過去幾個月，上海一些老式小區頻頻遭遇物業公司“拋盤”，其中一些小區的物業管理由于無人接盤，變成“真空”小區。據報道，滬上被棄小區的數字呈上升趨勢，中心城區某區無人管理的小區就有39處。業內人士預計，目前已有1/3以上的住宅小區面臨管理危機，部分8－10年的小區可能成為“燙手山芋”。
老式小區裏的房子以前大都是公房，由單位或者政府管理，基本不存在物業管理收費的問題。十多年前開始，公房逐漸變為私房，物業管理收費的標準由政府定價———每套房屋每月管理費4.5－7.5元，保安、保潔費3－6元。平均算來，每平方米物業費0.2元左右，10多年來，這個標準一直沒變。隨著時間推移，矛盾逐漸凸現，一家口碑還不錯的物業公司就表示，老化設備維護費過高、物業費偏低且收繳率低，以及最低工資調整帶來的用工成本增加導致的虧損是他們撤離的主要原因。
老式小區現在出現的困境，也是計劃經濟向市場經濟過渡過程中的一種必然。其實不僅上海出現了這樣的現象，北京崇文門某全市最大的回遷小區，就面臨著物業費收繳率過低的矛盾，物業公司不得不把地下室裝修出租，以維持經營，結果小區環境急轉直下，一些業主還時刻擔心小區的安全。
物業撤離後，小區清潔、安全等問題凸現，極大地影響了小區居民的生活，也使小區的居住品質下降、物業相對貶值。對此，有人建議由政府托底、給予物業補貼等，但這只是權宜之計，因為政府畢竟財力有限，應該用到最急需的地方。所以，要解決這一問題，最終還得依靠市場。
物業管理歸根到底也是一種商品（服務），必然要遵循市場的規則，由買賣（服務）的雙方———業主和物業企業就價格進行博弈。之所以很多小區出現“物管”真空，根本原因就在于一個適格的談判主體沒有出現，這個適格的談判主體就是既能充分尊重市場規律、又能充分代表業主利益的小區業委會。其實，新式小區也存在類似問題，只是物業收費相對較高，矛盾還沒有大規模出現。
對此，不妨分中短期和中長期兩個目標，逐步實現物業管理由計劃經濟向市場經濟的過渡和接軌。
就中短期而言，最重要的是解決老式小區的物管“真空”問題。由于在習慣了廉價服務的人群中直接實施沒有政府參考價做基本定價依據的直接對價模式並不可行，所以政府定價在短期內還是需要的。不過政府在提供指導價格的時候，應該通過充分的市場調研，更加貼近市場實際，而且提供一定的浮動范圍。本月中旬，一份提升老式小區物業收費標準的報告，將由市物業管理行業協會呈送房地及物價部門。我們希望新的標準能更好地平衡居民和物業管理企業的利益。
此外，政府要提供一些輔助措施，例如首先在真空小區附近設立公共垃圾箱，把最迫切的衛生問題先解決。考慮到提高物業費標準可能給一些生活較困難的居民帶來較重的負擔，政府可以對低收入人群實施特困補貼。而在物業公司進駐之前，一些老式小區也可發揮過去那種鄰裏間親和的優勢，暫時實行治安和衛生自治。待時機成熟，再移交給專業物業公司。
從中長期來看，物管“真空”的出現也未必全是壞事，反而有可能成為培養小區自治管理和公民自治習慣的一個良好契機。小區業委會的出現，既需要政府和各方面的大力支持，也需要居民觀念的變革。在“百廢待興”之時，為業委會的工作建立健全全面的章程和制度，包括小區公共利益的界定、收益分配制度的制定，等等，可能是樹立權威的一個重要途徑，也是為小區今後的自治打下良好基礎的“制度先行”之舉。在此基礎上，業委會可以根據各小區不同特點，充分發掘小區可能的公共收益空間，比如各種類型的廣告位、停車位等等，為小區尋找長期可能的物業費補充空間。（童大煥）
