美次級債危機源于房地產市場的過度膨脹和大量貸款炒房。對于中國的炒房者來說，也要“盛市思危”，警惕房地產投機中蘊含的風險。 （資料圖片）

    美國樓市開始衰退

    美次級債危機成為近期全球投資者關注的焦點。次級債指的是次級住房抵押貸款支持的債券，也就是把一部分資信不佳的貸款人申請的住房抵押貸款，打包成債券賣給投資者。

    從9·11以後，美國為了刺激經濟增長，連續13次降低利率，房地產市場受到激勵開始迅速膨脹，炒房投資盛極一時。美國平均房價2003年-2006年四年漲幅超過50%，1995年-2006年房價翻了一番多。

    受到利益驅動，一些收入不高、有不良信用記錄的人也申請貸款買房。銀行為了獲取較高貸款利率，降低了住房貸款門檻。即使借款人還不起貸款，也可以變賣其房屋，由于房價迅速上漲，炒房者和銀行依然有利可圖。就這樣，次級貸款和次級債規模像滾雪球一樣迅速膨脹。

    但誰也沒有料到，去年底美國房地產市場開始衰退，去年三季度至今房價又下跌超過10%。房價下跌，炒房者利益鏈條斷裂，貸款還不上，變賣房產又面臨損失，次級貸款風險開始暴露。

    分析人士認為這與美國連續加息有關，2004年開始美國連續17次加息，貸款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。經濟增長放緩也影響了房地產市場。

    由于全球很多機構投資者持有美次級債券，因此這種債券出現問題波及全球股市，美國股市連續出現較大跌幅。

    炒房者宜量力而行

    這場鬧得沸沸揚揚的危機中，利益受到損害的不僅是全球資本市場的投資者。由于房地產價格下跌過快，去年進入市場的美國炒房者基本上全部都是虧損。即使是2005年及以前的炒房者，考慮到美國5%以上的利率水平，資金成本也很高。而且，房地產市場衰退、銷售量下降，都影響到炒房者未來的收益，房產價值可能不斷“縮水”。

    這樣的情況我國的房地產投資者應該也不陌生。就在2005年上海房地產價格大漲兩年多後，不少炒房者仍在盲目“入市”。隨後調控政策出臺，上海房價率先大跌，6月上海房屋成交均價曾日跌1426元/平方米。有的炒房者說，“眼睜睜看著首付跌沒了。”

    盡管目前我國整體房價仍一路上漲，看不到下跌的跡象，但是炒房者、尤其是貸款炒房者不能不警惕。美國次級債危機爆發前也並沒有跡象，房地產銷售去年還是欣欣向榮，突然之間危機就擴散開。市場信心一旦喪失，泡沫頃刻間破裂，房價迅速下跌。

    除了大中城市房價上漲，一些縣、小城鎮房價也開始飆升。但房屋大量空置的現象卻在很多地方存在。目前我國房地產價格中到底有多大“泡沫”，目前無法推斷。但是，任何商品價格都是有漲有跌的。

    我國目前已經進入加息周期，去年開始央行連續五次加息，貸款利率也在抬高。尤其是到了明年初，銀行開始執行新的貸款利率，今年三次加息一次性釋放，部分炒房者貸款成本將一次提高0.46%。而目前機構普遍預計加息還會繼續。（王棟琳）