對很多因房價偏高而望樓興嘆的消費者來說，限價房無疑是一份新的期待。但是，作為一種有很強政策性的住宅產品，限價房在推出之前，也會比其他住宅面臨更多需要明確的不定和疑問。偉業控股公司副總經理兼研究中心總經理張劍在接受記者採訪時指出，限價房是一種階段性的產品，在房價較高的市場背景下出現，由于其特殊性，限價房無論是在政策層面還是在產品層面，還有著至少四方面需要破解的疑問。
疑問一：誰能買到限價房？
在絕大多數普通消費者眼裏，這都是一個最令他們關心的問題；而對于政策的制定者來說，讓正確的人群買到限價房，更直接關係到政策的成敗。張劍告訴記者，同廉租房、經濟適用房一樣，限價房同樣面臨著如何公平合理分配的問題，但在這一點上，顯然，以目前的機制，很難達到真正的理想狀態。
對于限價房的購買人群，現有的政策指標基本集中于這幾個方面：北京戶口、家庭首次置業以及一定數額的收入上限，但問題在于，“在目前的情況下，很難有一個係統去判斷一個人或者一個家庭的實際收入水平和房屋所有情況。”張劍認為，單是這一點，限價房在銷售上的難度就很大，必須有更為具體和更為先進的指標係統保障限價房的分配。
同樣爭論頗多的是“北京戶口”這道門檻。在很多人看來，在北京工作和生活著很多外地人，他們在納稅上並沒享有任何“折扣”，那麼在享受限價房這項政府福利時，也不應該被與本地人差別對待。“北京戶口的限制只能說是一種權宜之計，如果外地人也可以買限價房，那麼就會有更多人進入北京，給城市帶來更大的膨脹和壓力。因此限制北京戶口，其實是控制人口規模的需要。”但同時張劍也指出，對于長期工作和生活在北京的外地人來說，這樣的限制確實有失公平，因此，單純的限制或者放開都不是最理想的方案，需要有一個更具體、更細致、更有針對性的政策出臺，才能解決由戶口所引發的限價房分配矛盾。
疑問二：限價房升值誰受益？
讓房子成為消化住宅剛性需求的載體，而不是有錢人投資發財的工具，自然是限價房政策出臺的初衷之一。但不可回避的是，在“漲”聲一片的房地產市場裏，因土地升值而帶來的房產價值的提高是一件自然而然的事，而作為本身就遠低于市場上普通商品房價格的限價房，房屋在尚未建成時就已被注定擁有著比其實際售價高出很多的價值。
這就帶來一個問題，對于限價房的購買者來說，當他們有能力改善自己的居住條件，準備更換住宅時，他們是否可以像目前經濟適用房滿五年可作為商品房再上市交易一樣，隨行就市，把手裏的限價房按當時市場價格出售或者出租呢？
顯然，這種可能是不合理的。張劍指出，限價房的價格低，是建立在政府限地價、開發商限房價這兩大基礎之上的，也就是說，是政府和開發商各自出讓了一部分利益，從而使得中低收入者能夠買到價格相對較低的房子。那麼，作為一種“不完全的”商品房，當購買者已經不需要限價房來解決居住問題時，限價房也不應該被視作一件普通的商品被居住者按市場情況出售。
“這其實是一個產權問題。”張劍指出，如果限價房的產權完全在購房者手裏，那麼他自然有權對限價房進行出售或者以其他方式來處置，並從中獲益；而如果購房者手裏是“不完全產權”，產權與政府共有，那麼政府也處置這套房產時也擁有發言權，就可能讓限價房始終發揮其本來的作用和意義。
疑問三：限價房會不會成為“問題房”？
圍繞限價房的另一個疑問在于建築本身。我們知道，在住宅價格中，除了土地價格和相關稅費，設計成本、建安成本以及開發商一定比例的利潤都是缺一不可的組成部分。然而，限價房之所以能夠“限價”，壓縮開發商的利潤空間幾乎是注定的重要途徑，而對于以追求經濟效益最大化為首要生存目標的商人而言，可不可能讓他們心甘情願地降低利潤，而非通過降低成本的方式來“兼顧”利潤和價格，在很多人眼裏都是一個碩大的問號。
張劍認為，如果開發商為不過多犧牲利潤，在建築上能省則省，甚至不惜偷工減料，那麼一旦發生嚴重的質量問題，讓限價房成為了“問題房”，所產生的經濟損失和社會不良影響都是非常可觀的。而即使開發商在建築質量上沒有動什麼手腳，但同樣出于節約成本的考慮，降低了建築的品質，或者壓縮了設計成本，即使短期內滿足了人們的居住需求，長期來看也會成為城市的負擔。
“限價房畢竟是一個階段性的產品，而建築存在的年代肯定要久于政策適用的時間。如果我們為了眼前的需要，建造了大量設計水平和居住品質較低的房子，那麼當有一天我們不再需要限價房時，這些住宅所處的位置和狀況都將變得特別尷尬，反而與整個城市的環境格格不入，是拆是留都非常令人為難。”
疑問四：限價房能走多遠？
“目前的住宅建設大體可以分為兩類，一類是市場性的，一類是政策性的。”張劍告訴記者，對于前者而言，完全由市場調節，按照供需關係來實現價格的浮動；而對于後者，目前相對成型的是廉租房和經濟適用房，雖然政策都有待進一步完善，但畢竟有實踐的經驗。但對于限價房來說，從其性質是介于市場和政策之間，如何協調好政策與市場之間的關係本身就是一個難題；同時，限價房在此之前幾乎沒有什麼可供參考的經驗，各個城市在執行過程中都不同程度地遇到了一些問題，因此限價房從無到有、從不成熟到成熟的過程，必然是對政府執政能力的一次非常嚴峻的考驗。
同樣面臨考驗的還有經濟因素。張劍說，將土地作為限價房用地，背後還意味著財政收入的犧牲，因此經濟的壓力同樣是對政府的一個考驗。而在財力和執行能力的雙重考驗下，限價房能否順利發展下去，並且作為一項有很強連續性的政策一以貫之，都需要由時間給出最後的答案。
名詞解釋——鯰魚效應
鯰魚效應來源于這樣一個故事：挪威人愛吃沙丁魚，不少漁民都以捕撈沙丁魚為生。由于沙丁魚只有活魚才鮮嫩可口，所以漁民出海捕撈到的沙丁魚，如果抵港時仍活著，賣價要比死魚高出許多倍。但由于沙丁魚不愛動，捕上來不一會兒就會死去。怎麼辦呢？一次偶然的機會，一個漁民誤將一條鯰魚掉進了裝沙丁魚的魚艙裏。當他回到岸邊打開船艙時，驚奇的發現以前都會死的沙丁魚竟然都活蹦亂跳地活著。漁夫馬上發現，這是先前掉進去的鯰魚的功勞。原來鯰魚進入魚艙後由于環境陌生，自然會四處遊動，到處挑起摩擦。而沙丁魚呢，則因發現異己分子而自然緊張，四處逃竄，把整艙魚擾得上下浮動，也使水面不斷波動，從而氧氣充分，如此這般，就保證了沙丁魚被活蹦亂跳地運進了漁港。後來，漁夫受到啟發，每次都會在沙丁魚的魚艙中放幾條鯰魚，這樣每次都能把魚鮮活地運回海岸。漁夫的這種做法後來被管理者稱為鯰魚效應。（高彤）
