經濟適用房究竟適用了誰?制度"貧血"亟待改變
江西省南昌市今年8月出臺的《南昌市經濟適用住房申請資格審核方案》，將南昌申請經濟適用房的人均年收入要求從年初確定的低于7210元提高到了1萬元，將買房對象從低收入家庭調整到了中低收入家庭。而杭州市近日出臺的一項經濟適用房新政則恰恰相反，將買房對象由中低收入家庭調整為低收入家庭。
關于經濟適用房購買對象的收入標準如何確定，最近成為社會廣泛關注的熱點問題，這也是各地在推行這一政策過程中遇到的難題。收入標準定高了有違經濟適用房主要解決中低收入人群住房困難的初衷；定低了則可能出現購買對象因購買力過低而買不起經濟適用房。那麼經濟適用房到底應該“經濟”誰呢？
收入標準門檻過高的尷尬
在南昌市已結束的首批200套經濟適用住房選房工作中，只有近20%經濟適用房中簽戶願一次性付款，同時有13戶中簽家庭表示放棄購買這批經濟適用房。好不容易通過重重關口才得到購買經濟適用房“通行證”，他們為何又要放棄呢？
據南昌市經濟適用房建設辦公室主任王國民介紹，南昌市公布的首批經濟適用房單價在1619.2元/平方米至1760元/平方米之間，沒有超過規定的1860元的最高限價，不到目前南昌市商品房均價的一半。戶型面積在50平方米到80平方米之間，購房款最低的8萬元，最高的14萬元。13戶棄購的家庭中不少是因為經濟條件有限付不起房款也無法到銀行貸款。
同樣的事情在武漢也曾發生過。2005年12月9日，武漢市首個搖號銷售的經濟適用房“匯豐家園”，292戶獲得了購買資格的家庭中113戶棄權。其中80%放棄者都是因為年齡偏大無法向銀行貸款。
銀行為何向這些低收入人群關閉放貸之門呢？工商銀行南昌市南京西路支行一位工作人員介紹說，貸款購買商品房必須具備兩個基本條件，一是固定收入證明，而且經過審核其收入足以支付每月的月供款；二是首付房款至少應達到總房款的兩成，沒有公積金的必須達到三成。而不少經濟適用房中簽者連這兩條最基本的條件都不具備。如果銀行給經濟適用房的購買者貸款，一旦購房者還不起貸款，銀行的資金安全就得不到保障，銀行承受的風險比較大。
南昌市房管局局長郭毅告訴記者，為了保證經濟適用房提供給最需要的人群，南昌市今年初確定的購買對象收入標準重點向低收入群體傾斜。按照南昌當時的規定，申購經濟適用房的居民家庭人均年收入必須低于7210元。這一標準不到南昌市2006年城鎮居民人均可支配收入11243元的65%。
郭毅認為，經濟適用房本來就是為這些中低收入家庭建的，中簽家庭中沒有固定收入、付不起首付房款的肯定有，而對購經濟適用房的資格準入標準定得越嚴格，遇到的問題就越大。
申購門檻降低催生住房保障制度“夾心層”
為了解決經濟適用房在銷售過程中遇到的這一尷尬，同時也為了讓更多的中低收入者能享受到這一住房保障政策，南昌市決定將經濟適用房購買對象的收入標準提高到一萬元，接近2006年全市城鎮居民的可支配收入水平。
這一調整經媒體報道後引發了南昌市民的熱議，一些年收入接近一萬元的中等收入市民為此叫好，並表現出對經濟適用房前所未有的高漲熱情。在南昌市9月4日到13日接受今年第二批一萬套經濟適用房的申請的10天裏，就收到了27723戶居民提交的購房申請。
與此同時，部分較低收入群體則對政策調整後擴大了經濟適用房購買對象表示了擔憂。南昌市東湖區賢士一路社區的修鞋匠陳茂生說：“購買對象的收入條件放寬，肯定會加劇買房競爭，像我們這樣的低收入群體能買到經濟適用房的希望就更小了。”陳茂生告訴記者，他們家目前人均年收入只有不到6000元，雖然此次也遞交了購房申請，但覺得希望不大。一是聽說目前交了申請的是所提供的經濟使用房房源的三倍，競爭太激烈。另外，自己家庭的經濟條件有限，就算取得了購買資格，在選房時也只能選戶型面積最小的，這樣他們才能買得起。可是小戶型房子那麼少，未必就能輪上。
另外，那些不具備按揭條件又不在廉租房覆蓋范圍之內的低收入家庭，同樣表示出了擔憂。家住南昌市青雲譜區徐家坊街辦新豐社區的章先生，在南昌市今年初推出首批經濟適用房時就提交了購房申請，但由于無法在銀行貸款，最終並沒有買到他們想要的經濟適用房。章先生說：“像我們這樣的低收入人群，既達不到享受廉租房政策的標準，又買不起經濟適用房，那我們的住房誰來保障呢？”
各地探索適宜的申購標準之路
放眼全國，關于經濟適用房購買對象的收入標準如何確定，正成為各地在推行這一政策過程中遇到的難題。雖然國家政策明文規定，經濟適用房主要是用來解決中低收入家庭住房困難，但並沒有明確規定具體的收入標準，因此各地確定的收入標準也不盡相同。
從目前看來，各地主要做法有三種：一是直接以城鎮居民人均年收入為杠桿定標準。如呼和浩特市經濟適用住房的申購條件為個人收入低于年人均可支配收入14055元的家庭。二是以城鎮從業人員人均報酬為基礎定標準，即經濟適用房的購買對象為家庭上年收入低于市統計局公布的城鎮單位從業人員人均勞動報酬若幹的，如天津市；還有不少城市則選擇根據每年城鎮居民人均年收入情況和房價水平不斷調整，如常州市規定根據每年城鎮居民人均年收入情況的提高而不斷降低門檻。
值得一提的是，杭州市最近出臺經濟適用房管理辦法對申購對象做出了重大調整，將原來要求的中低收入的家庭調整為低收入家庭，就是家庭人均年收入要低于杭州市統計局每年公布的上年度城鎮居民人均可支配收入的60%。這一做法與南昌提高收入標準恰恰相反。
最近見諸報端的北京市經濟適用房購買對象收入標準則被一些專業人士譽為“最合理”的標準。這一標準不僅考慮了不同人數、不同年齡結構家庭的收入、支出情況，還結合當時的消費水平和經濟適用房價格水平計算。
經濟適用房購買對象標準到底應該怎麼定？江西省社會科學院經濟研究所所長麻智輝表示，各地應根據當地的經濟發展和居民收入水平因地制宜，並在探索中不斷進行動態調整。而導致這一標準難確定的根本原因在于，經濟適用房目前在各地商品住宅中的比重仍過低。事實上，不僅是低收入群體買不起商品房，在目前房價畸高的情況下，不少中等收入群體也在為買房發愁。麻智輝認為，從長遠角度看，要使這項政策最大程度惠澤中低收入群體，關鍵是擴大供應量，提高經濟適用房在商品住宅供應量中的比重，而且這一比重至少應該達到50%至60%。(馮麗)
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