|
|||
|
|
|
|
|
|
 |
|
 |
 |
|
| 您的位置： 新華網 | 首頁 >> 房產頻道 >> 房聞 >> 滾動 |
|
"小產權"房衝斷房地產開發利益鏈 反諷高房價
|
|
| 2007年09月28日 09:30:08 來源：半月談 | |
 |
|
|
|
|
|
|
|
“我要的不是產權是住房，商品房買不起，經濟適用房、兩限房沒有戶口不能買，廉租房條件差、數量少，只有小產權房是我的現實選擇。”大學畢業後留京工作3年的樊酈告訴半月談記者。 [如何看待小產權住房] 她在一家廣告公司上班，月收入1萬元。去年，她在通州區張家灣鎮太玉園小區購買了一套108平米的小產權房，花費不到25萬。而同一地段的商品房每平米售價如今已在5000元以上。“我只想用自己的勞動換回一套體面的住房，過上有尊嚴的生活，合適的住房比完整的產權更重要。”樊酈的話代表了很多購買小產權房屋者的心態。 小產權就是沒產權，不受法律保護──在全國土地日到來之前的6月18日，建設部的這一預警可謂一石激起千層浪。建設部新聞發言人表示，目前的法律法規不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。此後，北京市國土資源局局長安家盛表示，北京已經部署開展在全市范圍內調查“鄉產權”、“小產權”等違規土地開發建設，違規開發建設的要停工停售。 小產權房反諷高房價 雖然“非法之身”早已定論，但作為高房價下的現實選擇，小產權房在市場上依然具有不可替代性，政府有關部門的高壓也並未阻止買房者的熱情，小產權房“兜著圈賣”仍然火爆京城。從通州張家灣鎮土橋站往東行，不到5公裏就能看到欣橋家園、太玉園、祥和樂園3處小產權項目。售樓者公開說：“我們這是小產權！”
今年以來，全國房地產市場呈現近年最為強勁的上揚態勢，據國家發改委和國家統計局發布，2007年7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%。北京、深圳等一線城市連續多月漲幅保持在10%。 “北京二環內20平米的房子要30萬元，這30萬元能買到近100平米的五環外小產權房。”北京房地產律師秦兵說，“居住是公民的基本需求，當一部分人無法承擔過高房價時，就只能選擇雖然風險高但價格低的小產權房了。” 小產權房解了不少中低收入者的安居之急。北京鏈家地產的統計顯示，北京小產權房主要集中在通州、順義、懷柔、密雲等郊區，房價僅為四環內商品房價格的25%至30%，同一地區的小產權房比大產權房價格低30%左右。這比政府推出的僅比周邊房價下降10%-15%、數量稀少的限價房更具吸引力。 北京市我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉說，目前北京已售和在建的小產權房很快就會超過1000萬平方米，而北京市經濟適用房和限價房未來3年的目標才是兩個1000萬平方米。 小產權房衝斷房地產開發利益鏈 “買小產權房如同偷東西，”北京知名地產商任志強作客央視時說，“跟搶其他人的錢沒什麼區別。”“買小產權房如同把莊稼種在別人家的地裏！”北京另一知名地產商潘石屹說。 10多年前就存在的小產權房，為何忽然間成了開發商口誅筆伐的焦點，它究竟搶了誰的錢，動了誰的奶酪？ 以非法之身在市場熱銷的小產權房無意間挑開了高房價真相。北京某地產經營公司總經理介紹說，按五環內賣10000元／平方米的房子計算，住宅價格由5部分構成。首先是土地成本，包括土地出讓金、拆遷補償、挂牌拍賣的競價成本，約佔40%；其他大量相關費用，約佔15%；其次是各類稅費，即營業稅、企業所得稅和基礎建設費，約佔10%－15%；建安成本，就是“蓋房子的錢”，約佔15%；剩余的是開發商利潤。 小產權房清晰地丈量出了商品房的暴利，衝斷了當前政府壟斷土地一級市場的房地產開發制度下的利益鏈條。事實上，小產權的房價構成，就是建安成本和開發方的利潤。北京成業行經紀顧問有限公司總經理邵念強指出，小產權房價格低，最重要的原因是幾乎沒有土地成本，省去了近一半的“房價”。同時，因為國家不承認小產權房的交易，營業稅、企業所得稅和基礎建設費等各類稅費也可以省去。 事實證明，在政府對一級土地市場壟斷的情況下，由開發商支付的超額地價最終將傳導至消費者，而政府在土地獨家買賣中獲利率已達250%。在稅費成本上，經過幾輪緊縮的宏觀調控政策，房價中稅費成本的比重不斷上升，造成更高的房價。這樣的房地產開發制度不僅不能保護購房者和農民利益，還在事實上為房地產業暴利打下了堅實的制度基礎。 小產權房持續熱銷對一向強勢的房地產商構成了現實威脅。統計顯示，今年上半年北京樓市銷量創新低。截至7月25日，北京市房地產交易管理網顯示，北京仍有可售住宅近10萬套。按照目前的銷售速度，即使沒有新的項目入市，存量也足夠維持今年全年的銷售。 待解的小產權房困局 “我們正在對小產權房進行摸底調查，至于今後具體怎麼處置，要等調查完了之後再進行研究。”6月28日，北京市國土局有關部門負責人對媒體表示。 半月談記者了解到，北京郊區的許多小產權房都是以“舊村改造”或者“舊城改造”的名義進行的。“我們是村民回遷房，不是搞房地產開發。”太玉園小區售樓處的銷售人員這樣對記者說。在很多村民看來，將原來的舊村改造建成樓房，滿足本村村民居住後，多余部分銷售，既可以讓村集體獲益，也可以安置一些村民，一舉兩得。 國家行政學院公共行政教研部主任竹立家教授認為，小產權房反映出老百姓特別是中低收入家庭在購房時“別無選擇”的困境。雖然政府一直在提加大廉租房、經濟適用房建設力度，但住房保障仍然相對滯後。解決小產權房問題，除了強拆之外，更應當從制度上研究治本之策。竹立家說，叫停小產權房之後，政府應著力引導消費者回歸大產權房的合法軌道上來，當務之急是加大經濟適用房、兩限房等保障性住房地塊的供應。 秦兵認為，小產權房問題的根源還在于當前房地產市場供需的脫節。小產權房的公開交易已有相當規模，一旦合法渠道遭禁，很可能會被地下市場取而代之。他指出，即將實施的物權法給土地承包經營權人設定了相當大的權限。據記者了解，在廣東，自2005年10月1日在全國率先實施了《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》後，已經為農村集體非農建設用地合法入市流轉打開了缺口。在這樣的立法理念下，目前定性為非法的小產權房將來或許還能打個“翻身仗”。記者在採訪中發現，這種觀點在小產權房的購買者中十分流行。 小產權房究竟將面臨怎樣的命運，何去何從？目前仍然充滿懸念。(記者 李舒) 各地“小產權房”情況： [ 北京] [ 南京] [ 武漢] [ 西安] [ 鄭州] [ 濟南] [ 成都]
(圖片來源 市場報) ==== 媒體評論 ==== 在失控的房價下，小產權房顯得尤為醒目，其價格低于城區的一半甚至更多，吸引了眾多購房者。然而其另一面卻是非法開發建設，對購房者而言，隱藏著不小的風險。 值得注意的是，小產權房的出現並非一年兩年，為何直到今天才有相關部門發出這樣的風險提示和禁令？ ==== 專家觀點 ==== “‘小產權房’是現實情況下，老百姓尋找自救的一種辦法。我認為，政府應該鼓勵‘小產權房’走向合法化。”北京理工大學經濟學教授胡星鬥對記者說。在他看來，“小產權房”可以通過政府的合理規劃、有效管理，避免佔用大量的集體土地而走向合法化。 倘若不是出于無奈，沒有誰願意去購買小產權房。小產權房在遠離城市的農村，公共設施落後，交通成本畸高。並且，購買小產權房，難以辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續，潛藏著房屋質量、物業管理、違規拆遷等諸多風險。 ==== 消費警示 ==== 小產權房果真能“轉正”嗎？江蘇省國土廳副廳長吳震強明確告訴筆者，集體土地建商品房不合法。去年，南京有一批集體土地建商品房項目通過了規劃審批，有的開發商借此炒作，把相關文件貼在售樓處，承諾兩三年內能辦兩證，讓購房人以為其是合法的。 “當初購房不是沒估計到會有這手兒，可沒料到這麼慘！心裏撮火，欲哭無淚呀！也只能是認了！”李福利無奈地敘述事情的經過。 李福利的朋友楊建後怕地說：“當時6000元能在順義買個院子，虧了沒買，買了就跟他一樣，什麼也沒了。” |
| 相關評論 |
 |
|
|
|
（責任編輯:
陳光義
）
|
|
|
