資料圖片：房價猛漲調控聲急 上海樓市走到“十字路口”
>>>>業內人士：加息減稅短期不會讓房價“退燒”
新華網上海７月２２日專電（記者 徐壽松）進入７月份後，上海一手房成交量較６月份明顯下滑，公開的房屋“均價”數據也開始走低。市場開始猜測，這是預示著高成交的支撐力已經大幅減弱，上海樓市反季節“發燒”將要“熄火”？對照市場的真實情況，人們會發現：導致成交縮量的直接原因是新盤上市量銳減、優質可售房源大幅下滑，而全市住宅數據“均價”之所以走低，乃在于新房成交的大頭發生了位移，由中心城區成交為主轉向遠郊成交為主。因此，現在作出上海樓市“退燒”的判斷，還為時太早。業內人士預計，如果供給在第四季度不能放量，在經過七、八月份的短暫“歇夏”之後，九、十月份上海房價可能會迎來繼續上行。
成交縮量價格續漲
記者依據上海市房地局官方網站公布的日成交數據統計，７月份第一周（７月１日—７日）上海一手房成交量為５７．７５萬平方米，與６月份最後一周成交８２．３萬平方米、創下歷史新紀錄的天量相比，下降近三成。但到第二周（７月８日－１４日）成交量已回升至６２．５２萬平方米。五、六月份，上海樓市的火爆超過以往。５月成交量達２３４．５２萬平方米，比歷史高位的去年同期還多出１９．７６萬平方米。６月份，這一記錄再次刷新，達２６６．１７萬平方米。今年上半年，上海商品住宅成交量高達１０４６．４萬平方米，比去年同期增長２２．９％，平均成交價格也上漲了４．１６％。
進入７月份，盡管成交縮量，但房價並沒有停歇上漲的步伐。並且，漲價的區域已從內中環開始向外郊環蔓延。年初報價為８０００元／平方米的上海奧林匹克花園，當時已算是遠郊松江區九亭板塊昂貴的住宅樓盤，但到７月７日，其推出三期房源報價竟高達９０００元／平方米，且推盤不到一周就售出２６６套房源的一半以上。此前曾被市場認為最不可能出現大漲的外郊環區域房價近期也悄然上漲，這意味著上海樓市進入了新一輪全面上漲通道。
有效供給不足，需求強烈釋放，在賣方市場格局之下，房價節節攀升，買方恐慌性入市追漲，是引起上半年上海樓市“發燒”的主要原因。近期，供求偏緊的關係非但沒有緩和，反而有所加劇。新盤供應量的不斷縮小集中體現了這一點。７月第一周（７月１日—７日）上市新盤面積還基本與成交量相當，有５７．６２萬平方米，但到了第二周（７月８日－１４日），銳減至２３．４７萬平方米。截至７月１４日，全上海一手可售住房只有７８５．７８萬平方米，其中一手房普通住宅不過４１７．８６萬平方米。而通常情況下，一般認為上海的可售房源應維持在１０００萬平方米以上，供求才會相對均衡。
業內人士分析，與其說是樓市高成交的支撐力減弱，還不如說是新盤上市量銳減、可售房源大幅下降，導致了７月份上海樓市的成交縮量。何況，７月份歷來都是樓市的銷售淡季。
“均價”數據下降與“退燒”無關
在交易萎縮之外，上海房屋銷售“均價”數據開始走低。在５月達到１０４０７元／平方米的高位後，６月開始有所回落，降至１０１９３元／平方米。７月前兩周的成交均價延續了這一跌勢。
這是反季節“發燒”的上海樓市可能降溫的信號嗎？佑威房地產研究中心主任薛建雄分析，在事實房價不斷上漲的行情下，全市統計的平均成交價格逐步走低的原因在于，成交主力區域偏移，外環線以內高價新房成交比重下降，外環線以外的相對低價房成交比重上升。當價格超過１８０００元／平方米的市區可售房源銳減導致成交量下降，平均成交價格不到７５００元／平方米的外環外成交量上升時，房屋銷售均價就隨之走低。
佑威房地產研究中心的數據顯示，５月份，市區質優房源的可售量達到極限後，成交量開始下降，外郊環區域商品住宅的成交量佔全市的比重則從４４％上升到６月的４９．８％。進入７月份後，這一比重仍在上升。
“外環外區域的大量住宅就是調節上海房屋均價的蓄水池。”房地產研究專家顧海波指出，“多放些這個區域的‘水’進入全上海住宅銷售這個大池子，稀釋後的均價自然就被拉低了。”
“９０／７０”房源供給如不放量，房價十月或將狂飆
與成交縮量、均價下行形成鮮明對比的是，至今上海樓盤抬價風日盛，開發商漲價的勢頭未見停止。更值得關注的是，“捂盤越久，收益越多”的現實讓惜售風行。
佑威天天房展網市場調研數據顯示，大部分項目都把開盤日期推遲到九、十月份。一方面，這會加劇七、八月份上海優質房源的緊缺度，使得樓市的總成交量進一步下滑；另一方面，這突出反映了開發商對後市房價看漲的預期強烈。尤其是在上海地價頻創新高、樓面地價已接近周邊在售新房價格的背景下，第四季度房價上行的壓力空前放大。
薛建雄分析，到九、十月份，這些推遲上市的房源和“９０／７０”房源一起上市時，將重新激活市場。仲量聯行２００７年第二季度報告也預計下半年上海住宅的銷售形勢“會非常樂觀”。鑒于此，業內人士預計，如果供給在第四季度不能放量，在經過七、八月份的短暫“歇夏”之後，九、十月份上海房價仍然存在出現新一輪狂飆的可能。
不過，漢宇地產分析師范偉國認為，由于今年新樓供應量預計可以達到２６００萬平方米，相當部分９０平方米的小戶型房將在９月份後上市，因此，新樓市場的供應壓力有望在第四季度得到緩解。
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上海樓市走到“十字路口”
剛剛出臺的土地增值稅新政，給正在暢快“飆車”的上海樓市澆了一盤涼水。本來，上海樓市5月份的瘋狂重新點燃了市場的熱情，大大提高了人們對後市的預期。專家認為，從以往的案例來看，新一輪的市場和政策博弈很難分出勝負，在沒有太大外力的推動下，小幅波動可能是上海樓市未來走勢的主流。
特稿：“調控樣板”變臉
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