低總價二手房成為目前中低收入購房者的主要選擇 資料圖片
城區房價基本過萬 限價項目明年才見———
據統計，截止到7月23日，北京在售的近430個商品住宅類項目中，均價在8000元/平方米以下的項目共57個，其中僅有2個項目位于四環至五環之間。另外的55個均位于五環以外，且絕大部分分布在通州、大興、順義等遠郊區。 [相關新聞： 北京黃金樓市報道：150個新老樓盤將“開閘”]
雖然政府力推的限價商品房讓越來越多的普通百姓看到了希望，但大部分限價房要到2008年至2009年才能形成實際供應。專家認為，中低收入的普通家庭能承受的房屋總價以50萬元左右為上限。在城區房價基本過萬的情況下，記者暫且以8000元/平方米為界，為您尋找“平價房”。
●京西南是房價“洼地”
如果時光倒退兩年，8000元/平方米是絕對的高端住宅。
以望京為例，2005年望京新開樓盤價格集中在6000元/平方米左右。到了去年，新項目均價一般為8000元/平方米至9000元/平方米。如今，五環外的望京新盤北緯40°開盤均價9200元/平方米，據項目負責人介紹，平均每套房都有3~4個排號者。而四環外望京橋北側的中廣·宜景灣擬開盤價12000元/平方米。
然而望京還不是北京住宅市場漲幅最快的地區。東四環、北五環等熱點區域的許多住宅項目，價格已達到15000元/平方米甚至20000元/平方米，較之去年同期有的項目漲幅高達60%。“一天一價”已成為業內對熱點住宅的普遍評價。
相較之下，南城仍處于京城的價格“洼地”。以南三環周邊的新盤為例，方莊6號、建邦華府等項目的價格集中在13000元/平方米，南三環至南四環之間更是能找到一些價格在10000元/平方米的在售樓盤。
據中大恒基不動產營銷市場研究中心統計，今年在售的僅有兩個五環以內8000元/平方米價位的住宅樓盤均分布在西南四環至五環。分別是豐臺區的沸城（銷售均價7000元/平方米）和大興區的布洛城·榮郡（銷售均價6500元/平方米）。業內人士稱，基礎設施相對落後，居住氛圍尚不成熟，缺乏大型商業中心等因素是讓西南四環陷入低潮的主要原因。
●8000元以下新盤絕跡五環
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五環內過萬
中大恒基統計數據顯示，從2007年開始截至7月23日，8000元/平方米以下樓盤僅有57個，佔在售項目總量的13％。而在這57個項目中，銷售均價在6000元/平方米以下的樓盤有20個，單價在6000-8000元/平方米樓盤的樓盤37個，佔均價8000元/平方米以下樓盤總量七成多。預計在2007年7月至年底，即將上市的該價位樓盤純新盤僅有5個左右。
雖然市場上尚有近兩成的在售樓盤均價保持在8000元/平方米以下，但是數據顯示，這57個項目中，2007年開盤的純新盤僅有十多個，其他均為老項目後期，並且一半以上的項目開發時間已經有2－3年甚至更長，不少項目已進入尾盤階段，實際供應量非常少。
“根據北京房地產的價格增長速度，相信不久之後，8000元/平方米均價的商品住宅將絕跡京城。”中大恒基不動產營銷公司董事長劉益良說。據他介紹，8000元/平方米的銷售均價在去年還是京城的主流銷售產品，僅過了一年，就將面臨著“絕跡”的尷尬，房價增幅讓人擔憂。
打開房地產網站，在新房搜索引擎中點擊8000元/平方米以下這一選項，排在前列的住宅項目無一位于城八區。而隨著一些遠郊區和邊緣組團的不斷發展和居住氛圍的日漸成熟，很多去年、前年的低房價區域已經消失。以通州和亦莊為例，目前通州區普通住宅價格穩定在6000元/平方米以上，區域內大盤世紀星城最新開盤的一棟樓均價為8200元/平方米左右，比去年同期價格上漲了30%。目前通州僅有部分位于六環外的項目單價在5000元/平方米以下，且其中不乏小產權項目。
而亦莊經濟開發區的效應也在經歷了去年和前年的緩慢爬升後，在今年達到明顯顯現。據了解，目前亦莊的在售住宅項目寥寥無幾，且多為尾房，價格集中在7000元/平方米至8000元/平方米左右。而遠至六環的馬駒橋今年迎來一個放量小高潮，金地格林小鎮6和珠江奧古斯塔城邦緊鄰東南六環，目前均價分別為8000元/平方米和6200元/平方米。
●8000元以下二手房僅存五環外
幾個月前，五環內還可找到8000元的房子，如今多已超萬元。資料圖片
>>>>北京：五環內二手房房價已經全面超八千
“中大恒基”市場研究部根據上半年北京二手房成交情況分析，2007年上半年北京二手房市場成交均價為8383.56元/平方米，比去年年底上漲了22.3%。其中二手商品房的平均價格已經接近8752.31元/平方米。已購公房本月的成交價格9585.29元/平方米,二手經濟適用房均價為6426.11元/平方米，從區域上看，四環以內二手房單價均超過8000元/平方米元大關，而想要尋找8000元/平方米以下二手房只能在西南五環以及東北五環尋找。
數據顯示，五環及以外的近郊房地產市場交易量增幅明顯超過內城區，其升值潛力也比內城區二手房大的多。而最根本的改變來源于人們對區位價值的重新評判。前兩年，絕大多數購房人認為五環周邊已屬郊區，寧願在市中心買小點的房子也不會考慮五環外區域。如今，北京住宅郊區化已是大勢所趨，而家庭轎車的擁有率不斷攀高也讓人們逐漸接受了郊區置業這一選擇。
在軌道交通逐漸完善、城市中心擁堵日益惡化的情況下，五環周圍二手房這一常年坐“冷板凳”的產品也開始被市場認可。但不同區域帶來的居住環境差異，還是讓二手房市場呈現出明顯的區域價值分化。
●盤點北京低價二手房
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東北五環交通便利生活氛圍成熟作為CBD輻射區的東五環，除了地鐵八通線、京通快速為居民帶來的便捷交通條件外，還具有社區集中、生活氛圍成熟的優勢。這兩大利好直接托起了房屋租賃市場，而本區域的二手房價格也在近兩年的發展下突飛猛進。
據統計，通州地區已購公房價格在每平方米4500元至5500元，二手商品房均價一般在每平方米5500元至6000元之間。通州地區的二手房成交熱點主要在新華大街沿線及八通線沿線，其中八通線周圍二手房有64%是五年內再上市，需要承受增加的5.5%的交易費用，在主要的交易熱點果園、梨園地區更是80%以上需要交納營業稅，平均價格已經上漲到每平方米5200元。
“中大恒基”市場研究人士介紹，與通州二手房市場的迅速崛起不同，望京一直是朝陽區二手房交易最為活躍的區域，二手房市場呈現需求旺盛的局面。數據顯示，該區域二手房以60-80平方米的二居、110－130平方米的三居最為搶手，成交量各佔總成交量的47％和28％。從單價來看，該區域二手房銷售均價在7800-9500元/平方米，其中以南湖東、中、西園，望京新城，花家地小區，利澤西園的二手房交易最為活躍。
專業人士認為，尋求望京地區60~80平方米二居的客戶多為初到北京或是處在創業期的年輕人，而尋求110~130平方米三居的客戶則多為事業、家庭相對穩定的中年人。他們主要看好望京位置以及商業圈的利好發展。2005年望京地區先後迎來五環路建成通車、五環路取消道路收費點、城鐵13號線全面運行、社區公交線路增多等幾件大事，交通利好極大刺激了望京“臥城”的復蘇，阜通大街西延長線的建成，將實現進出城區的快速連接，使大量以前因交通問題而遠離望京的購房者大批回歸，繼而帶動了二手房價格的正常上漲。
此外，望京區域商業配套設施的逐步完善，對拉動該區域二手房交易是又一利好消息。2006年4月12日，新宜家四元橋店高調開張，吸引了眾多消費者和媒體的眼球，望京國際商務中心、家樂福、沃爾瑪、華堂商場等大型連鎖機構的開張計劃，更令購房者信心大增。據中大恒基市場研究中心統計數據顯示，自宜家開張以來，客戶對望京區域二手房交易情況的咨詢量明顯攀升，上漲達30％。造成這一現象的原因，一方面是由于該區域商業氛圍越來越濃，休閒、娛樂等產業建設趨于完善，人們生活、出行都更加便利，從而加重了該區域吸引購房者注意力的籌碼；另一方面也是由于望京區域一手新房的價格攀高，且絕大部分都是期房，令部分購房者望房興嘆，從而將注意力轉入價格相對低，又是現房的二手房。
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西南五環產權復雜絆住二手房交易。南五環地區未過8000元/平方米的二手房相對來說較多，從西紅門一路往西到盧溝橋一帶，二手房成交均價多在7500元/平方米左右。本區域房產權屬比較復雜，而且大部分房源面積較大，有營業稅的上市房源佔到40%左右，而且與東五環相比，西南五環的交通和配套情況都不是很便利，因此更多的需求是來源于區域內部。
西五環周邊主要是石景山地區，該地區可以說是離市中心最近、交通最便利的唯一屬于城八區的五環區域，而且有地鐵一號線，交通便利。在石景山區84平方公裏的土地上，山林綠化面積已經超過30%，可建設用地也只有30平方公裏，其中首鋼佔了土地總面積的14%，政府現在有支配權的土地面積相當有限。由此看來，石景山的土地資源相當缺乏，已成為制約房地產開發的瓶頸。很多人有購買二手房的需求，其中包括京西眾多科研機構、軍區機關等購房人群以及依靠地鐵的城裏上班族。這些也支撐著二手房的價格，中大恒基市場部為購房者推薦的西五環區域內的二手房中絕大部分是公房再上市，基本不需要交納營業稅，受個稅的影響也較小。但消費者需要注意的是，西五環區域的二手房價格已經上漲到7200元/平方米左右，僅僅次于北五環區域，而且隨著新建限價商品房的確定，區域內的房源稀缺將會在兩年內得到緩解，所以二手商品房上漲空間十分有限。（鄭杉杉）
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