宋莊鎮大興莊村的畫家楊大味敗訴後，不知如何面對小產權帶來的問題。記者劉軍攝
通州區宋莊鎮因聚集眾多的藝術家而聞名。去年9月開始，當地賣房的農民，陸續起訴12名在宋莊購買其房屋的藝術家。
7月10日，法院判決，當初的房屋買賣協議無效，已購房的藝術家面臨無處可居。
宋莊藝術家敗訴後，農村房屋的小產權問題再次引起眾多爭論。農民個人或鄉村機構一旦起訴購房人，當初的購房合同不會得到現有法律的支持———這正是購買小產權房者面臨的法律風險。
農民後悔賣房勝訴
7月23日，距離上訴期滿只剩下兩天，譚小勳、李玉蘭夫婦遞交了上訴狀。
這對一向本分的藝術家夫婦，籍貫河北邯鄲，現居通州區宋莊鎮。李玉蘭說，2002年，他倆賣掉老家的房子，在宋莊鎮辛店村買下馬海濤父親馬萬春名下的房屋及院落。經雙方協商，房屋作價4.5萬元。
當年7月1日，在簽署協議、支付馬海濤房款以後，李玉蘭一家三口搬進去居住至今。
“當時，宋莊的房子遠沒有現在這麼值錢。”李玉蘭說，馬海濤要是把房子賣給本村村民，也就賣一兩萬元，他們算是高價購買。
李玉蘭沒有想到，2006年年底，馬海濤、董秀梅夫婦突然提出要撤銷合同、收回房子，並以此起訴。對此事，董秀梅拒絕接受採訪。
今年7月10日，通州區宋莊法庭做出判決，馬海濤將自己房屋賣給李玉蘭的買賣協議無效，判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補償，限李玉蘭90天以內騰退房屋。
藝術家面臨無處可居
在宋莊鎮，李玉蘭、譚小勳夫婦並不是唯一被起訴的購房藝術家。
王立則是去年以來的第一個。他介紹，1998年，藝術家徐先生買下宋莊鎮白廟村一處民房。2003年，徐先生轉手賣給他。2006年9月，他被售房農民起訴。
王立則被訴就像一副多米諾骨牌被推倒。2006年10月起，陸續有李玉蘭、王慶松、楊大味等12名藝術家被起訴，涉及宋莊鎮白廟村、辛店村、小堡村、大興莊村等地的9處農民房屋。
這些案子中，所有原告都是宋莊的本地農民，所有被告都是外地來宋莊的藝術家，案由都是原告要收回原來售出的房子。
對此現狀，北京市高院2004年印發的“農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要”的通知中曾描繪過，目前，此類糾紛訴訟起因多緣于土地增值以及土地徵用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高于原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。
一個現實是，宋莊鎮一個農家院三四間房的年租金，已由3年前的三四千漲到1萬多。2006年，宋莊鎮被確定為北京市的文化創意產業基地之一，其土地、房屋的升值空間還很大。
王立則說，目前，宋莊已吸引全國各地約1500名藝術家，他們中的百余人已購買農民房。如果還有農民“見利忘義”，單方面毀約，很多藝術家將無安身之地，這或許會影響宋莊對藝術家的吸引力。
這一點是宋莊鎮的幹部們不願意看到的。宋莊鎮黨委書記胡介報曾對媒體表示，他們已著手搜集幾十套閒置房源，一旦有藝術家因討房官司敗訴而被驅逐，鎮政府將出資廉租。他還呼吁，盡快明確法律相關條文，以方便農民的私有房產交易。
排斥小產權房之說
在小產權房被媒體熱炒的背景下，宋莊藝術家的敗訴引起眾多媒體的關注，其中一些報道直接指向了小產權房問題。
王立則等被訴的藝術家對此十分排斥。他引用專家觀點稱，他們的問題是農村集體土地流轉的問題，而不是小產權房問題。
他們如此介意和小產權房沾邊的顧慮是，目前，小產權房已被國家定性為不合法，部分房屋已被拆除，其余的停建，等待國家政策的“發落”。
不過，在SOHO中國董事局主席潘石屹看來，宋莊藝術家的農民房之爭，是小產權問題的典型案例。我愛我家控股公司副總裁胡景暉也表示，宋莊藝術家的購房行為，正是小產權房的最初形態，即：一些有特殊需求的人在京郊購買民宅或在集體土地上興建別墅。這些購買者均無法拿到房產證，獲得“大產權”。
如今，沒有房產證成為這些買房宋莊藝術家的軟肋。
潘石屹說，目前，政府不會將住在小產權房的人都趕出去，但購買者的風險主要體現在當地的農民、鄉政府、鎮政府身上。如果這些人和機構上法院告購買小產權的人，買家可能會被趕出來。
小產權房背後的風險
在宋莊，農民私有房屋的交易，從1994年第一批藝術家到來就開始了，方力鈞、劉煒、張惠平等人是最早一批買房的藝術家。
王立則說，這些人多數是2000年以前購買的。2000年以後，賣房的農民就越來越少了，一般都是租。
譚小勳、李玉蘭夫婦是少數在2000年以後的購房者。
和其他藝術家類似，李玉蘭夫婦的房屋所有權證明包括：房屋買賣協議和土地使用證。不過，土地使用證上的使用人仍然是辛店村村民馬萬春，而不是李玉蘭，她的名字出現在變更記事中。其中載明，“房屋出售給李玉蘭使用”。
買房時，李玉蘭以為，他們買農民的房子，和村民之間的交易一樣，付錢以後就永遠屬于自己，盡管只有買賣協議、沒有產權證。
法院的判決徹底打碎了李玉蘭、王立則等購買農民私有房屋藝術家的美夢。
不過，法院的判決並不能讓李玉蘭信服。她的律師李建說，宋莊法庭認為“違反法律、行政法規強制性規定的合同無效”，但法庭並未明確指出到底違反了哪些法律法規。
李建還發現，判決書中強調，李玉蘭是居民，馬海濤的房屋位于農村。法院通常認為，居民不能買農民的房子。不過，據他了解，目前我國法律法規並無明文規定“禁止居民購買農村的房屋”。
熟悉法律的宋莊藝術家王立則說，目前，明確禁止居民購買農村房屋的，只有國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》。但他認為，此類通知不能作為法院判決的依據，法院判藝術家敗訴的依據可能與北京市高級人民法院的內部通知有關。
王立則和李建的看法在上文提到———北京市高級人民法院2004年印發“農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要”的通知中得到印證。
通知中提到，近年來，本市法院受理了一批此類合同糾紛案，由于目前相關法律法規不夠明確，對合同效力認定認識存在差異，造成裁判標準不統一的問題。該通知提出，此類合同應認定無效。
在這樣的背景下，藝術家購買農民的私有房屋，在農民反悔賣房到法院起訴時，藝術家們的敗訴是注定的。
（王一波）
==== 各地“小產權房”情況 ====
北京：“高房價時代”的“小產權房”之惑
近幾年，北京房價持續上升，導致出現“小產權房”的熱銷。北京“小產權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密雲等近郊區域。目前，北京市的“小產權房”佔到市場在售樓盤總量的兩成左右，“小產權房”的房價多在每平方米2500元至4000元之間。而這個價格僅為北京環內商品房價格的25%至30%。
南京：“小產權房”不會搞一刀切全部拆除
據南京市國土部門負責人表示，小產權房歷史成因復雜，有些有合理的因素在其中，況且，城市周邊的集體用地在規劃中基本都是用來做建設用地的。當前，國土部門主要是防止新的小產權房開發形成風潮，對此前已經建成的小產權房，要針對具體情況實事求是做出處理，不會搞一刀切全部拆除。
武漢“小產權房”信息只在知情人圈子中散布
武漢市“小產權房”多集中于城中村及城市邊緣地帶
，房屋多是農民在富余的宅基地蓋的房屋，或者城市周邊鄉村大面積進行新農村建設，在資金不足的情況下引進外援開發，一部分留給當地村民居住，另一部分則向外發售。
西安：百姓收入有限“小產權房”能住就行
記者發現，西安“小產權房”主要集中在城郊和城鄉接合部，許多“小產權房”都是以城中村改造的名義進行的，村子拿出一部分土地，以城中村改造的名義和開發商合作建設或自己建設，在安置了本村村民之後將剩余房子拿出來銷售。
鄭州對“小產權房”建設亮紅燈 嚴懲違法建設
近兩年來，鄭州市的一些城中村及城市周邊村莊利用集體土地，借城中村改造之名變相搞房地產開發的行為屢禁不止，嚴重擾亂了土地市場秩序。鄭州市政府為此決定，對此類違法行為進行集中處理。
==== 消費警示
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消費警示：購買小產權房
低價背後是高風險
小產權房果真能“轉正”嗎？江蘇省國土廳副廳長吳震強明確告訴筆者，集體土地建商品房不合法。去年，南京有一批集體土地建商品房項目通過了規劃審批，有的開發商借此炒作，把相關文件貼在售樓處，承諾兩三年內能辦兩證，讓購房人以為其是合法的。
(圖片來源 市場報)
==== 專家觀點 ====
小產權房風險提示未能抑制交易
專家建議合法化
“‘小產權房’是現實情況下，老百姓尋找自救的一種辦法。我認為，政府應該鼓勵‘小產權房’走向合法化。”北京理工大學經濟學教授胡星鬥對記者說。在他看來，“小產權房”可以通過政府的合理規劃、有效管理，避免佔用大量的集體土地而走向合法化。
時寒冰:若以民生為重就應該給小產權房一條出路
倘若不是出于無奈，沒有誰願意去購買小產權房。小產權房在遠離城市的農村，公共設施落後，交通成本畸高。並且，購買小產權房，難以辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續，潛藏著房屋質量、物業管理、違規拆遷等諸多風險。
==== 熱點時評 ====
北京小產權房為何賣了十年後才有“風險”？
隨著建設部的購房風險提示和北京市國土資源局的禁令接連出臺，小產權房開始頻頻出現在公眾的視野之中。
在失控的房價下，小產權房顯得尤為醒目，其價格低于城區的一半甚至更多，吸引了眾多購房者。然而其另一面卻是非法開發建設，對購房者而言，隱藏著不小的風險。
值得注意的是，小產權房的出現並非一年兩年，為何直到今天才有相關部門發出這樣的風險提示和禁令？
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