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挾巨資“跑馬圈地” 開發商的土地家底有多厚？
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| 2007年09月26日 08:21:12 來源：人民日報 | |
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今年以來上市房地產公司通過增發等方式，已合計融資超過1000億元，這些公司又挾巨資在各大城市“跑馬圈地”—— 融資——地產股增發風生水起 據國家統計局數據,上半年1月份至6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.6%、5.9%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%,總體呈現上升態勢。房價的不斷抬升，使投資者對地產上市公司的未來業績增長充滿期待。保利地產從7月2日44.62元開盤到8月27日的階段高點87.99元，只用了短短一個多月，股價漲幅就接近100%。 地產股表現良好，給上市公司通過資本市場融資帶來了機會。今年7月，金地集團定向增發1.73億A股，成功募資45億元。8月，金地集團又發布公告，擬發行不超過12億元人民幣公司債。此外，公司還計劃公開增發不超過3.6億股A股。 8月，萬科A股增發募集資金100億元，創下我國股市增發史上單次募資最高紀錄，其後再度公告，擬發行總金額不超過59億元的公司債。 其他公司也絲毫不願意落後于人。8月，保利地產公開增發融資70億元，蘇寧環球擬定向增發3.8億—4.2億股，募集資金高達110億元；棲霞建設、深南光A、上實發展三上市房企同時發布增發方案，共增發募資高達71.9億元…… 據不完全統計，今年以來上市房地產公司通過增發、配股等方式，已合計融資超過1000億元。 圈地——上市公司馬不停蹄 絕大多數上市公司巨額融資到手幹什麼呢？國務院發展研究中心9月16日發布的《中國房地產企業競爭力研究報告》顯示，隨著國家土地和房地產金融調控政策的不斷調整，房地產企業不斷進行融資渠道創新，資本規模急劇擴張，土地購置面積也越來越大。 很明顯，融資幾乎都投放到了土地儲備之上，這可以直接推高公司的未來發展評價。 上市公司手握巨資競拍地塊，其直接結果就是，全國范圍內的土地價格不斷創出新高，上海、杭州、東莞、天津、廈門等地紀錄不斷被刷新，一個個“地王”閃亮登場：上海，蘇寧環球集團以6.7萬元/平方米樓面價、44億元天價拿下單價“地王”；武漢，上海豫園商城以35.02億元天價競得一塊土地…… 對此，不少業內人士不無憂慮。因為，地王效應不僅導致地價上漲，其對房價的拉動效應也很明顯。全國各地因地價上漲而導致周邊在售樓盤漲價的例子層出不窮。在8月的2007博鰲房地產論壇上，香港四大地產商之一恒隆集團主席陳啟宗就曾發出警告：“內地土地交易實際上已經出現‘面粉貴過面包’的現象，也就是說土地的價格高過周邊的房價，這是很危險的事情。” 囤地——巨頭佔有大量資源 近幾年，不斷有開發商發表言論認為，房價上漲主要歸咎于土地供應太少。而土地管理部門卻多次澄清說，土地供應量並不稀少。事實究竟如何呢？ 雖然平時我們很難得知地產企業到底有多少家底，不過，這些在地產企業的中報裏卻明白地給了我們答案。 在香港上市的地產公司碧桂園的中報顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%，是全國土地儲備量最大的房地產企業之一。根據萬科最新公告顯示，萬科的土地儲備合計2157萬平方米，其中屬于萬科權益的建築面積為1818萬平方米。而且隨著萬科100億元公開增發的完成，相信在土地儲備方面的投入將繼續擴大。 中報顯示，保利地產截至7月31日，擁有土地儲備1007萬平方米。招商地產2007年新增土地儲備建築面積168萬平方米，金地集團上半年獲得了5個項目，可租售建築面積達235萬平米…… 中國人民大學土地管理係主任、房地產信息中心主任葉劍平認為，開發商大面積囤地，作為市場經濟條件下的企業行為，是無可厚非的。可從社會角度上說，這種行為是有一定負面效果的，因土地的稀缺性帶來企業的壟斷，形成壟斷價格。雖然國土部門統計數據表明土地的供應量很大，但問題的核心在于如何提高最終產品(住宅)的有效供應，否則，易形成土地由政府壟斷變成企業壟斷。因此，他建議，希望主管部門能通過分割地塊、增加有效供應等方式調節。同時，可以在土地出讓合同書中增加附加條款，明確開發周期，通過管理手段使得政府的土地供應很快轉化為有效供應。 清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授提醒，土地儲備量越大，企業實際上就承擔了越大的未來市場變化風險，希望企業能冷靜思考。 憂慮——樓市股市風險聯動 據業內人士介紹，開發商手中囤積的土地大多在2004年“8·31大限”之前拿到。按照國家規定，當年8月31日之後，經營性土地不得再通過協議形式出讓，一律進行公開競價。其後，開發商便年年喊“缺地”。而且，隨著近年來銀行信貸的逐步緊縮，開發商資金鏈普遍吃緊。 但在大牛市當中，房地產企業創新了融資渠道。相比到銀行貸款的嚴審查，高成本而言，從股市融資成本低廉、無須還本、不用付息，風險被分散轉嫁到地產股投資者身上，大地產商當然非常樂意為之。于是，在房地產宏觀調控嚴管的“信貸”和“土地”兩道閘門外，地產巨頭們能比較輕松地融資圈地。 房價上漲——地產股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價、高地價拉高房價……一幕股市、土地、樓市攜手高價共舞的循環圖畫倣佛已浮現到了我們眼前！ 這是一幅值得我們警惕的畫面。葉劍平認為，這當中是蘊涵著風險的。目前企業高價拿地是因為可以將成本轉嫁給市場，有購房者可以消化這種成本的上漲，今後如果情況發生變化，土地的預期成本與實際成本脫節，將可能導致房地產企業的資金鏈斷裂。這是房地產企業本身的風險，其實並不可怕。真正需要警惕的是第二重風險，即連帶的金融市場的風險，可能導致房地產市場的係統性風險逐漸向股市轉移。 劉洪玉也同樣認為，這個循環當中，孕育了巨大的房地產價格風險和股票價格風險。因此，在目前房價和股價都處于高位的時候，一定要警示風險，理性投資。 (沈寅 張向永) ==== 相關閱讀 ====
融資、圈地，再融資、再圈地……看似完美的產業鏈危機四伏，坐擁“地王”的企業可能的存活底線———房價年增15%。 十多年來，從未有一個時刻，土地像今天這樣寸寸流金；從未有一個時刻，地價與股價的關係像今天這樣密切關聯。 “上海地王”“廣州地王”“天津地王”“武漢地王”……地價狂飆，“地王”頻出，開發商們正在饕餮一場“地產盛宴”。一邊“跑馬圈地”，一邊憑借土地儲備從股市迅速融得逾千億巨資，時間之短、規模之大，自滬深股市成立以來，其他行業無出其右。 |
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（責任編輯:
陳光義
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