進入2008年，中國樓市已經由“土地為王”開始轉變為“現金為王”。近期，房地產價格的盤整和成交量的下滑，開發商面臨資金回收壓力。這使得不少開發商開始轉讓手中的項目、土地、產權等，以實現再融資。隨著眾多開發商還貸高峰期將至，類似的項目轉讓融資行為將會變得更加普遍。

    項目轉讓或大勢所趨

    中國土地一級開發網信息顯示，北京、天津等城市，近期有意轉讓土地、或者有合作開發意向的開發商數量明顯增多。與去年同期相比，大約上升50%。在轉讓地塊中，以住宅用地為主。

    據悉，目前在北京產權交易所挂牌出讓的房地產項目中，在二季度挂牌出讓的就多達20余個，其中涉及北京的項目達到16個。

    涉及股權轉讓的包括，北京市電信房地產開發有限責任公司98.36%股權，北京國融置業有限公司45%股權，中國華聯房地產開發公司85%產權，北京華麗嘉源房地產開發有限公司40%股權，北京德勝投資有限責任公司99%股權等。這些進行產權轉讓的公司，多數都表現出對資金的渴望，有的要求受讓方能短期支付大筆交易資金，還有要求受讓方有良好的資金實力，能一次性支付交易價款。

    據統計，近期北京挂牌出讓的7塊土地都是通過出讓100%公司股權的方式轉讓，主要集中在宣武、昌平、密雲、懷柔等地。

    目前，知名房地產公司也正加入到轉讓項目或者股權的行列。5月14日，萬科將公司所持有的東莞市萬科置地有限公司50%股權轉讓。項目公司所持有的正是一年前土地價格瘋狂飆升時期拿下的“地王”東莞市南城水濂村地塊。

    5月19日，香港上市公司瑞安房地產公告稱，全資附屬公司SOD與海外投資基金永菱通訂立協議，永菱通將以11.25億元人民幣的總價，向SOD收購SOD的全資附屬公司FPL的25%股權。FPL的主要資產包括上海瑞虹新城項目。

    無獨有偶，李嘉誠旗下的香港上市公司“和記港陸”近日公告稱，已于5月16日與美國投資基金亞太置地旗下公司簽訂協議，以44.38億元人民幣出售位于上海長樂路的“世紀商貿廣場”寫字樓物業。

    分析人士指出，在產權交易所挂牌的只是其中小部分。更多的開發商由于怕影響現有項目的銷售，往往在私下進行股權轉讓融資。雖然目前沒有一個公開的數據分析表明現在到底有多少開發商在私下進行股權轉讓融資，但根據目前的情況估計，應該比去年會增三成左右，開發商對資金現在是相當饑渴。

    轉讓項目解資金之困

    諸多房地產項目轉讓，主要還是因為資金壓力之下的無奈之舉。在日前舉行的“中國房地產(無錫)高峰論壇”上，潘石屹稱，由于土地價格被高估，一些開發商高價拿地後出現了拖欠政府的土地出讓金、拖欠政府地價款以及違約的事情都是之前沒有想到的，這些都是在資金壓力下表現出來的現象。

    國泰君安房地產行業分析師孫建平表示，資金鏈緊張將是行業資源並購整合良機。時間緊迫和交房保證等原因使得資金鏈瀕臨斷裂企業選擇項目轉讓的概率大于降價清盤的概率，部分企業資金鏈斷裂將更多地將通過上遊項目資源的並購整合來結束。

    業內人士認為，即將到來的8、9月份將是開發商資金鏈最緊張的時候，去年高價拿地的企業將面臨付清土地出讓金的壓力。與此同時，很多城市房地產的成交量還在繼續走低，開發商回籠資金的壓力陡增。

    對一些中小開發商來說，之前可以從小銀行獲得貸款，宏觀調控帶來的銀根緊縮，抬高了它們貸款的門檻，讓很多中小開發商陷入了融資困境，不得不以轉讓未開發土地來保障手頭項目的順利進行。

    偉業控股公司副總經理張劍表示，現在中小企業基本上拿不到銀行貸款，即便是四證齊全。去年央行和銀監會調控以後，本來大家預期的額度今年會比去年漲20%-30%，可是結果今年總量控制和原來差不多，大家預期能放出來的貸款也沒放出來。

    目前，房地產市場資金缺口到底有多大？戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮分析，央行提高存款準備金率等緊縮政策已經相當于將房地產兩年的貸款規模凍結。此外，全年2/3的信貸額度已經在上半年用光，預計全年房地產貸款總額只有8800億元，房地產信貸缺口達到3000億元，下半年房地產信貸將更緊張。

    業內人士表示，為了保證現金流，現在房地產企業盈利的目標已經讓位于保證一定的銷售量，特別是對于主要從事房地產開發銷售的上市公司來說，銷售順利意味著經營性現金流得到保證。如果市場成交量不能保持，在今年7-9月開發商資金鏈最緊張的時候，一些中小企業將面臨生死大限，將因資金鏈斷裂或瀕臨斷裂而被迫變賣項目和股權。同時，伴隨房地產市場顯現出低迷態勢，房價不升反降，而原材料價格卻一直上揚，這使得行業利潤逐漸微薄起來，更多的地產商也開始轉行。而轉行的第一步，就是把手中的“熟地”以一個比較好的價格轉讓出去，這也是土地項目近期頻繁挂牌轉讓的主要原因。

    日前，住房和城鄉建設部召集部分開發商，就目前房地產行業狀況及開發商資金狀況等問題舉行了相關會議。會議中得到的結論是目前的確出現了行業性的資金緊張，但尚未達到發生危機的程度。從緊貨幣政策今年可能仍會持續下去，專門出臺行業扶持政策的可能性並不大。

    地產市場進一步分化

    今年房地產市場所發生的變化，無疑是對去年囤地捂盤開發商的一次沉重的打擊。在當前宏觀調控仍然趨緊的大背景下，一些捂過頭而扛不下去的開發商，完全可能因為這次調整而被迫出局。對于那些有困難的開發商來說最好的解決辦法是把自己賣了，這無論如何都不是什麼危言聳聽。

    對于有足夠實力的開發商，目前解決資金壓力的渠道還是相當多。比如既可以通過降價出售回籠資金，也可以通過項目合資拉來資金，還可以出售股權換取資金，也可以出讓土地來解套。資本運作層面渠道也很豐富，不但上市公司可以增發再融資，非上市公司也可以上市融資(IPO或借殼)，還可以得到戰略性投資，甚至可以發行企業債等。房地產業成為了“少數派”的天下，行業“寡頭壟斷”開始浮出水面。

    去年10月9日，國土資源部發布的《招標拍賣挂牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，于11月1日正式實施。39號令最讓開發商揪心的一條莫過于其首次明確，受讓人必須付清全部土地出讓金後，方能領取土地使用權證書，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發放建設用地使用權證書。

    業內人士認為，39號令對資金雄厚的地產公司尤其是融資渠道靈活的上市公司影響很小。這一新政對上市地產企業是一利好消息，因為開發門檻的提高將使得一部分競爭對手自動出局。而對于一些資金實力薄弱的中小開發商，意味著將被淘汰。

    北京富華園房地產開發有限公司副總經理鄭曼夏表示，政策只會讓更多的中小開發商因為資金問題退出市場，而形成地產寡頭。這樣房價更加要控制在地產寡頭手中了。

    近年來，從拿地到開發再到銷售，每一個環節的步步吃緊，使大開發商的實力優勢也步步顯現。叫囂了近三年之久的“寡頭壟斷”似乎就要進入倒計時了。

    因被資金短缺所困擾，一些開發商不得不忍痛轉讓房地產開發項目。（張夢）