律只賦予了建設部管理城鎮國有土地上的房地產開發及銷售的權力。
近日記者致電某市建委負責人，該負責人也表示，小產權房跟建設部門無關。
“小產權房恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上，表面上看很多部門都在管，實際上卻是誰都沒有真正管。”胡景暉說，小產權房的管理至少涉及國土資源部門、建設部門，甚至還有農業部門和國家相關立法、執法部門。
“為什麼沒有相關部門去管？還是因為利益。”畢文強認為，盡管小產權房使用的是農村集體所有土地，但要開發建設也需要通過施工許可等環節，需要政府相關部門的審批。在“拿地”的環節，國土資源部門的幹預是其職責范圍之內的事；銷售時，建設部門等同樣可以對這種非法建築物進行執法。
任志強也認為，建設部完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅作出“風險提示”。因為建設部無權管理非城鎮國有土地上的建設行為，但有權管理違反《房地產管理法》的市場銷售行為。不管這些“小產權”的建設是否合法，但其對社會銷售的行為是違法的。
但事實是，小產權房非法生存十余年，沒有相關部門對其進行管理。
任志強在博客中批評，在一個法治國家中，國務院所屬部門用新聞發布會的方式提出了“風險提示”之後，居然沒有另一個應有權力管轄的部門來管制這種小產權買賣的違法交易行為。
“尷尬的是，開發商會覺得，雖然我違法了，但政府最終還是不得不承認我的合法性。畢竟，如果嚴格追究，損失最大的肯定是購房者。”畢文強說，當購買小產權房的人越來越多的時候，政府可能會考慮社會穩定的需要將其合法化，畢竟不能把那麼多人從小產權房中趕出去。這樣一來，開發商的責任就被抹得幹幹凈凈。
小產權房可能合法化？
有專家認為，目前我國農村土地的開發建設沒有完善的法律規定，城區的房價又節節攀升，小產權房的建設根本就談不上什麼立項、規劃。我國物權法也並沒有完全排斥小產權房。在這種情況下，不如把這個通道打開，把小產權房合法化，允許在農村集體所有的土地上進行房地產開發，反倒更有利于相關部門的管理。
“廣東目前已經有試點，在農村集體所有的土地上進行房地產開發。如果這樣的試點能夠推廣，就需要在現行的土地管理制度上作出相應的修改。”
“房地產涉及農村和城鎮兩個市場，過去沒有城鄉人員流動，兩個市場截然分開。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩說，如果有一天農村土地可以進入城市流通，戶籍界限也被打破，就無所謂小產權房、大產權房，但在目前，購買小產權房是違法，如果購買就要承擔相應的風險。
與學者不同，胡景暉堅決反對將小產權房合法化。“不能讓步，一旦讓步就會讓人覺得法律沒有尊嚴，會讓非法經營者產生僥幸心理：即使違法，將來也會合法化。”
胡景暉覺得，如果要把小產權房合法化，有三種方式，一是將購房者的戶口轉入當地農村，二是把農村集體所有的土地收歸國有，三則是拆遷補償。“這三種方式，估計哪種都很難獲得認同。”
據悉，近期國務院可能會召集各相關部門共同對小產權房進行會診。（記者
李松濤）
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