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五次加息仍未到位？ 供需大勢將左右樓市走向
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| 2007年09月21日 08:53:04 來源：上海證券報 | |
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加息這種“溫水煮青蛙”的方式，對于樓市會有怎樣的影響？（資料圖片） 活動策劃： 柯鵬 唐文祺 主 持 人： 唐文祺 整 理： 唐文祺 9月14日，央行宣布今年年內的第五次加息。在公告中，央行將頻繁加息的原因解釋為，旨在加強貨幣信貸調控，引導投資合理增長，穩定通貨膨脹預期。一邊是頻繁上調的存貸款利率，一邊是房價不斷上漲的壓力，普通市民的購房貸款需求應如何合理安排？加息這種“溫水煮青蛙”的方式，對于樓市會有怎樣的影響？上證第一演播室此次請來業內人士，為各位網友做出解答。 主持人：此次加息已是今年央行的第五次措施，能否先介紹一下加息的背景及細則？ 邵明浩：據中國國家統計局日前發布的數據顯示，中國8月份CPI延續了前6個月不斷攀升趨勢，同比上漲幅度高達6.5%，為今年月度最高漲幅。就在加息前一天，國家統計局還對外公布，我國1至8月份城鎮固定資產投資66659億元，同比增長26.7%，比1至7月份高0.1個百分點。至此8月份的敏感經濟數據盡數出爐，央行加息勢在必然。 具體來看，我們認為央行頻繁加息來源于以下幾個方面的壓力： 首先，應該考慮到，在“負利率”的環境中，消費者閒置在銀行體係的資金會產生“不斷貶值”的情況，居民存款隨時都有可能流向資本市場，很容易波及到資本市場的價格形成機制(比如，造成可能股市和樓市的泡沫等)。其次，通貨膨脹率的上揚，使得企業的實際融資成本在下降，投資有可能會進一步加速。第三，通貨膨脹率在貨幣緊縮政策和流動性過剩日趨嚴重的狀況下，對銀行的資產(貸款)和負債(存款)的影響是不對稱的。雖然通貨膨脹率上升，實際上降低了銀行付息的壓力，但是，流動性規模的增加卻衝銷了這一價格上漲所帶來的好處。因此，加息是解決“負利率”問題給中國宏觀經濟的健康發展所帶來的負面影響。
主持人：雖然每次加息幅度並不大，但在持續加息的作用之下，購房者應如何合理安排貸款？ 邵明浩：我們沒有必要對加息政策本身的效果期待過大，因為我個人認為，僅靠加息，很難根本解決中國結構性“流動性過剩”的問題，也難以徹底根除通貨膨脹率上漲的源頭，更難以有效制止樓市股市強勁上揚的趨勢，加息等宏觀調控政策是為中國經濟的結構性調整爭取時間。 我預期今年以及明年上半年還有多次加息的可能，所以建議大家做貸款的時候首先用足公積金貸款，在商業貸款方面選擇固定利率貸款來鎖定風險，所以如果你是純自住的購房，預計一段時間內不會換房、不會有較大量資金流入，可以選擇固定利率貸款。 主持人：加息對于樓市的影響將會怎樣？ 邵明浩：我個人認為，目前中國的房地產市場存在兩大問題，一是觀念問題，二是供需問題。 觀念問題，就是居者有其屋的問題，對于這個問題，我認為短期內無法改變。另一個就是供需問題了。關于供需問題，我認為應該更加細化，要研究什麼收入的人需要買怎樣的房子，在此基礎上讓不同的人去居住不同類型的房子，這就形成了廉租房、經濟適用房、中低價商品房、普通商品房和高檔商品房等不同梯度的供應消費結構。房價下不下跌與加不加息沒有直接的關係，供需決定房價這是根本的觀點，關鍵是是不是有效的供應和有效的需求。 此次加息幅度適中，對房地產市場的實際影響比較有限，樓市出現拐點的可能性很小。我們認為，這次加息的幅度沒有外界預期的那麼大，尤其5年以上貸款利率仍然上調0.27個百分點，這對具有剛性需求和以改善居住為主的購房者不會造成很大影響，不過，對于近期投機性購房者來說，加息仍將對其心理產生一定暗示作用。
連續加息難抑房地產業貸款需求 資料圖片 央行昨日(20日)發布的3季度銀行家問卷調查報告顯示，在數次加息、貸款利率明顯上升的情況下，盡管企業家對銀行貸款滿意度結束了長達10個季度的升勢，但實際的貸款需求總體上仍表現十分旺盛。 加息作為一項較為嚴厲的調控手段，對經濟的"降溫"作用是顯而易見的，其對微觀實體的影響而言，首當其衝便是對貸款佔總資產比率較高的行業和公司。房地產和金融作為典型的資金密集型行業，又是本輪行情的"領頭羊"，將面臨怎樣的"加息命運"？加息究竟意味著"轉折點"，還是新一輪"起跑點"？ 地產行業不為加息所動 眾多專家認為，在以自住型投資為主體的需求格局下，加息雖然提高了購房者按揭貸款月供的數額，但上升幅度很有限，因此加息基本不會導致需求快速萎縮。 金融行業"偷著樂" 中國建設銀行研究部高級經理趙慶明向記者指明，"由于一般工商企業對于利率並不敏感，與目前實體投資20%左右的平均回報率相比，目前貸款利率仍比較低，因此加息並不會對其信貸行為產生很大的遏制作用。"他認為，加息基本上不會對銀行的經營產生負面影響。"另外，此次宏觀調控還附帶了另一銀行業"利好"，即減徵利息稅。 [詳細]
連續加息效果顯現 大城市居民購房意願回升。（資料圖片） 2007年第3季度全國城鎮儲戶問卷調查綜述 問卷調查顯示，第3季度居民收入感受指數快速回落，由1季度的歷史最高32.1%，回落至本季度的21.0%，下降11.1個百分點。認為收入比上季度“增加”的居民佔比為28.6%，盡管高于上年同期2.7個百分點，但比今年1、2季度分別下降6.4和2.2個百分點。 由于每次加息（一般在０．２７個百分點）的幅度不大，普通百姓似乎並沒有像業界分析人士那樣敏感。加息與否，生活還將繼續。月收入６０００元的白小姐，２００４年５月貸款４０萬元購買了位于北京三環附近的一套住房。她告訴記者，她現在對加息已經完全“麻木”了，反正已經貸款買房了。
已經飆升到高點的樓價，是否將繼續走高？（資料圖片） 至今仍在不斷上漲的樓價及旺盛的需求，在國慶市場中是否能延續？樓價是否已經到頂？“十一”會否成為樓市的轉折點？對這些問題，廣州開發商們分化為兩種意見：一是樂觀派，表示看好國慶樓市及後市；二是保守派，表示對現今摸不透的樓市很擔憂。
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（責任編輯:
楊倩
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