受房價不斷高漲、銀行業個人貸款規模今年頭8個月增長過快影響，不少銀行從今年下半年開始陸續加強對房貸發放和審批。記者22日從建行、中行、農行、工行、光大、深發展、交行、招行在廣州地區的機構了解到，從今年下半年起，上述銀行對借款人第二套以上住房以及二手樓房貸，執行提高首付比例和免除借款人優惠利率的宗數，都相比去年同期較大上升，房貸總體收緊味甚濃。建行總行近日發通知再次強調第二套房貸首付適當提高至四成。銀行業被訪人士指出，相信建行對所謂第二套住房提高首付只是針對明顯的投資炒樓者，但如果建行不對借款人第二套住房進行具體界定，則一般家庭購買第二套住房，只要不使用同一人名義就可避免首付和利率被銀行提高。

背景新聞：建行廣東分行推新政收縮房貸 第二套房首付四成

    總體情況：第二套房貸借款人屢遭提高首付

    建行內部住房貸款部門經辦人員透露，雖然沒有正式數字統計，但他在實際經辦過程中發現，從今年下半年開始，受該行貸款規模控制影響，建行個人住房貸款審批中，借款人因為購買第二套住房而被要求減少貸款成數、執行基準利率而非優惠利率，甚至有不少借款人由于隱瞞第一套住房貸款經過銀行調查後拒絕貸款，這些個案較去年同期明顯上升。

    中行、農行、工行、光大、深發展、交行、招行在廣州地區機構住房貸款工作人員也表示，因為房貸執行更加嚴格的審批程序，建行上述情況在這些銀行也有類似發生。農行在近日出臺的個人住房貸款政策調整的意見中則明確提出，對于優質客戶，可在基準利率的基礎上進行一定程度的下浮。但對于明顯屬于投機炒作購房行為的，不予貸款支持(也就是拒貸款)，以及早防范信貸風險。

    記者走訪成交活躍的新港西路中原、合富、滿堂紅等中介的工作人員，據他們所知，各大銀行內部對第二套住房執行相對較高首付和利率的做法，在最近兩個月趨勢變得越來越明顯。為了避免借款人被拒貸，中介也會在借款人貸款申請中，“建議”借款人主動將第二套住房和二手樓按揭的貸款成數減少到六成以下。“說是建議，其實是要求，因為這樣才能確保貸款順利發放。”

    房地產中介還表示，雖然未明確收到通知，下半年除了交行、招行外，其他股份制銀行的二手樓房貸業務已經基本很少辦理，據悉是一些銀行已在內部操作中暫停了二手房貸審批。除此之外，上述大部分銀行貸款經辦人員向記者透露，對于90平方米以下面積的一手樓按揭，部分銀行在實際執行過程中都會要求客戶申請七成貸款，而非政策規定的八成貸款，從而使得一手樓貸款首付在實際操作中已有相當部分被提高。

    爭議問題：第二套住房如何界定

    關于第二套住房的判斷標準一直是爭議的焦點，由于難以界定第二套住房的標準，商業銀行實際操作也難以嚴格執行。從2003年以來的4年間，多家銀行都曾因為市場以及銀行本身原因，屢次提高投機性房貸、明顯的多套房貸首付，只不過在執行過程中，又因為市場原因逐步放松限制。

    據悉，關于第二套住房界定標準的爭議，主要存在三點：

    一是當時銀行聯網的個人徵信數據庫尚未建成，跨行跨地區的借款人貸款難以調查，不過隨著個人徵信係統的建成，這已不存在技術障礙。

    二是夫妻雙方用各自名字購買住房，同一家庭內的子女和父母分別以不同人的名義購買的第二套住房，是否視同為同一人住房貸款。如果不視同，那麼執行第二套住房提高首付意義不大；如果視同，對于那些因為家庭人口增加而確實需要提高居住生活環境質量的家庭來說並不公平。

    三是如果借款人購買的第一套住房是用自有資金購買，或者貸款但已還清，又或者是單位分配的房屋，這些情況下，如果仍然按第二套住房來執行首付，則令借款人難以接受。因為這部分借款人往往比購買貸款第一套自住用房的借款人甚至收入更高，還款能力更強，對銀行來說，貸款也更為安全，對這部分借款人限制貸款並不合情合理。

    被訪中介工作人員表示，從他們今年經辦的下半年的個案來看，銀行要求借款人重新填寫補充資料尤其是收入證明、資產狀況證明的情況比以往更多，如此一來，發放貸款的速度也比過去更慢，一筆貸款以往只要1個月就可以審批，現在往往要拖到兩三個月。（孔華）

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    按揭買住房，首付在提高。昨日，建設銀行重慶分行人士稱，對于按揭第二套住房的人，從即日起實施首付四成政策。中國銀行、光大銀行、民生銀行、交通銀行等可能跟進。

    建行重慶分行人士稱，提高第二套住房按揭首付比例，盡管正式公告還沒正式對外公布，但是建行在審批房貸時已開始按此操作，凡是按揭購買第二套及以上房屋，必須要首付四成才會發放貸款。

    該人士稱，除了按揭第二套一手房要首付四成，按揭第二套二手房也要首付四成。據了解，從建行此前發放的個人房貸情況看，市民按揭購買二手房，多數是屬于自己居住，投機所佔比例不大。 [閱讀全文]