2008年房地產行業整體投資機會將在市場面臨的諸多不確定因素逐步明朗後展開。從目前的市場情況看，這些因素已經開始明朗化，行業的宏觀調控目標已經十分明確，07年業績持續高增長已成事實，08年房價預計將在高位徘徊，成交量將逐步放大，但全年同比下降概率較大，08年業績在07年高額預收賬款保障下確定性較強。

    07年業績持續爆發式增長

    2007年，房地產行業收入與利潤大幅增加。截至2008年3月22日，房地產行業有42家上市公司披露了2007年年報，剔除了3家不可比的公司，其余39家公司07年共實現營業收入1071.6億元，同比增長65.81%；實現營業利潤250.87億元，同比增加102.81%；實現凈利潤181.2億元，同比增長97.3%。每股收益為0.52元，同比增長56.9%；凈資產收益率為15.86%，同比增長76.86%。

    從已公布年報的上市公司來看，受益于房價的快速上漲，營業收入和利潤均大幅上漲，整體增幅超過了A股市場的平均水平。

    2002-2004年，全行業主營業務利潤率水平穩定在26%左右，2005-2006年，營業利潤率水平上升至30%，07年更大幅上升至39.58%。凈資產收益率和每股收益在業績的支撐下逐年攀升，亦已達到歷史最高水平。預計08年房地產行業的營業利潤率將回落至35%左右的水平。在宏觀調控和銀根緊縮的影響下，房地產行業的集中趨勢已非常明顯。2008年，從緊從嚴的調控政策仍將繼續，預計行業的集中度將進一步提高。

    上市公司的經營管理能力不斷提升。2002-2004年，房地產上市公司的主營業務成本佔收入的比重穩定在73%左右，2005、2006年分別下降至69.5%、68.2%，2007年大幅下降至60.4%。

    但行業擴張加劇資金緊張狀況。2006年、2007年，全國房地產價格出現普漲現象，加上銀根寬松，房地產公司普遍採取了積極擴張的戰略，不斷加大土地儲備，而到了07年四季度，調控壓力加大，銀根突然緊縮，房地產公司普遍出現資金緊張的狀況。在2006年營業收入增長27.9%、2007年增長65.8%的情況下，39家上市公司每股經營現金從-0.36元減少到-1.18元，現金缺口加劇。除了直接買地進行開發，參股投資的情況也更加頻繁，2006、2007年，每股投資活動現金流出大于流入，說明對外新增投資大于收回的投資回報。

    雖然面臨資金壓力，房地產行業預收賬款、存貨增長也保障了未來業績的增長。2007年，39家上市公司的預收賬款達628億元，同比上升86.91%，為2008年的業績打下了堅實的基礎，雖然部分城市在2008年存在房價回調的可能，但只要能夠保持一定的銷售量，房地產公司的預收賬款仍然能保持較快的增長，但預計增速將有所回落。

    此外，短期償債風險略有降低。07年資產負債率與06年基本持平，約為61.5%，受益于這一輪大牛市，直接融資增加較多，權益有息負債率連續兩年下降。

    謹慎推薦地產股

    從今年一季度房地產行業相關調控政策和官方言論來看，政府對于房地產市場的調控目標已經越來越清晰。即：一是重點解決低收入家庭的住房保障問題；二是針對商品房市場，增強有效供給，合理引導消費需求，抑制投機投資需求，防止房價大起大落。

    從去年11月開始，房地產板塊已經連續調整了近5個月，申萬地產股指數從11月初的5850點下跌到近期的3500點，跌幅達40%，我們關注的一線地產股萬科和保利地產最大跌幅達50%，金地和招商地產最大跌幅達60%。同期上證指數最大跌幅也接近40%。從兩者走勢對比來看，從07年11月到08年1月，房地產板塊走勢落後于大盤；而最近一段時期，房地產板塊走勢開始強于大盤。

    回顧08年一季度，我們發現行業基本面已經逐步明朗。行業調控政策已經非常明確，07年業績高成長已成事實。07年的高額預收賬款可以給行業08年貢獻40%-50%的利潤，在房地產市場比較悲觀的情況下，08年行業的整體業績增長可能下降到15%左右。唯一不確定的是房地產市場成交量和房價的發展趨勢，對此我們的判斷是：08年房價在高位徘徊，成交量下一階段環比上升、同比下降的概率較大，因此上市公司09年的業績不確定性較大。

    在滬深300成分股08年平均PE僅為20倍的今天，我們認為龍頭地產股的估值水平也應下調到25倍，對于業績成長存在不確定性的二線地產股只能給20倍的估值水平。

    我們認為，如果二季度房地產市場成交量環比持續上升，樓市全面回暖，將給地產板塊帶來階段性的反彈行情。對于個股投資方面，我們仍然更加看好布局全國、經營管理水平較高、周轉速度較快的一線地產公司，如萬科、保利地產。二線區域龍頭中，建議關注07年預收賬款較多、現金充沛的華發股份，項目位置具有明顯稀缺性的冠城大通。 (長城證券 劉昆)