新華網北京４月６日電（記者
陳芳、鄧華寧）２００８年的樓市，可謂“亂花漸欲迷人眼”。繼深圳、廣州、上海等地部分樓盤的價格松動後，京城樓市近來也悄現“一次性付全款八折”“買房送大禮”等“打折風”。
相較于以往瘋漲且堅挺的房價，近期開發商的一些降價“打折”行為，以及樓市的一些異動現象，是否意味著房地產市場的調整已經開始？記者對此進行了調查。
“打折風”漸起：“低開高走”促資金回籠
這一輪樓市“打折風”中，萬科無疑是“動作”最大的一個。
從珠三角一路刮到長三角，萬科的“打折”，使得本是局部的調整呈現了擴散態勢。盡管北京萬科有關人士一再表示“暫時沒有降價計劃”，但目前三個項目的優惠幅度卻是近幾年罕見的，僅萬科中糧假日風景，一次性付款就可打九三折。
消失許久的送車位、贈裝修費等多樣促銷方式也開始粉墨登場。“富力又一城”２００８年年初，就推出了“買房送５重大禮”的活動：免３％契稅、免１０年物業費等。珠江帝景博悅的房子“折”得也很有魄力，均價２萬多元的房子，每平方米可直降５０００多元。
記者調查發現，實行打折或者贈送實物促銷的，多數是一些大的上市公司項目或老項目的尾盤。
“這段是政策敏感期，低開高走保險一些，定高了容易把自己套住。”一樓盤項目銷售負責人向記者表示，“我們現在給客戶的是優惠，但不是降價，過了這陣，房子肯定還會漲。”
北京萬科有關人士告訴記者，項目如何定價主要是依據市場情況，對于萬科這樣項目較多的龍頭企業，資金流快進快出是一個重要原則。
“鏈家地產”市場研發中心的調查顯示，目前北京在售樓盤中約有七成多項目在打折銷售，打折幅度一般為九五折至九九折之間。這表明，北京樓市開始進入高位調整期。
與開發商的一些暗自降價行為相反，樓市成交量持續著低迷狀況，市場觀望氣氛日益濃重。北京市房地產交易管理網數據顯示，今年２月北京市二手房網上簽約套數僅為１００４套，相比１月份降幅超５０％，創下自去年７月實行存量房網上簽約以來的最低點。
“連續多次加息，再加上對第二套房的限制以及經濟適用房、限價房、廉租房等保障性住房政策的不斷出臺，一定程度上改變了人們對于房市的預期，北京樓市會變得有些理性。”中國社會科學院倪鵬飛研究員如是評價。
高價地頻“流拍”：開發商正視瘋狂拿地風險
進入２００８年，曾經一度瘋狂拿地、頻爭“地王”的開發商們，面對土地供應，普遍顯現出“發蔫”症狀。
１月８日，與兩年前曾拍出２６億元“地王”的北京廣渠路３６號地僅一街之隔的廣渠路１５號地慘遭流標。規劃總建築面積６６萬平方米、被業內認為可能是新“地王”的朝陽區來廣營鄉清河營村１號住宅用地開標，因參加投標的開發商不足３家也在去年底以流標收場。
“真是太意外了。”中原地產華北區域總經理李文傑在得知拍賣結果後連連搖頭。在他看來，這些“絕版”地塊地段好，周圍的配套設施也已比較完善，“應該拍個好價錢”。
土地市場連爆冷門的現象也在其他地方上演。去年底，廣州推出１２宗地塊，僅７家單位競價，最終２塊地流拍、５塊地以底價成交。南京地價近期也如同“過山車”般急速下墜，地處江寧區的一地塊以底價成交，樓面地價每平方米２０００元，而就在一個多月前，同板塊的成交土地樓面地價為每平方米４４４６元，降幅超過５０％。
“隨著政府打擊開發商囤地的力度越來越大，開發商開始正視大量拿地的風險。加之面臨信貸緊縮形勢，開發商資金鏈緊張，無疑是這些地塊流標的最大原因。”北京師范大學董藩教授指出，土地價格過高，會嚴重透支未來的房地產價格。
與高價地“流拍”形成對比，是取得較多土地的企業對土地的有效利用不足。中國房地產業協會發布的《２００７上半年中國房地產市場研究報告》披露，“上半年全國完成土地開發面積同比增長７．６％，增幅比２００６年同期回落２６．４個百分點，佔待開發土地面積比重僅４０％。”
國土資源部有關負責人向記者表示，國家近期加強對閒置土地加大監管，規定開發商不能分期獲取土地證，防止開發商依靠少量土地“滾雪球囤地”，亦可防范金融風險。
流動資金減少：開發商從未這樣缺錢
“今年中國房地產公司面臨著前所未有的融資艱難期。”ＳＯＨＯ中國總裁潘石屹坦言，這些困境包括：公司負債情況是否危急；同類住宅開發商之間競爭如何解決；面對保障性住房，自己的產品定位如何找準市場需求；從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應對其對需求量的影響等。
記者在調查中了解到，目前銀行信貸緊縮越來越明顯，很多中小房地產公司已經不能獲得銀行授信，同時大公司的授信額度也被削減。
“去年的金融調控將開發商自有資金提高到了３５％，並且嚴格規定項目開發到中後期才能貸款。今年是國家１０年來首次執行貨幣從緊政策，房地產流動資金已經減少了５０％，我做這行１０多年了，從來沒有這樣缺錢。”京城一大型房企的總經理向記者訴說。
一些開發商反映，房地產業以前貸款充足時，投入的資金會產生好幾倍的乘數效應，一筆貸款可以轉幾個項目。而今，傳統的銀行貸款之路難以走通，而國內監管部門對房地產公司首發上市的嚴格審核，上市或增發融資也相當困難。
“金融是房地產的‘血脈’，從緊的貨幣政策‘卡’住了房地產市場的‘咽喉’。”南京網尚房地產公司總經理胡光輝認為，土地價格的降低最終也將傳導到一手房，因為地價下跌會大幅減少成本。
破“以地生財”稅收格局 有望間接平抑房價
“政府針對房地產的本輪調控，表現出國家讓利于民的價值取向。”南京市房管局副局長郭宏定認為，許多城市房地產稅收近年大幅增長，最極端的表現是去年“面粉貴過面包”現象。而從緊的貨幣政策，有利于扭轉地方“以地生財”的稅收格局，可以讓開發商瘋狂追逐土地價格的現象回歸理性。
記者在採訪中了解到，依托資本市場融資一直是上市房企大膽圈地的原動力，而ＩＰＯ融資後禁止買地的規定，意味著開發商只有加速開發已有項目，快速銷售回籠資金，然後用所得的資本金再去拿地。這樣“地王”現象可大大減少，有助于短期內增加樓市供應，進而起到抑制房價的作用。
對于當前房地產市場出現的新動向，國務院發展研究中心的專家分析認為，原因是多方面的：一是第二套房貸政策出臺、從緊的貨幣政策和央行的連續多次加息，抑制了部分超前消費和投資性購房需求；二是保障性住房建設力度加大和限價房計劃供應量的增加，分流了部分購房需求；三是由于一些城市房價上漲過快，超過了購房者的承受能力。
在樓市異常波動的過程中，政府的力量不能“缺席”。專家認為，政府“抓緊建立住房保障體係”的承諾實實在在，房地產市場已經由以往的“單純市場化改革”轉向市場與保障並行的“雙軌制”，被保障人群的增多將減少商品房購買人群，改變消費者被“強迫”購買高價房的狀況。而幫助中等及中等偏低收入的家庭解決住房困難，需要政府建立多渠道的投融資機制，逐步形成適度、多樣、梯次供應和消費模式，有計劃、有步驟地解決他們的住房問題。
２００８年國務院已明確將“抓緊建立住房保障體係”納入政府工作規劃中。顯然，房地產政策向住房保障傾斜，比爭論房價“拐點”是否到來更有價值，人們更期待一個平穩理性的房地產市場的到來。
