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以租代售打起擦邊球 "小產權房"換裝入市
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| 2007年09月17日 08:14:34 來源：天府早報 | |
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近幾年來，各地房價一路走高，“小產權房”以其低廉的價格已在包括成都在內的很多城市的房屋市場上佔據了一席之地。但與此同時，它的合法性及其所引發的一係列的問題也困擾著“小產權房”的購房者。買還是不買小產權房，讓來自資陽的老余夫婦遇到了這生最難以抉擇的問題。 現 最近老余夫婦看中了三環外交大新校區附近一處叫“林江新苑”的房子，“均價為每平方米2400元，100平方米的房子才20多萬，還可以辦按揭。”這比他們之前了解到的成都商品房的價格便宜了近一半。 但售樓小姐對如此低價的解釋，讓他們心裏沒有了底：這些房子不是商品房，不過，我們可以在三年內給買主辦理集體產權。老余夫婦倆聽明白了，“就是我們平時聽說的小產權房”。 這會不會是個陷阱？買後權益會不會得到保障？夫婦倆左右為難。 老余在資陽一個鎮上教書，明年就可以退休了，妻子在鎮上做小生意，女兒樂樂是夫妻倆這輩子最大的希望與欣慰。夫婦倆在女兒讀高一的時候便著手計劃，將來等樂樂考上成都的大學，夫妻倆也搬到成都來住，一來可以照顧女兒，二來可以改善生活環境。 不過，最近幾年成都的房價像全國很多城市一樣逐漸走高，老余心裏覺著舉家搬遷成都的計劃越來越沒譜了。“現在成都好多房子每平方米都在5000塊左右，就算買個50平方米的都要25萬，更何況還不夠我們一家三口人住。” 今年，女兒樂樂如願考上了西南交通大學。夫婦倆一起送女兒來報名，有些不甘心放棄成都生活的老余，四處轉了轉，發現新校區周圍有不少正在興建的小區。其中一個叫“林江新苑”的小區，主體已經完工，正在進行環境施工。令老余感到意外的是，“林江新苑”均價才2400元，而且售樓小姐告訴她，可以首付六成，剩余的錢由開發公司辦理按揭，買主只需要每個月將按揭款打在開發公司指定的賬戶上即可。 老余心動了。這麼多年自己所存的錢，剛好能在這裏買套90平方米左右的房子。 售樓小姐隨後明確告訴老余，盡管可以辦理按揭，但這個樓盤並不是商品房，而是農民新居安置房，買賣時雙方要簽訂一個類似長期租房的協議，合同簽訂後，三年內可以給買主辦理集體產權證。 “說白了這就是小產權房。”老余夫婦感到很困惑：買吧，今年6月，建設部才發布過買房風險提示，提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，否則不受法律保護；不買吧，比市場價低一半的誘惑實在是太大了，怕錯過了就再也買不到這麼便宜的房子。 調查 “小產權房”集中城郊 據了解，在成都周邊城郊，像“林江新苑”這樣以轉讓“物業使用權”、“數十年一次性長租”等形式銷售的樓盤還有很多。 在龍泉大面鎮的一處叫“銀河花園”的售樓部裏，銷售小姐說，“我們這個項目是不賣的，只是出租！可以租50年。”然後便拿起計算器給詢問的市民算買鄉產權和買商品房之間的價格差距。銷售員說，“這個房子每平方米價格比買新房售價要便宜一半還多，相當劃算。” 在南邊，新津花源鎮一處叫“桃源柳岸”的樓盤銷售大廳裏。銷售人員明確表示，該樓盤不屬于商品房，只能租不能賣，但原則上只租給本鎮的居民。隨後銷售人員又表示，“成都人也可以租，反正都是租，那裏租都是一樣，只不過，我們這裏可以租50年，相當于買了。”銷售人員還不忘提醒：“留給外地人的名額有限，要買趕快。” 郫縣團結鎮地處成都市區西邊方向，在附近有一處叫“水榭名居”的樓盤，部分已經交房入住，很多窗戶上貼著招租啟事，還有幾幢房子正在修建中。售樓小姐說，現在正在推出二期，戶型最小的80多平方米，最大的170多平方米，均價為1600元，需要一次性付款。問購房者到是否能辦理“兩證”？售樓小姐表示，只能辦理“鄉產權”。 剖析 最大吸引力是價格 從“小產權房”售樓人員介紹的情況來看，目前成都購買這些房子的人，有當地鄉鎮基層政府工作人員及其親友；有退休老人，還有一些移居成都的外地人；也有部分投資的，買來出租。 而在“小產權房”購買群體中，也不乏像潘元安(化名)這樣的學者。潘是省內一經濟研究所的研究員，3年前在郫縣團結鎮以每平米1200元的價格買下“鴻盛花園”的“小產權房”。 對此，作為學者的他自然做過風險預估。“和周邊有2-3倍的房屋價差比起來，冒一點政策風險不算什麼。”潘元安說，“就算將來要補繳土地出讓金，那時的房價也早就漲了，虧不了。” “小產權房”最大的吸引力就在于價格。在潘買下小產權房的這兩三年裏，成都商品房價格和全國其他一些大城市的房價一樣，不斷走高。據最新統計，8月份成都市商品住宅成交均價突破了5000元關口，達到5038元/平方米。 “在居民收入不高的成都，這是抵禦房價高企的一種家庭自救模式。”潘說，這就是為什麼這兩年各地“小產權”房突然變得這麼熱的根源所在。 點穴 “以租代售”改頭換面 最近幾年，由于各地房價不斷走高，不光是成都，“小產權房”以其低廉的價格已經在很多城市的房屋市場上佔據了一席之地，與此同時，它的合法性及其所引發的一係列的問題也接踵而至。 今年6月以來，有關“小產權房”合法性的爭議席卷全國。建設部6月18日對“小產權房”交易發出風險提示，北京市方面則高調勒令“小產權房”停工停售。 在眾多城市郊區，一些村莊在本村集體土地上建住宅樓，除用來安置本村村民外，還以低價對外銷售。這些房子沒有繳納土地出讓金等費用，產權證也不是國家房管部門頒發，而是由享有該土地所有權的鄉鎮合作經濟聯合社或村經濟合作社頒發，因此叫“小產權房”或“鄉產權房”。 蔣華東，四川省社會科學院經濟研究所研究員，房地產專家。在他看來，“小產權房”是否合法的根源在于，承建這些房子的土地的性質。 蔣華東表示，按規定依法批準取得的集體建設用地可以用于建設農民住房、農村集體經濟組織租賃性經營房屋，不得用于商品住宅開發。“不知你們注意到沒有，在目前成都周邊小產權房其實更多的是以‘農村集體經濟組織租賃性房屋’的身份出現。這就是成都‘小產權房’為應對政策風險而普遍採用的‘以租代售’的交易手法，租一個月也是租，租10年也是租，租70年還是租。說白點就是換了個名稱以準合法身份出現。” 前景 “小產權房”仍不明朗 在各地有關“小產權房”的爭議中，9月13日，成都市國土、房管、規劃、建設四部門，對于目前在農村集體土地上開發建設的“鄉產權”商品房問題，作出了類似風險警示的三點說明： 一是企業租用農村集體土地進行商品房開發不合法。按照土地管理法律法規規定，集體土地不得用于經營性房地產開發。進行商品房開發的土地必須是國有土地。集體土地必須經依法徵收為國有土地並依法出讓後，才能進行商品房開發。 二是鄉鎮政府沒有權力自行發放農村房屋產權證，發放的“鄉產權”證沒有法律效力。 三是《成都市集體建設用地使用權流轉管理辦法》明確規定：“依法批準取得的集體建設用地可以用于建設農民住房、農村集體經濟組織租賃性經營房屋，不得用于商品住宅開發。” “說明”最後說：對于目前已經建成和出售的在集體土地上開發的商品房，市政府有關部門正在研究處理辦法。 這意味著，迄今為止成都的“小產權房”交易仍像全國眾多城市一樣，仍處于灰色地帶，買賣並不受法律法規保護。 （記者羅向明） |
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（責任編輯:
陳光義
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