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近期房產行業發展趨勢:房地產價格將保持上升趨勢
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| 2007年09月25日 07:38:34 來源：中國證券報 | |
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如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2—3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20％。（資料圖片） 房地產投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一係列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資衝動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2—3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20％。 市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。在當前我國居民居住水平普遍較低，房地產市場以首次購房與改善住房等真實需求為主的背景下，以上政策對未來2-3年房地產市場的真實需求影響不大。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。因此可以預測，未來2—3年我國房地產市場的需求將繼續迅速增長。 從供給看，近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規模等宏觀政策都在一定程度上減緩了房地產市場的供給增速。在國家控制投資規模、緊縮“銀根”、“地根”的宏觀調控政策不可能有根本改變的情況下，未來2-3年全國房地產市場的供給增速將略有減緩。房地產市場供求發展不平衡的矛盾將繼續存在。 房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關係的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是： 第一，房地產市場供求發展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續迅速增長的趨勢）必然反映在房價的持續增長上； 第二，近年來地價、建築材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲； 第三，從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。 普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，並明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。未來2—3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，目前房地產市場上大戶型、低密度住宅佔比偏高的狀況將改變，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。 東部地區仍將是投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。長期以來，我國東部地區經濟較為發達，高收入人口較多，人均GDP與收入水平明顯高于中、西部地區，一直是房地產開發投資的重點區域。中西部地區相對低廉的土地價格、人工成本、具有上升潛力的房地產價格以及由此產生的較高的房地產收益預期也對開發商產生了強大的吸引力，近年來東部房地產投資資金部分向中西部中心城市轉移，為中、西部地區的房地產業提供了強勁的增長動力，未來2—3年，這一趨勢仍將繼續。東部地區在全國房地產開發投資中的佔比將繼續下降，中、西部地區將繼續保持較快的投資增速，在全國房地產開發投資中的佔比將有所提高。 房地產開發企業的資產重組將向縱深推進。利潤率的下降、宏觀調控帶來的銷售速度放緩以及信貸的收縮將使房地產開發企業的資金壓力空前加大，從而形成一個自動淘汰機制。可以預見未來2-3年房地產開發企業的並購將在現有的基礎上得以延續並進一步發展，以獲取資源為目的的並購仍將是主流。有實力的房地產開發企業通過並購與重組逐步擴大市場份額；一些缺少土地與資金支撐的中小開發商、不具備專業素質和能力而只是憑借有利時機以資金合作方式從房地產業務中分一杯羹的企業、一些高負債公司有可能被兼並或破產。而無論是強強聯合，還是強弱結合，都是通過進行土地、資金、人力、品牌等資源的整合追求資源利用最大化，達到企業雙贏甚至多贏的目標。 大企業轉移目標市場將帶動東部二、三線城市市場發展。國內的大型房地產企業多數從一線城市起家，因此目前北京、上海、廣東、江蘇、浙江、山東、福建、遼寧、天津、四川等一線中心城市基本主導了全國房地產市場的發展。隨著一線城市土地供應量的減少，拿地門檻逐漸提高，地方政府對開發企業的資質與土地出讓金的支付條件等都進行了嚴格的控制，競爭將更加激烈。在此背景下，部分開發企業將轉移戰線，大力開拓東部二、三線城市市場，並逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發展。
加息這種“溫水煮青蛙”的方式，對于樓市會有怎樣的影響？（資料圖片） 9月14日，央行宣布今年年內的第五次加息。在公告中，央行將頻繁加息的原因解釋為，旨在加強貨幣信貸調控，引導投資合理增長，穩定通貨膨脹預期。一邊是頻繁上調的存貸款利率，一邊是房價不斷上漲的壓力，普通市民的購房貸款需求應如何合理安排？加息這種“溫水煮青蛙”的方式，對于樓市會有怎樣的影響？ 日前，杭州某商品房開盤，出現4000人集會的壯觀場面，只為參加搖號爭奪500套房源的購買權。而根據國家統計局最新發布的70個大中城市房屋銷售價格指數報告，8月杭州房價環比漲幅排名全國第一，比7月上漲4.7%。 |
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（責任編輯:
楊倩
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