供需矛盾會在相當長時期存在，要抑制房價繼續走高，調控要在供與需兩個環節上聯動，在擴大供給的基礎上優化需求
文/白津夫
房價與居民生活息息相關，由于住房關聯性強，其價格上漲，將形成連鎖反應；而過熱的房地產市場，還會對整個金融體係和經濟運行產生深刻影響。
為防止金融風險，以及經濟從偏快轉向過熱，當前應把穩定房價放在突出位置。
房價上漲
統計數據顯示，北京市8月份房屋銷售價格同比上漲了12.1%，達到近兩年漲幅的最大值。而在這一個月，深圳的房屋銷售價格同比上漲17.6%，與2006年全年平均房價相比，漲幅超過了一倍。
高昂的房價迫使買房者大筆向銀行借貸，房貸總量迅速攀升。統計顯示，我國1997年商業性個人住房貸款總量只有190億元，到今年上半年，這一數額達到了25720億元，10年時間增長了135倍。
從一些城市住房價格上漲較快的原因來分析，既有共性，也有各自不同的原因。
從共性方面看：一是需求拉動。由于大城市人口比較集中，加之外來人口集聚，購房需求持續增長，成為大城市住房價格持續上漲的最重要因素。
二是成本推動。以土地、建築材料為主，構成住房成本的諸多要素供應趨緊，成為住房價格居高不下的主要內因。2007年上半年，土地購置面積同比上升僅有10%，但購置土地費用卻同比上升28.6%。二季度土地交易價格同比上漲13.5%，漲幅比一季度提高3.7個百分點。其中，居住用地交易價格同比大幅上漲16.2個百分點，漲幅比一季度提高7.3個百分點。地價上漲使得單位土地面積開發成本明顯提高，並最終反映到房價上。
三是發展帶動。房價上漲較高的城市，多是發展較快的城市，經濟發展水平提高和居民收入水平的增長，增強了現實購買能力。加上城市發展空間大、機會多，吸引大量外來人員定居發展，從而形成龐大的住房需求市場。
四是投資驅動。房地產商品具有消費品和投資品的雙重屬性，在我國經濟發展的現階段，還具有較高的保值增值性。所以，個人購買住房仍是投資的一項重要選擇，特別是在條件較好的城市，住房具有投資增值的可預期前景。加上房地產市場還很不規范，給房地產投機留下很多可以利用的政策空間，在利益機制驅動下，很多人加入到住房投資和投機中來。
五是理性主動。一些城市基礎設施好、自然條件優越，在公共服務和公共安全以及文化教育等方面具有優勢，既適于發展，又適宜人居。所以，選擇這些城市定居發展是消費者理性而又主動的選擇。
從個性方面看，除了住房需求正常增長之外，還有一些其他新增因素。
如北京商品房以外地人購買為主。據統計1/3以上的商品住房是賣給了北京以外的人，其中中心區高檔的商品房佔50%，甚至60%以上。
上海房價主要受總部經濟和國外人口增加影響，外資在房地產中扮演重要“角色”。2004年，境外機構和個人購房20272套，購房面積為290萬平方米，合同金額為350億元。2005年，分別為14920套，213萬平方米，332億元。2006年1∼7月為8938套，134萬平方米，229億元。在外資購房最多的2004年，外資購買佔到上海當年銷售市場份額的4%∼5%。
深圳房價主要受“港深同城化”，香港人大量購買，抬高了房價。而且香港人的購買力強、需求旺盛，深圳房價仍將面臨被抬高的壓力。因為比較來看，香港房價高、面積小，香港普通市民看好住房80平方米小戶型，每平方米價格在2萬∼3萬港元。
供需都要調控
穩定住房價格就是要使住房價格與收入水平保持合理的比例。近年來，我國的大城市房價收入比（購房總價與家庭年收入的比值）幾乎均超過10倍,而北京與上海等地區則超過15倍,甚至接近20倍，遠遠超過世界銀行給出的合理值為5倍的指導線，對宏觀經濟健康穩定發展產生直接的影響。
穩定住房價格需要供需聯動。
首先，住房供給與需求要共同推進。在今後相當一個長時期內，我國住房供給與需求仍會比較緊張，特別是隨著工業化和城市化的加快，人口的流動性和居住的選擇性進一步增強，將會加劇住房供給與需求的結構性矛盾。為此，應當加大供給與需求雙向調控的力度。
在供給方面，一是要建立健全廉租房制度，保障居民基本住房需要。到今年6月，全國有586個城市建立廉租住房制度，2007年計劃安排廉租住房資金79.4億元，超過2006年之前廉租住房總額；二是要加大經濟適用房的供給，以最優惠的土地價格、最佳地段，增加經濟適用房的比例；三是提高住房用地在建設用地中的比例，提高中低價位、中小套型普通商品房和經濟適用房在住房供應中的比例，提高土地出讓凈收益用于廉租房建設的比例；四是要在大城市逐步形成廉租房和經濟適用房向中心區集聚，私住房、商品住房向郊外擴展。這樣既符合廉租房和經濟適用房的需求特點，又可以節省通行距離和交通成本，減少城市交通流量；五是為了節約土地、擴大供給，要鼓勵商業性的房地產開發，通過舊房改造方式，擴大住房供給總量。對于城市一些低矮破舊住房，要加大改造力度，合理規劃，明確用途，使有限的城市土地更好地發揮作用。
在需求方面，要在增加供給的同時，引導住房需求逐步理性化。一是住房需求要適應國情實際。我國人口眾多，住房資源有限，不可能把住房標準搞得過于超前。在現階段，不宜過分追求擴大人均住房面積，而要著力解決“有房住”的問題；不宜過分強調住房自有率，我國人均GDP剛剛2000美元，過高的住房自有率既不符合經濟發展的實際，也不利于可持續發展；二是不能把住房當成投資品，更不能以投機為目的。要不斷拓寬新的投資領域，引導社會資金投資到更有利于發展的領域。同時，要建立完善適于市場經濟要求的法律體係，並給民眾以明確的政策法規的預期。例如隨著市場經濟體制的完善，要逐步增加擁有多套住房的成本，包括適時開徵資產稅、遺產稅等；三是通過政策手段有效抑制住房需求。如提高第二套房首付比例，加強貸款限制等。
穩定房價的幾個著力點
今後一個時期是房地產市場調控的關鍵期，要採取積極有效措施，加大政策調節的力度，從供求結合上穩定房價。
首先要明確從供給與需求結合上穩定房價的思路，進一步加大供需雙向調控的力度。一方面通過加大經濟適用房和廉租房的供給，滿足基本住房需求，通過控制貸款供給，有效抑制投資性住房需求。另一方面，根據住房需求傾向，注意調整供給結構，以解決“有房住”問題為重點，適當增加居住用地供應，擴大基本住房供給。同時，有條件地增加其他性質的住房供給，以滿足不同偏好的住房需求。
其次要把住房保障措施落到實處。認真實施經濟適用房和廉租房制度。一是要擴大制度的覆蓋面。沒有建立基本住房制度的城市要加快建立，已經建立的城市要重點完善配套政策；二是對經濟適用房嚴格制度管理，要公開透明，規范運作。建立有效的公共信息披露制度，完善住房徵信體係，加強信息化管理；三是廉租房要進一步完善制度體係，要與分配制度改革結合起來，建立嚴格的收入劃分標準和資格審查制度，保障低收入者成為住房政策的受惠者。同時，要建立完善與收入水平相聯係的廉租房退出機制。
第三要採取有區別的調控政策。一是對于房價上漲較快的城市，要加強指導和監管，調整完善有區別的信貸、稅收政策；二是對擁有多套住房的居民戶，提高其住房轉讓的徵稅標準，以抑制住房投機行為。可借鑒韓國的做法，對于擁有3套以上住宅的居民戶，轉讓房地產課以60%的高標準轉讓稅；三是對于特殊購房需求，採取特殊政策。如對外資購房，要有新的政策，既要有利于招商引資的需要，也要符合穩定住房價格的要求。
第四要建立住房發展計劃。我國住房供給與需求緊張狀況將是長期現象，為此必須建立保障基本住房需求的住房發展計劃，持續建設和發展，有計劃地解決居民住房問題。
第五要強化地方政府在穩定房價和住房保障中的責任。要把穩定房價和住房供應及住房保障，作為地方政府行政考核的重要內容。
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而在目前住房貸款仍是銀行相對優質貸款的情況下，放寬政策限制，政策的執行效果將只能是“雷聲大，雨點小”，難以收到預期的抑制房地產炒作，避免房貸風險的效果。
