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中國住房體制迎來第三次變革 房價或現結構分化
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| 2007年08月16日 08:08:55 來源：上海證券報 | |
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《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》（以下簡稱《意見》）日前發布。《意見》明確要求，加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體係。 《意見》引起了各方廣泛關注和熱議。一些專家表示，《意見》是自1994年住房體制改革啟動以來，以國務院名義直接下發的第三個與住房制度改革相關的文件，與前兩次國務院頒布的相關文件一起，勾勒了中國市場經濟體制下住房制度的總體框架。 《意見》發布後引起各方廣泛關注熱議。建設部部長汪光燾及新聞發言人先後接受專訪，解讀《意見》背景和實施細則。開發商們對這一專注“保障”的《意見》也異常關注，認為這是樓市調控由“主調市場”轉向“主調保障”的風向標。 國務院第三次直接發文 建設部政策研究中心副主任王玨林向上海證券報記者介紹，《意見》新內容體現在四個方面：一是保障類住房受益群體擴大，以收入論，由“最低收入”擴大到“低收入”；二是保障類住房面積限定在50至60平方米；三是政府責任細分為省級政府負責、市縣落實；四是明確保障類住房開發四個資金來源，其中土地出讓金收入用于廉租房建設的比例由此前的5%提高到10%。 不少專家表示，《意見》是自1994年住房體制改革啟動以來，以國務院名義直接下發的第三個與住房制度改革相關的文件，與前兩次國務院頒布的房改文件一起，勾勒了中國市場經濟體制下住房制度的總體框架。 1994年7月，國務院頒布《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，住房制度改革初步啟動，在全國范圍內確立住房社會化、商品化的改革方向。“主要內容是全面建立公積金制度、低價出售公有住房、將原安居工程轉為經濟適用房等。”叢誠介紹。 第二個重大文件是1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，意義是停止福利分房，在制度上建立市場化住房體制，同時提出把住房產業培育成經濟支柱產業。“在亞洲金融風暴之際，這是保證中國經濟持續健康發展的重要政策之一。”專家表示。 最新發布的《意見》是13年住房體制改革以來第三次國務院直發文件。“即便是2005年的‘國八條’和2006年的九部委十五條意見，也不過是國務院辦公廳轉發。《意見》的劃時代意義將在未來顯現。”專家表示，如果說前兩個國務院文件開啟和實現了住房體制順利向市場體制轉軌，此次《意見》則通過“解困”這一保障類住房體制運作架構的細化，進一步完善了“政策+市場”的雙軌模式，避免可能出現的單一“重市場”的住房體制發展趨向。 面臨六大後續任務 根據《意見》內容，各級政府部門將有六大後續任務。一是建設部等部門負責完善保障類住房管理辦法；二是民政部等部門制定低收入家庭資格認定辦法；三是財政部等部門制定廉租房專項補助資金實施辦法；四是發改委等部門制定中央預算內投資對中西部廉租房支持辦法；五是財政部和稅務總局制定稅收支持政策；六是人民銀行等提出金融支持意見。 其中，最迫在眉睫的任務是保障類住房體制的管理工作。根據要求，今年9月底之前，各城市人民政府向社會公布廉租房和經濟適用房申請、審核和公示辦法；今年底之前，各城市建立低收入住房困難家庭檔案，制訂解決城市低收入家庭住房困難的工作目標、發展規劃和年度計劃，並向社會公布。且要按年度計劃確保資金落實、用地落實。 SOHO中國總裁潘石屹認為，與以往住房體制政策相比，“《意見》前所未有地明確了保障類住房體制的具體完善措施，可操作性很強。”王玨林則稱，《意見》在現有住房體制基礎上細化了執行細則，是政策性住房與市場化住房“雙軌”發展這一基本住房體制思路的進一步完善。 “政府是解決低收入家庭住房困難的主體。”建設部在解讀政策時強調。 房價結構分化恐難免 住房保障體制的突出必將影響未來樓市格局。 房地產開發方面，棲霞建設總裁陳興漢稱，將有越來越多的開發商參與到保障類住房建設中。以南京為例，如果最後政府評定20%家庭屬于低收入家庭，南京保障類住房供給將大量增加。“優質開發商參與保障類住房建設並非無利可圖。”陳興漢稱。目前，南京對經濟適用房開發商鎖定固定回報率3%。但因為土地出讓金和稅費等優惠政策，這些項目的成本較低，開發商啟動資金門檻也較低。“一個10萬平方米的經濟適用房項目或者只需要1億元資金，而一個20萬平方米的商品房項目至少需要8億至10億元。”陳興漢舉例稱。 房價方面，多數業內專家認同將呈現結構性分化。一方面，保障類住房價格會鎖定在較低的范圍；另一方面，商品房市場可能呈現較少政策幹預的局面，在目前樓市升溫的大趨勢下，後者價格不排除進一步走高的可能。但是，這並不表示商品房市場價格將全線上揚。一些位于城市郊區，並與保障住房形成競爭的產品或因後者供給增加而失去部分市場。“如果完全以市場調節價格，高房價在一定高度後也會自然回調。”潘石屹表示。 (于兵兵) ==== 相關閱讀 ==== 試驗區被理解為“新特區”，似是而非的新概念被開發商炒作到極致，“重慶本來是直轄市，又成‘特區’了，房子比周圍的城市都便宜這麼多，價格當然要漲，肯定以後還要再漲，要買就趕緊買，過了這村沒這店兒。” 在目前對住房政策及房地產市場導向的討論和探索中，有一個問題值得深思：在中央高度重視老百姓的住房問題並大力發展廉租房解決“低收入者”的基本住房需求的政策背景下，各級政府的房地產職能部門要清醒地認識到，其部門職責既要保障低收入者“居者有其房”，也要解決普通百姓買房難的現實困境。
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（責任編輯:
陳光義
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