17年前，中煤進出口公司(以下簡稱“中煤公司”)以28萬美元的價格購得兵馬司胡同的一處四合院，他們沒有想到，數年後，當年的賣家竟以一份補辦的房產證將他們告上法庭，要求退還房屋。白紙黑字的《購銷合同書》，在數次判決中也被認定無效。完成了十幾年的交易為何在法庭上成為輕易被推翻的事實？
記者近日對這一事件進行了跟蹤調查，並採訪了多位法律專家，多數專家的意見是：房產證雖然重要，合同更重要，法律必須維護公平和誠信交易的基本原則。
緣起：房屋賣家要討房
北京西城區兵馬司胡同17號院落的四合院原係王福時、項蘊華夫婦所有。1991年9月13日，王、項兩人與中煤公司簽訂了《購銷合同書》，將該房屋以28萬美元的價格賣給中煤公司。其後，中煤公司向王、項交付購房款28萬美元，王、項兩人也將該房屋移交給中煤公司佔有使用，並同時移交了該房屋的房產證。由于王、項兩人均移居海外，該房屋的過戶登記手續一直沒有辦理。
隨著房價的飛速增長，這一佔地600平方米的房屋的價值劇增。據中煤公司法律事務部工作人員稱，王、項兩人隱瞞房產證早已交給中煤公司的事實，于1998年8月9日，在《北京日報》刊登聲明，以房產證遺失為由，在房屋管理部門補辦了新的房產證。2007年3月，王、項兩人向北京市西城區人民法院提起訴訟，要求中煤公司騰退房屋。于是，這樁木已成舟的交易，在17年後重新被搬上法庭，成為雙方爭持的焦點。
王、項夫婦堅持認為，他們與中煤公司只有租賃協議，沒有買賣關係，但卻拿不出租賃協議和其他證據來證明。面對中煤公司舉證的房產證、《購銷合同書》、付款憑證等證據，夫婦倆只是對把房產證交給中煤公司作了辯解，說是為了方便中煤公司使用房屋。2007年5月，西城人民法院以王、項兩人持有房產證且房屋未過戶為理由，判令中煤公司騰退房屋。中煤公司不服判決，上訴至北京第一中級人民法院，2007年9月被法院以“無法提供購銷合同原件”為由維持原判。
在法庭判定中煤公司騰退房屋的情況下，中煤公司隨即找到了合同的原件，並就房屋確權問題向西城法院起訴王、項，主張實際履行合同，要求王、項夫婦協助辦理過戶手續。但讓他們沒有想到的是，主審本案的西城區人民法院認定雙方的買賣合同無效，駁回中煤公司訴訟請求。理由是，中煤公司屬于企事業單位，根據《城市私有房屋管理條例》的規定，企事業單位購買城市私有房屋須經縣級以上人民政府批準，而該買賣並未經過批準。至此，本案告一段落。但這樣的結果卻讓中煤公司難以接受，是什麼讓中煤公司將要失去了已經買來17年並投入使用的房屋？
爭議：過期條例能否作為審判依據
“他們怎麼可以這麼判？《城市私有房屋管理條例》是計劃經濟時代的產物，現在都已經被廢除了。就算我們的案子適用于當時的法律，可是根據《合同法》的規定，行政批準並不是合同成立的要件，而且是可以補辦的。現在這條法規已經壓根兒沒有了，就說明當時的行政審批是不需要補辦的了。對法院的判決我們真的很不理解。”在接受記者的電話採訪時，中煤公司的法律顧問張女士仍然憤憤不平。她承認，由于我國《物權法》的規定，不動產的所有權轉移需要以過戶登記為生效要件，因此沒有辦理過戶的中煤確實被鑽了法律空子。但讓他們不解的是，一條已經廢除的《城市私有房屋管理條例》，怎麼能成為判決的依據，並讓言之鑿鑿的買賣合同化為一張廢紙。
記者隨即了解到，《城市私有房屋管理條例》頒布于1983年，其中第十三條規定：“機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。”2002年，國務院下發《關于取消第一批行政審批項目的決定》，其中第329項即取消了對機關、團體購買私房的審批手續。2008年1月15日，《國務院關于廢止部分行政法規的決定》出臺，其中第23條明令廢止《城市私有房屋管理條例》，由《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》代替。看來，中煤公司的描述確屬事實，問題在于，這條已經被廢除的規定是否應該成為判定合同無效的依據？
帶著這一疑問，記者向西城區人民法院發區採訪函，希望能夠採訪主審本案的西城區人民法院法官，請他談一下此案判決的依據，以及普通群眾在房產交易中，應該注意什麼問題，遺憾的是，法院辦公室負責人告訴記者，法官不願意接受採訪，原因“是現在出臺法律與以前的法規不一樣，兩者不能一概而論。”
至本文發稿前為止，記者經過多方努力，希望能聯係到事件主角王、項兩人，但是都沒有如願。後來，記者輾轉找到了王、項二人的代理律師張女士，張女士先是表示接受採訪需要當事人同意，後來又告訴記者：“我們所裏現在也找不到當事人了。因為他們經常在外地居住，我們平常要找到他們也很不容易。因此，不能接受記者的採訪。”
那麼，頒布于1999年的合同法能否對這起發生于1991的買賣起作用？在相關法律專家的指引下，記者查閱了最高人民法院審判委員會頒布于1999年的《合同法司法解釋》，其中第三條明文規定：“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法。”
就此，對外經濟貿易大學法學院教授梅夏英表示：“從現行法的規定看，行政法規是可以影響合同效力的。但我國早期很多行政法規大多數是在我們的法律體係還不完善、不健全的情況下規定的，更強調管理的性質。像《城市私有房屋管理條例》，它要求雙方買賣要由政府批準，但它並沒有禁止買賣。中煤這筆交易，錢都付了這麼久了，房屋投入使用十幾年，交易早已經完成。現在法規已經被廢除，不應該機械地套用。”
但也有個別專家不同意這種觀點。一位不願透露姓名的專家對記者說，從理論上來說，由于缺少了當時必須的行政審批程序，在1999年以前，中煤的這筆房屋交易是得不到法律保護的。只有等《合同法》出臺以後，這張合同才進入了法律保護的范圍。也就是說在1999年前，如果出現買賣雙方任何一方反悔，合同就受不到法律的保護。王、項夫婦于1998年在《北京日報》上挂失了房產證，也可以算是一種反悔行為。因此，中煤公司可以追究王、項夫婦反悔的責任，但是不能引用這個合同。
對此，中煤公司總法律顧問周立濤表示不能讚同。他認為，王、項夫婦如果要反悔的話，其必要的標志應該是向中煤公司表達反悔的意思，並就此展開協商。然而，不但1999年以前王、項夫婦沒有找過中煤公司，就是一直到2006年前後這10多年內，中煤公司一直都不知道王、項夫婦反悔的意思。王、項夫婦1998年登報聲明所持房產證丟失，中煤公司並不知道。更重要的是，這種登報及其後的補辦房產證的行為，掩蓋了將房產證已經依照合同交給了中煤公司的事實，是一種明顯的欺騙政府登記機關的欺詐行為，不但不應該支持，而且應該受到法律的制裁。否則，大家都來欺騙政府機關，法律的權威何在？
中國人民大學法學院高聖平副教授則持相似觀點：“即使適用《城市私有房屋管理條例》也不能得出中煤這個合同無效的結論。企事業單位購買城市私有房屋需要經政府批準的規定，在法律規范性質上雖然屬于強制性規范，但這一規范僅僅只是管理性規范，而不是效力性規范，違反了它並不一定導致合同無效。我國司法實踐早已確立了這一標準，最高人民法院副院長黃松有教授即指出，‘法律和行政法規中的強制性規定，有的屬于行政管理規范，如果當事人違反了這些規范應當受到行政處罰，但是不應當影響民事合同的效力。’”
接受記者採訪的其他法律專家，大都表達了與高聖平相近的觀點。如物權法權威、直接參與物權立法的中國社會科學院法學研究所民法研究室主任孫憲忠教授就認為，物權法出臺以後，關于房產等物權的糾紛，不管有什麼道理、是什麼行政依據，都一律應該以物權法為依據。再引用過去的與物權法相抵觸的行政條文進行判決是不妥當的，何況這種行政法規已經被撤銷了。
