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政策目標70%實際供應僅兩三成 中小戶型在哪裏?
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| 2007年08月27日 07:30:02 來源：人民日報 | |
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劉道偉 漫畫 “９０平方米以下住房需佔總面積７０％以上”的房地產調控政策已實施一年多，但中小套型的商品房仍然難覓蹤影──中小戶型在哪裏？ 政策目標７０％，實際供應僅兩三成── 東奔西跑４個月，看了不下２０個樓盤，小付最終無奈地推遲了購房計劃。 ４月初，在北京工作了近３年的小付決定買房。懷揣著自己的存款加父母“讚助”的２０多萬元，小付計劃買一套６０平方米左右的小戶型。“房子小點，負擔不會太大。”小付說。 作為“國六條”房地產市場宏觀調控政策的重點，自去年下半年以來，“９０平方米以下住房需佔開發建築總面積７０％以上”的政策實施已經一年多。小付準備買房時，相關的新聞都在預測“中小戶型樓盤將放量入市”，這更堅定了小付買小戶型的信心。 然而，４個月的看房經歷，小付每次都失望而歸。大多數樓盤的小戶型房所佔比例很小，而且往往被設計在一幢樓的“犄角旮旯”裏，位置、戶型和採光都很差。少數真正達到“９０平方米以下佔７０％”的樓盤，銷售實在太火爆。５月中旬，北京一個小戶型樓盤開盤，小付提前兩周打電話即被告知“一期已經認購完了。” “政策裏說的中低價位、中小套型的房子，到底在哪裏？”小付不解。 數據也印證了小付的感受。從北京市房地產交易網每月獲批入市的小戶型佔比情況來看，今年１至４月份分別為１５％、１３％、５％和１５％，均不足兩成，直至７月份，開盤的中小戶型項目佔比也剛剛超過三成。所謂的“放量”態勢並未呈現，離７０％的目標還有較大差距。這種情況並非北京獨有。據南京網上房地產提供的最新數據顯示，９０平方米以下的中小戶型佔全市總上市面積的比例僅為２５％。 國家發改委公布的數據顯示，今年１─６月，全國住宅完成投資同比增長３０．８％，其中９０平方米以下住宅完成投資僅佔住宅投資的１９．５％。在房價加速上漲的背景下，供應結構調整的步伐顯然緩慢。 單價漲得快，面積小了總價高了── 怎麼越調控越買不起房 “９０／７０”政策遲遲沒有顯現效果，上半年房價卻在一路上揚。７月份全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲７．５％，創下近年新高。而該政策出臺的另一目的──通過限制套型面積來降低房屋總價，也讓不少當初為之歡欣鼓舞的人頗感失望。 小孫在上海一家網絡公司工作。３月份他看過一個精裝修小戶型樓盤，開盤價１５０００元，稍一遲疑，半個月後漲到了１８０００元。“即使買建築面積６０平方米的一居，使用面積只有４０多，也要１００多萬，太高了。”售樓處工作人員告訴他，房子供不應求，不少人一下買兩三套，因此價格漲得很快。 單價上漲，有成本增加的原因。湘江偉業投資有限公司董事長方明理告訴記者，中小戶型設計復雜，單位面積內需要更多的墻體和廚衛等造價較高的功能性空間，相同區域內人口密度增加也導致車位等配套成本增加。但這只是一方面的因素，更重要的還是供需不平衡。“新政一出臺，以前賣不動的大戶型反而成了稀缺商品，賣得特別好，價格漲得很快，一定程度上拉高了整體的房價。”方明理說，“一套六七十平方米的小戶型動輒上百萬元，普通的中等收入者其實很難買得起。” 而開發商也在千方百計抬高價格。有的開發企業一再推遲開盤時間，或像擠牙膏一樣一幢樓一幢樓的開盤，“每次新開盤都可以漲一次價，這種情況在中小戶型項目中尤其明顯，因為實在太好賣了。”一位房地產業內人士說。 開發周期長，開發商不積極── 中小戶型供應量上不來 “９０／７０”政策正式實施至今已經一年有余，為什麼市場的反應如此冷淡？ 中國房地產及住宅研究會副會長張元端認為，中小戶型供應量偏小主要是房地產項目開發周期所致。一個房地產項目從立項、規劃、審批到正式開工，至少需要兩三年，大一點的項目甚至要３到５年。他預測，根據一般房地產項目開發的周期，從今年底開始中小戶型項目會加速上市，“明年上半年上市的中小戶型比例有望大幅提高，將逐漸接近７０％的要求。” 不少開發商對該政策疑慮觀望，也是中小戶型遲遲沒有實現“放量”的原因之一。一位不願透露姓名的廣州開發商認為：“現在中小戶型賣得非常火爆，但真正達到７０％的比例以後，產品同質化現象將很嚴重，銷售將出現困難。何況，實際的需求量究竟有沒有這麼大也是問題。現在很多人購買小戶型是一買幾套，帶有明顯的投資目的，一旦市場情況發生變化，這部分需求會大量減少。這都是大面積開發小戶型的風險。” 為避免風險，在房價上漲較快的時期多賺錢，一些開發企業玩起了“貓膩”。部分企業將兩套９０平方米房子設計成可打通成一套的，或將每層９０平方米的復式套型分成兩套規劃銷售等，“看上去賣的是中小戶型，但兩三套一賣，實際上還是大戶型，甚至是超大戶型。因此真正的中小戶型市場供應顯得不是那麼旺盛。” 盤活二手房、優惠出讓土地── 期盼調控手段更多元 “目前實際供應不足的是中小戶型的新房，如果算上存量房，市場上的中小戶型應該超過８０％。”北京師范大學房地產經濟研究中心主任董藩告訴記者，在長達幾十年的福利分房的時代，我國曾經建設了大量中小戶型住宅，這些中小戶型構成了目前存量房的主體。“如果把這幾十億平方米的存量房倒出來，可以在很大程度上緩解目前中小戶型供不應求的情況，實現調整住房供應結構的目標。”董藩說。 方明理也認為，有關部門對房地產市場的調控應該拓展思路，不僅著眼于新房，也要做大二手房交易。“目前二手房交易的成本還比較高，買一套８０萬元的５年以內的二手房，各種稅費、中介費就超過１０％。” 針對“９０／７０”調控政策達不到預期的現狀，董藩認為，有關部門應該採取更多的經濟手段，促使買賣雙方更加青睞中小戶型。比如對中小戶型為主的項目優惠出讓土地、延長貸款期限，對購買中小戶型的消費者進行貼息或將來減免物業稅等，都將是有效的經濟手段。（記者 王 煒）
數據顯示，90平方米以下住房完成投資佔住宅投資的19.5%，比一季度高3.4個百分點。佔比雖有提高，但“從去年房地產調控提出的‘90平米以下戶型必須佔開發總戶數的70%以上’的要求來看，顯然遠遠不足。”中國社科院金融研究研究員尹中立向上海證券報表示，從理論上分析，90平米以下住房的投資規模應佔全部住宅投資的70%。 “一共400多套房，我排在1500號，根本買不著。”昨天（30日），購房人白先生從某小戶型項目售樓處失望而歸。去年頒布的“國六條”規定無論是單個項目還是區域總量，90平方米以下的中小戶型都必須佔70%。從今年4月底起，首批通過此項新規劃要求的項目陸續入市。然而記者在調查中發現，這批小戶型的供應量遠未能滿足市場需求，購房者仍得靠排號獲得購房權，像白先生這樣排了號也買不到的人不在少數。 |
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（責任編輯:
陳光義
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