制止囤地、限制“地王” 土地新政“鬥地主”

嘉賓：上海中瑞市場研究有限公司市場部經理應振祥

房價居高不下、“地王”新紀錄頻頻，日前由國土資源部發布的《招標拍賣挂牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，限制“地王”、打擊囤地的出發點，使新政受到普遍關注。與此同時，地方政府的土地供應方式也在進行著新嘗試。如上海市剛剛實施的633號文件，便對住宅類用地的規則進行了調整。針對土地源頭的調控，將對樓市產生怎樣的影響？此次上證第一演播室特請來專業人士，為網友做出解答。

活動策劃：柯鵬唐文祺

主持人：唐文祺

整理：唐文祺實習生朱宇琛

競爭加劇引發囤地現象

主持人：今年以來，各地“地王”頻現，大開發商紛紛搶地囤地，這種現狀反映了怎樣的土地環境？開發商囤地會對市場產生怎樣的影響？

應振祥：造成這種現象的原因是多方面。首先，土地的稀缺性體現在其唯一性和不可替代性，對開發企業而言，因為沒有地就不會有房，也就沒有了市場份額。再加之土地的不可移動性，使得局部土地稀缺性加劇(如上海內環等區域)。其次，從全國各地土地供應的情況來看，政府土地儲備較少的情況較為普遍，從而使得土地一級市場供求關係緊張。同時在土地供應日趨減少的形勢下，擁有大量的土地儲備成為房地產開發企業的核心優勢，開發企業更加舍得投入來爭奪“地王”。第三，受到資本市場的影響，土地市場與股票證券市場的關係息息相關。尤其在近期，正如貴報報道的那樣，“股市”與“房市”的相互作用，也成為推高地價的作用力之一。

對于部分土地儲備量較少的開發商來說，不通過激烈的競爭獲得土地就將意味著後期沒有可用于開發的土地。尤其是在某個城市運營中的建設空檔區，前期土地儲備已經消耗殆盡，繼續補充新的土地，成為迫切需要。

開發商的盲目囤地，會帶來土地有效供應和利用不足，可令市場供應“縮水”，部分房地產開發企業憑借其資金實力圈佔大面積土地，形成“壟斷”，從而推動房價上漲，進而增加銀行信貸風險和政府信用風險。

新政控制源頭市場

主持人：關于土地招拍挂方面的法令調整已有多次，此次國土資源部39號令的要點體現在哪裏？上海近期也出臺了關于住宅土地招拍挂的新規定，新政策的出發點和意義是什麼？

應振祥：由于前一段時間，全國各地“地王”現象頻傳，全國房價大漲。“39號令”是政府調控當前房地產市場，使其健康發展的一個手段之一。這次調控的一個重點是，土地款的支付，只要不違反土地出讓合同，按照合同約定分期付款是可以的，但不再可以分期、分批拿證了，必須繳清全部出讓金後，才可以拿到建設用地使用權證。

由于過去一些地方土地出讓過程中，受讓人未繳清全部出讓金就取得了土地使用權證，或根據付款進程和支付比例部分取得了建設用地使用權證書，造成了一些項目房子都賣了還沒交齊土地出讓金的現象出現，同時，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問題。這次“39號令”的出臺，能對當前一些開發商蓄意囤積土地的行為起到有力的遏止作用。

關于上海市住宅土地招拍挂的新規定的實施，意味著在新規則下，開發商將最多只有兩輪的出價機會，土地漲價的空間將明顯濃縮。新政出發點是為了遏制“地王”頻出現象和平抑高房價。減少開發商在公開舉牌氛圍下，將地價推高。此舉相對于公開拍賣來說，將有利于堵截高地價。在公開舉牌的氛圍下，開發商容易衝動，從而將地價推高。新規實施之後，開發商會根據自己的成本報出較為合理的價格，從而減少地塊出現驚人高價的可能性，並對平抑高房價起到積極作用。

規范市場促進供應

主持人：土地新政會對樓市產生怎樣的影響？“39號令”對于土地開發的要求有所提高，從而延長了土地開發的時間，這對土地供應會有影響嗎？

應振祥：政府在土地方面的調控，對樓市會產生一定影響，但是當前土地政策對樓市上漲的實質性影響因素較少。當前土地資源日顯匱乏，而人們對房地產的剛性需求強勁，因此，在當前相關保障性房地產政策實施效果未得到有效證實的背景下，土地方面的調控能否有效阻止房價上揚的局勢，還有待觀察。但土地方面的調控是整體樓市調控中不可缺少的關鍵性調控手段之一。“39號令”將使各級地方政府加大對閒置土地處置力度。依法徵收土地閒置費；對于超過規定年限未動工開發的土地，無償收回等政策有利于清理、盤活閒置存量土地應有積極影響。

此外，“鬥地主”後的囤地之風將會有所抑制，房地產開發進度可能會加快。“39號令”將打擊部分開發商蓄意囤積土地的行為，促進企業加快開發節奏，將使一些房地產企業放棄囤積土地、捂盤惜售的做法，加快開發進度，增加市場的有效供應。對規范房地產市場應有幫助。

全國各地“地王”頻現，多次出現樓面地價達到甚至超過周邊商品房價的現象

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