隨著一線城市房價的節節攀升，當前的房地產市場正熱切地等待著“金九銀十”的到來。在此當口，有關房地產市場調控政策的風吹草動就備受市場關注。繼京、杭之後，上海正式對個人轉讓居住未滿5年的非普通商品住房開徵土地增值稅。
各地陸續開徵的住宅轉讓土地增值稅被戲稱為“溫柔一刀”，其調控的初衷顯然在于增加房產轉手成本、抑制投機行為。但從二手房土地增值稅政策本身特徵、先行經驗和市場大勢來看，沒有理由對土地增值稅期望過高。
首先，稅負和稅基是一項稅制的兩個基本點，從這兩點來看，二手房土地增值稅只能起到微弱的邊際影響。據上海地稅部門發布的《關于個人轉讓非普通住房徵免土地增值稅有關問題的通知》，對個人轉讓非普通住房，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，實行核定徵收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉讓收入的0.5%徵收，居住滿三年未滿五年的減半徵收。
該稅率低于北京1%以及杭州大部分0.5%的稅負標準，不會改變絕大多數的交易活動。此前，除印花稅、各種手續費以及中介傭金外，上海對非普通二手住宅在交易環節所課的稅負已達11.05%，其中包括契稅、營業稅、個人所得稅等各大稅種。這些財稅調控並未改變二手房交易的基本走勢，既然如此，我們也無法期望，增加開徵0.5%或0.25%的土地增值稅後，事情會因此改變。
再看徵收范圍。上海開徵的土地增值稅僅適用于轉讓非普通住宅，而普通住宅暫免。問題在于，普通住宅的標準具有相當“普適性”：住宅小區建築容積率（總建築面積/居住區用地）1.0以上；單套建築面積140平方米以下；坐落在內環線以內的低于1.75萬元/平方米，內環與外環間的低于1萬元/平方米，外環線以外的低于0.7萬元/平方米。按此標準，不符合上述條件的非普通住房顯然並不構成普通百姓購買二手房的主體。也就說，如果該政策能讓買房者受益的話，那麼也只是使能買得起豪宅的少數人受益。
二手房土地增值稅“稅率低、范圍小”的特徵決定了該項調控舉措難以產生重大衝擊。
其次，已有事實表明市場對土地增值稅的確無動于衷。土地增值稅在北京、杭州實施後，二手房市場繼續走強。另外，上海早在一個月之前就公布徵收土地增值稅的時間點和開徵辦法，但在此後的“政策緩衝期”內並未出現集中交易的高峰，市場反應平靜，與以往調控政策出臺時的情形大相徑庭。相反，搭著5月樓市走勢良好的“順風車”，6月上海二手房交易還出現了“量升價漲”的局面。
最後，讓人擔心的是，這一原本意在抑制投機的舉措，在二手房價格指數持續走高、供需缺口加大、價格漲幅顯著遞增的情況下，或將成賣主轉嫁稅負、繼續拉高房價的借口，並使得開徵土地增值稅的效果事與願違。
在二手房賣方市場特徵明顯的格局下，增稅的主要負擔將落在弱勢的買房者身上。目前市場上已經出現買主以“裝修補償費”、“戶口遷移費”、“搬遷費”等名目補償賣主的做法，由此只能導致二手房的真實房價因增稅而再被推高。如果這樣演變，那麼上海此番僅針對非普通住宅轉讓開徵土地增值稅，沒有“垂青于”主流的普通住宅，對廣大買房者倒可以說是幸運的事了。
二手房市場是個極為復雜的市場。一方面，它與新建住房市場、流動性情況、貨幣政策、房地產市場調控政策以及整個資本市場都聯係密切。當前在經濟基本面持續向好背景下，流動性過剩和資產價值重估的大潮使得房地產成為積聚財富並創造財富的重要載體。
另一方面，中國的房地產市場還不僅僅是一個經濟問題，它還與中國政府間關係以及尋租體制等深層制度相連。因而，土地增值稅這類的制度微調除了增加政府的稅收外，很難成為壓垮駱駝的最後一根稻草。（傅勇
復旦大學中國經濟研究中心博士）
