資料圖片：房價猛漲調控聲急 上海樓市走到“十字路口”
>>>>上海樓市狂拉虛漲 開發商由捂盤惜售轉向抬價
上海規定3萬平米以下新盤須一次預售
一期樓盤分數批開盤預售，每批房源只有幾十套，一開盤就擺出“房源有限、要買請早”的姿態……目前這類在上海房地產市場上屢見不鮮的情況有望被杜絕。早報記者昨日獲悉，按照最新的預售規定，開發商不能再以少量多批的形式賣樓，已經達到預售標準的住宅樓盤(不超過3萬平方米)必須一次性申請預售許可證。業內評價稱，這是防止開發商捂盤最具實質性的一招。
預售劃定3萬平米標準線
據悉，根據新的規定，開發商申請樓盤預售許可證時，必須通過上海房屋土地資源局(以下簡稱“上海房地局”)有關部門檢查，如果該樓盤達到預售標準的總量未達到3萬平方米，則這部分樓盤必須一次性申請預售許可許可證；而如果樓盤可售面積超過3萬平方米，則同批申請預售許可證的范圍至少要達到3萬平方米。
按照規定，樓盤達到預售標準為：7層以下(含7層)商品房項目，應完成基礎工程並施工至主體結構封頂；8層以上(含8層)商品房項目，應完成基礎工程並施工至主體結構2/3以上(不得少于7層)。
由于上海房地局此前規定預售許可證下發10天內必須開盤，也就是說，開發商必須將大量房源短期內全部上市，分批銷售的情況將很難再出現。
打擊捂盤最重手
“這應該是防止開發商捂盤最具實質性的一招。”業內人士表示。
記者了解到，通過分批申請預售許可證的方式來控制樓盤銷售進度，是目前各家開發商普遍實行的行業潛規則。
一些開發商在給樓盤定價前往往會將首批數十套房源提供給市場，根據市場銷售情況來決定後期房源的定價。另一方面，在目前市場火熱的情況下，開發商常常通過申請一小部分住宅預售的方式人為控制供應量，造成房源緊俏的現象。
可以發現，目前很多樓盤每次開盤供應量都很小，往往一搶而空，而購房者等到下一批開盤時，卻發現銷售價格已經上了一個臺階。因此，開發商分批上市導致的一個後果就是，區域房價隨之也不斷抬升。
針對這種情況，不久之前，上海房地局已經下發通知，要求嚴格打擊開發商捂盤現象。具體措施包括成立監測中心對每一個房地產項目實行全過程的動態跟蹤和監測分析；對已達到預售標準的商品房項目不申請預售、已取得預售許可證不開盤的商品住宅項目進行處罰；對商品房銷售將實行網上全過程監控，指導開發商制定銷售方案，在銷售全過程落實“實名制”，重點加強對炒號、人為組織排隊、內部訂購等違規情況的監測等。
住宅存量持續下跌
上海市統計局數據顯示，1~7月，上海新開工項目數1434個，比去年同期減少554個，其中新開工住宅面積884.05萬平方米，累計降幅達21.50%。
供應量的減少加上部分開發商“捂盤”，目前上海住宅樓盤供應明顯小于日益增大的成交量，這種現象導致目前市場儲備越來越捉襟見肘。
此前上海房地局官員公開場合表示，可售住宅1000萬平方米是個警戒線，低于這個警戒線房價就可能出現反彈。實際上，自今年3月上海可售住宅新房供應量跌破1000萬平方米以來，上海一手住宅樓盤的存量每個月都呈現下降態勢，到昨天，新盤住宅存量已經下降至627.68萬平方米，甚至出現了原本應該處于配角位置的辦公樓以及商鋪供應量大于住宅供應量的局面。
這種下降態勢至今沒有得到扭轉，網上房地產的統計數據顯示，8月份上海住宅成交量為283.3萬平方米，而住宅新盤的上市量只有成交量的一半左右。 （劉秀浩）
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滬抑房價新招:年銷售率不足5%樓盤將視為捂盤
基于目前樓市供需失衡、房價繼續攀升的局面，上海決定加大對開發商的“引、逼”力度，加快市場供應節奏。昨天，記者從上海市房地資源管理局了解到，房地部門將採取多項措施督促開發商，如對以超出周邊樓盤數倍的畸高價格挂牌，並在1年內銷售率不到5%的，就將被認定為捂盤惜售。
媒體評論：捂盤惜售是一些開發商在自掘陷阱
實際上，當前買房投資的人已經出現了逐漸下降的趨勢，很多人已經在討論2008年之後房價下跌後的風險規避辦法。捂盤惜售早晚得售，囤地捂地也早晚得開發建設，開發商雖然手裏有太多的房子和地塊，但開發商也不能拿房子和土地當飯吃，捂盤也好、囤地也好，無非是一個目的，那就是把房子的價格搞上來，掙得更高的利潤。這樣的考慮不僅一般的購房人在考慮，那些投資房產的投機客也在考慮，開發商們當然不可能不考慮。
