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開徵物業稅面臨評估難題 並非一朝一夕便能完成
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| 2007年08月21日 09:45:55 來源：上海證券報 | |
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許多人希望物業稅能夠起到使囤房人“買得起住不起”的作用，從而達到抑制房價的目的。（資料圖片） 房價持續上漲令公眾憂心忡忡，有關徵收物業稅平抑房價的建議不斷被提出來，最近，呼聲更是非常之高，有人已開始預測開徵物業稅的具體時間。許多人希望物業稅能夠起到使囤房人“買得起住不起”的作用，從而達到抑制房價的目的。但是，開徵物業稅並非如此簡單，還有許多難題亟待克服。 最直接的一個問題是，物業稅根據什麼來徵收？有人建議，根據住房面積來徵收，住房面積越大，承擔的物業稅越多，這聽起來似乎合情合理。但如果據此徵收，一套位于城市四環外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業稅，但是，位于市中心的小戶型住房售價可能比四環外的120平方米住房還要高出許多，僅以面積來計算稅負是否公平？畢竟，住在四環外的人所承擔的交通成本要遠遠高于住在市中心的人。另外，兩個擁有同樣住房面積的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，後者可能是五、六口人，僅以面積計算因素來計徵物業稅顯然也不盡合理。 實際上，世界上那些已經徵收物業稅的國家，鮮有以面積為標準來計徵的，更多的是把房產和土地的市場價值作為計稅依據。這是由物業稅的性質決定的。許多人所理解的物業稅一般指的就是稅種，但確切地說，物業稅並不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，因此，物業稅本身又稱財產稅。一般而言，開徵物業稅的目的是為了實現公平，其原理是：當納稅人缺乏負擔物業稅能力的時候，那可能把房產轉移到有納稅能力者的手裏，從而，有利于提高房產的使用價值和經濟運行效率。 因此，物業稅的計稅依據，國際上通行的做法是依據房產的市場價值而不是面積。當然，也有一些與眾不同的做法，比如，美國加州就是根據不動產獲得的成本徵稅。但是，無論那種計算方式，都有一個核心，即房產的價值(包括市場價值和非市場價值兩種)。這是大多數已經開徵物業稅的國家普遍的做法，我國估計也會採用這種國際上通行的方式，問題在于，市場價值是通過評估計算出來的，而恰恰在這至關重要的一個環節上，暴露出我國的一大軟肋———缺乏明晰的產權制度。 無論從物業稅的納稅主體，還是具體稅種安排來看，都需要明晰健全的產權制度做基礎。中國政法大學校長助理、民商經濟法學院院長王衛國教授就建議說，物權法出臺後還急需制訂一係列相關法律法規，尤其是不動產登記制度等亟待確立，否則房屋的產權不明確，開徵物業稅就會成為空中樓閣。從這個角度說，盡快健全產權制度，為今後出臺物業稅就顯得十分重要。 顯然，開徵物業稅首先需要從法律層面打好基礎，而立法並非一朝一夕就能完成的，顯然，物業稅的開徵急不得。 事實上，即使物業稅有了健全的產權制度作為基礎，對房屋價值的評估依然是一大難題。開徵物業稅，必須制定出一個明確的評估標準，然後，由專門的機構進行評估。世界上許多開徵物業稅的國家，都單獨設立了不動產稅基的評估部門。但是，這種模式我們能夠直接復制過來嗎？需要成立一個多大規模的評估機構才能完成這一使命？ 除此之外，還將面臨著一係列非常復雜的現實問題：復雜評估的部門能夠做到公平評估嗎？如何防止評估人員利用權力尋租？倘若稅務部門為了超額完成自身任務，會不會借評估之機增加民眾的負擔？在房產市場價值評估過程中，如果耗費的成本過高怎麼辦？公眾如果對評估結果不認可怎麼辦？採取何種救濟機制讓這些人的利益訴求得到滿足，使其渴望的公平得到保障？ 還有，評估過程中的價格變化如何應對？以深圳為例，五個月前評估的房屋價值已經升值了50%以上，後期參與評估的顯然要吃虧。這一係列的問題都是我國不得不面對的，而且，有一部分問題在短時間內還很難解決。 另外，物業稅的開徵與房價之間並未直接聯係，兩者甚至處于完全不同的領域，前者屬于公共財政的范疇，而後者屬于市場經濟的范疇，相差甚遠。從這個意義上來說，開徵物業稅針對抑制房價的設計本身而言，就與物業稅的本質特徵相背離。因此，物業稅的開徵不能急功近利，不能因為抑制房價的緊迫性就放松對各項準備工作的要求。 （魏也） ====相關新聞====
中國房地產協會最近提出了解決樓市的七點建議，其中第一條就是，建議加速推進物業稅出臺、減少二手房流轉環節的營業稅。而在此前，國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組也建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點，盡快徵收物業稅。 昨天(8月17日)，由上海證券報獨家合辦的第七屆博鰲房地產論壇上，中國房地產協會副會長朱中一介紹，年中剛過，中國房地產協會與國務院相關部門專家一起總結上半年房地產市場情況，並提出解決樓市的七點建議。 |
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（責任編輯:
楊倩
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