中國政府網1月8日公布了《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，通知明確指出，農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、佔用農民集體所有土地搞房地產開發。農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過
省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準。
通知發出之後，“一石激起千層浪”，引起了全國各大城市小產權房交易雙方的注意。本報也陸續接到不少寧波市民的咨詢電話：寧波市小產權房是個什麼形態？為此，記者展開了調查。
45萬與200萬的差價誘惑
1月10日，寧波市莊市街道光明新村。一排排漂亮、整齊的聯體三層住宅間距合理，每套住宅門前都有自己獨立的小花園，小區院內還有中心花園、健身設施。“就是別墅一樣的。”房屋中介公司的小陳向記者介紹，“每套面積190平方米左右，上下三層只要45萬。”記者粗算了一下，每平方米不到2500元，還是新房，而且這裏離寧波市區車程只用半小時左右。
“只不過是農民拆遷後的安置房，你們雙方談好，協議簽好，完全可以買的。”小陳說，“雖然沒房產證，協議上該約定的寫好就沒事，很多人買的。”
記者隨後走訪了院內的幾戶居民，發現這裏的房子轉讓早已不是秘密，甚至還有些“緊俏”。一位在曬衣服的大姐說她家裏現在沒房子轉讓，“你要的話，可以幫你問問，來買的人太多了，價格還在漲呢，前段時間好像只要40萬到42萬。”
這麼好的性價比當然誘惑人，因為相隔光明新村僅半站路程的臥龍花園別墅，每平方米價格要上萬元。臥龍花園的物業管理員告訴記者，這是個有產權的正規別墅群，單體別墅面積都在200平方米以上，每棟售價大概在200多萬元，“這還是以前的價格。”
小產權房私下轉讓挺鬧猛
隨著城市的發展，昔日寧波的“鄉下”已縮短了與中心區的距離。以鄞州區為例，集士港、古林、姜山等鎮到市中心的車程都在半小時左右，而且公交便捷。
在古林鎮菜場旁邊，一家連招牌都沒有的房產中介隱藏在民宅裏，店主用幾塊板上寫滿了鎮裏的房訊：俞家有房3間、帶院子18萬元；布政有房2層5間24萬元……偶爾也能看到標有“國有”字樣，店主周先生說，那是有正規手續有產權證的，價格稍高些，可上市交易。“其他的都是農房，村民和你簽協議，你可自住也可再到我這來轉讓。”周先生給記者看了幾戶已成交的協議。“如果你要新房的話就要等，俞家就有一大批新房剛分下去，要不了多久就會有村民往外轉讓。”據這名中介人說，村民從村裏分得一套要38萬元，屬集體產權的拆遷還建房，如果轉出來可能要60萬元上下，“三層的聯體啊，怎麼也比外面商品房劃算。”周先生說。
無論是城東的五鄉、邱隘，城南的姜山，還是北面的莊市、莊橋，或者西面的集士港、古林，這些在寧波行政規劃上已被稱作城市，而土地屬性仍是農村集體承包性質的地域，村民們的小產權房正以“農村包圍城市”的路線悄然交易著。
私下交易暴露監管缺位
記者在調查後發現，村民們宅基地上的自建房和新農村建設拆遷後的還建房，使用權是村民自己的，“自己的地和房，自己住、租或賣都不由我們嗎。”古林一村民的話代表了不少村民的想法。
莊市街道光明村的一位村幹部說出了村一級管理層的無奈：“土地是集體所有，我們建新村按規定只分房給本村村民，但是他們自己不住，租或賣給外面的人，我們怎麼幹涉？當然，我們不支持。”
與之相關的國土資源部門、房管部門竟然也“無權插手”。“我們的工作范疇主要是管理寧波市區內的房屋，農村的我們管不到。”寧波建設委員會房管處的一位虞姓工作人員說，“要說到管理，也僅限于發放農村房屋產權證，但現在發證工作也基本停了下來，主要是因為大多數農村房申報的資料不全。”寧波國土資源局地籍管理處的丁副處長表示，他們已將此作為下一步工作重點課題進行研究。
正是因為“沒有人管”，小產權房交易的所謂“好處”凸顯出來：不用繳納相關稅費，交易自由簡便，更重要的是“位優價低”。
對寧波房市影響不大
一位寧波房產中介資深人士透露，寧波小產權房的來源主要是村民個體手中宅基地上的自建房和新農村建設拆遷後的還建房。寧波大多數房產中介手裏都會有一些小產權房信息，“城中村的房子也很吸引人，雖然土地性質不同，手續不全，但仍然有市場。”
“寧波房市目前確實存在一些小產權房，但它們不是市場主流。”眾策房產代理公司經理曾雪松說，西郊的聯豐村曾有過部分樓盤，只有一本大的產權證，“這種情況都需通過二手市場補交稅費、土地差價，補辦產權證。”曾雪松認為，目前確實存在一些小產權房，都是村民個體與城市居民、外來人員的私下交易，“量也不是很大，也不能公開上市，對寧波二手房市場構不成什麼威脅。”
村民與“吃螃蟹”人的算盤
有人把買小產權房的人比作敢“吃螃蟹”的人。記者調查發現，這些敢“吃螃蟹”的人幾乎抱有同樣的心理：注重價格便宜，相信法不罰眾。在古林，一位買了俞家村房屋的河南人就告訴記者：“買賣是你情我願的，有協議保證怕什麼？”他甚至認為全國各大城市都有這樣的小產權房，“所謂法不罰眾嘛，真要遇上拆遷，村民要收回也得按時價算給我的，我也虧不到哪去。”
“村民賣房有多方面原因，但有一點可以肯定，村民都知道地是買房者帶不走的。”在高橋鎮政府工作的小董說，村民都知道他們的地是集體承包土地，一旦政府徵用拆遷、規劃，購房者是得不到補償的，還是要來找村民。
法律不保護小產權房購買者
正如小董所說，政府徵用土地所帶來的拆遷補償等，都與小產權房購買者無關。“購房者雖然居住在村裏，但並不是村集體成員，不能享有政府給予村集體的任何補償，也不享有村集體的公共福利。”在張隘村購買了70平方米農房的馬女士這幾天特別著急，因為什麼證也沒有，擔心是否能得到拆遷補償。外來人姚慶祥在福明街道陸家村向當地農民買房子，現在房子拆遷了,拿不到還建房子，且補償款特別低。
浙江維知律師事務所的顧猛律師認為，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權。與城市房地產最大的不同之處是，這種建設在農村集體土地上的住宅，其流轉范圍僅限于農村人口之間，不能向城市居民出售，不得用于非農業建設。因此，將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護。顧猛律師說，《物權法》明確規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”這意味著，購買小產權房的購房者也不受《物權法》的保護。
新聞鏈接
什麼是小產權房?
國家發產權證的叫大產權；國家不發產權證，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。所謂的鄉產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證由鄉政府或村政府頒發。
買小產權房的風險不容忽視
小產權房沒有國家認可的合法產權，購房人只有暫時使用權，不能合法上市交易。小產權房的風險不容忽視：
第一、“鄉產房”、“村產房”等小產權房沒有國家的產權證書，不能通過正規途徑設置抵押，不具有房屋所有、轉讓、處分、收益等權利，不能辦理房屋產權過戶手續。第二、如果遇到國家徵地或拆遷，購房人的利益將很難保證。第三、雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產出現糾紛，缺少法律支持。第四、購買鄉產權那樣的小產權房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風險。 (記者 徐宇)
